Informationen vom Immobilienexperten.

Die neue Broschüre „Fördergeld für Klimaschutz, Energieeffizienz und erneuerbare Energien“ der im Auftrag des Bundesumweltministeriums tätigen gemeinnützigen Beratungsgesellschaft „co2online“ kann ab sofort wieder bestellt oder online heruntergeladen werden. Die 100-seitige Druckschrift erscheint bereits zum vierten Mal. Sie wird jährlich aktualisiert und richtet sich an private Verbraucher, Unternehmen und öffentliche Einrichtungen, also praktisch an jeden, der bauen, modernisieren oder sein Gebäude mit erneuerbaren Energien versorgen möchte. Sie listet alle 47 Förderprogramme des Bundes auf und beschreibt sie mit Zielgruppen, Fördervoraussetzungen und -summen. Darüber hinaus finden sich 240 regionale Förderprogramme, die ebenfalls umfassend dargestellt werden. Eine Übersicht auf den ersten Seiten der Druckschrift stellt allen möglichen Baumaßnahmen die passenden Fördermöglichkeiten gegenüber, sodass man schnell und zielgenau die zum eigenen Vorhaben passenden Fördermöglichkeiten findet. Wer heutzutage plant, Baumaßnahmen durchzuführen und kein (öffentliches Förder-)Geld verschenken möchte, wird sich mit der Broschüre zuverlässig im deutschen Förderdschungel orientieren können und erkennen, welche Fördermittel KfW, BAFA, Deutsche Bundesstiftung Umwelt (DBU) oder die Energieversorger und Netzbetreiber ihm zur Verfügung stellen können. Auch die von den Finanzämtern akzeptierten Abschreibungsmöglichkeiten von Handwerkerleistungen wird eingegangen. Insgesamt enthält die Broschüre sehr nützliche Informationen, die Sie problemlos unter www.co2online.de bestellen bzw. downloaden können.

Wohnen ist in der Bundesrepublik zum großen Problem geworden. Gerade junge Familien haben Probleme zu einem angemessenen Mietpreis eine vernünftige Wohnung zu finden. Wer Eigentum erwerben will, muss feststellen, dass die Preise in den letzten Jahren viel schneller gestiegen sind, als er Eigenkapital ansparen konnte. All dies führt dazu, dass ein immer größerer Anteil des Einkommens für Wohnen aufgewendet werden muss. Viele sprechen schon von einer neuen Wohnungsnot, die sich in Deutschland ausbreitet und schlagen ernsthaft die Enteignung der großen Immobilienkonzerne vor. In dieser Situation ist die Wohnungspolitik als Abteilung dem Bundesinnenministerium angegliedert. Das Grundbedürfnis Wohnen hat damit den gleichen Stellenwert wie die Nebensache Sport. Fast 50 Jahre, von 1949 bis 1998, gab es in der Bundesrepublik ein eigenständiges Bundesbauministerium. Mit Beginn der rotgrünen Regierung sah man keine Notwendigkeit mehr für ein eigenständiges Bauministerium, weshalb es mit dem Verkehrsministerium zu einem Bundesministerium für Verkehr und Bau vereinigt wurde. Seit 2013 wurde es zunächst dem Umweltministerium und seit 2017 dem Innenministerium zugeschlagen und damit weitgehend in der Bedeutung marginalisiert. 1998 gab es in Deutschland weniger als 37 Mio. Haushalte und jährlich ca. 500.000 Baufertigstellungen, sowie einen Bestand von ca. 2,6 Millionen Sozialwohnungen. Heute haben wir ca. 42 Mio. Haushalte, unter 300.000 Baufertigstellungen und noch gut 1 Mio. Sozialwohnungen. Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage klafft immer weiter auseinander. Vielleicht wäre es jetzt wieder Zeit für ein eigenständiges Bauministerium, das die Wohnungsbauproblematik dem Populismus entzieht und kompetent für mehr Angebot sorgt.

Die Deutsche Bauzeitung vom April 2019 beantwortet diese Frage sehr klar: Sämtliche Dämmstoffe sparen den Energieverbrauch, den ihre Herstellung beansprucht innerhalb von 10 Tagen bei Zellulose bis zu 80 Monaten bei Calcium-Silikatplatten durch die eingesparte Heizenergie wieder ein. Dies gilt sowohl bei moderaten als auch bei sehr strengen Wärmedämmwerten. Die aufgeführte Spannweite zeigt aber schon, dass die verschiedenen Materialien sich enorm durch die Menge, der bei der Herstellung notwendigen Energie unterscheiden. Tatsächlich ist es so, dass natürliche, wenig bearbeitete Dämmmaterialien wie Zellulose, Hanf, Stroh, Gras– oder Seegrasfasern einen sehr niedrigen Primärenergiegehalt aufweisen und deshalb tendenziell „ökologischer“ sind als industriell hergestellte Dämmungen wie z. B. Polystyrolplatten. Eine Ausnahme in dieser Hinsicht ist nur die Holzweichfaserplatte, die zwar aus Holzfasern besteht, aber im Nassverfahren hergestellt wird und bei der die notwendige Trocknung sehr viel Energie benötigt. Neben der besseren Primärenergiebilanz können natürlich-organische Baustoffe in der Regel nach der Nutzung leicht entsorgt und z. B. durch Verbrennen thermisch genutzt werden, während mineralische Dämmstoffe nur deponiert werden können. Auch bei den Herstellkosten können natürliche, ökologische Dämmstoffe mitt-lerweile durchaus konkurrenzfähig sein. So ist das Einblasen von Zellulosedämmung im Dachraum eine sehr ökologische, aber auch ökonomische Lösung, die wesentlich wirtschaftlicher sein kann, als der Einbau von Mineralwollematten in die Dachschräge. Allerdings darf die Materialauswahl der Dämmung nicht allein unter ökologischen Aspekten erfolgen, sondern muss immer alle Anforderungen an den Baustoff berücksichtigen.

Letzte Woche habe ich gezeigt, dass die Verantwortung des Notars die rechtsfehlerfreie Abfassung des Kaufvertrages ist und seine korrekte juristische Abwicklung. Viele andere wichtige Beratungsleistungen gehören dagegen nicht zu den Aufgaben eines Notars. Der Notar berät z. B. nicht, ob der Kaufpreis für die Immobilie angemessen ist oder nicht. Er hält ihn lediglich in seiner Urkunde fest. Er kontrolliert auch nicht, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu zahlen oder auch nur, ob die Finanzierung gesichert ist. Eine sehr hohe Sicherheit in Bezug auf die Finanzierung hat man allerdings, wenn im Anschluss an den Kaufvertrag gleich auch die Grundschuld bestellt wird. Auch in steuerlichen Angelegenheiten wird der Notar keine Beratung übernehmen, sondern höchstens allgemeine Belehrungen über die gesetzlichen Rahmenbedingungen in die Urkunde auf-nehmen. Selbstverständlich wird ein Notar auch keine technische und wirtschaftliche Beurteilung des Immobilienkaufs abgeben. Selbst die Feststellung der Geschäftsfähigkeit ist dem Notar nur in begrenztem Umfang möglich, weshalb es sinnvoll sein kann, in Zweifelsfällen, wie z. B. beginnender Demenz, ein ärztliches Attest einzuholen. Als Käufer und Verkäufer einer Immobilie ist man deshalb für die Klärung der technischen, wirtschaftlichen und steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit der Immobilientransaktion auf die Dienste zusätzlicher Berater, wie z. B. einem Steuerberater oder Bausachverständigen, angewiesen. Diese Beratungsleistungen kosten natürlich Geld, sind aber eine sinnvolle Investition in die Sicherheit und Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs.

In Deutschland müssen Immobilienkaufverträge immer von einem Notar beurkundet werden. Das ist seit ca. 500 Jahren gesetzlich so geregelt und hat drei Gründe. Erstens sorgt der Notar dafür, dass beim Kauf einer Immobilie alles juristisch korrekt zugeht. Zweitens wird durch die notarielle Beurkundung wie bei einem Urteil eindeutig festgestellt, wer wem was schuldet, was die Gerichte entlastet. Und drittens sorgt der Notar dafür, dass der Staat die Grunderwerbssteuer bekommt, denn er achtet darauf, dass sie gezahlt wurde, bevor das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben und der Käufer endgültig neuer Eigentümer wird. Der Notar berät deshalb als neutraler Sachwalter Käufer und Verkäufer und überwacht die gesamte Transaktion. Er überprüft die Identitäten und die Geschäftsfähigkeit von Käufer bzw. Verkäufer und er entwirft den Kaufvertrag. Wichtig ist, das beim Notartermin der Kaufvertrag vollständig verlesen wird. Danach beantragt er die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, fordert eventuell notwendige Auskünfte der im Grundbuch abgesicherten Banken an und fordert ggf. weitere notwendige Auskünfte und Genehmigungen an. Danach kontrolliert er, dass die Zahlungsvoraussetzungen vorliegen, also dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, dass alle notwendigen Mittleilungen und Genehmigungen vorliegen und er verschickt an beide Seiten die Fälligkeitsmitteilung. Er überprüft, ob der Kaufpreis und die Grundsteuer gezahlt wurden und stellt den Antrag zur Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Die erste Verantwortung des Notars ist damit die rechtsfehlerfreie Abfassung des Kaufvertrages und seine korrekte juristische Abwicklung.

Nicht nur das Haus, sondern auch die Außenanlagen benötigen im Frühjahr einen Kontrollgang. Schauen Sie sich Ihre Terrassen, Balkone und Wege an. Sind die verlegten Fliesen und Platten noch fest, oder haben Frost und Wasser einzelne Platten hochgedrückt oder gelöst, so dass Wasser eindringen kann und sie eine Stolpergefahr darstellen? Sobald im Frühjahr das Wetter besser wird, können Sie das reparieren lassen und Folgeschäden vermeiden. Überprüfen Sie auch die Einläufe. Sind sie mit Schmutz und Laub zugesetzt? Dann sollten Sie sie schnellsten säubern. Kontrollieren Sie auch Ihre Zäune und Einfriedungen. Müssen der Zaun gestrichen oder Beschädigungen ausgebessert werden? Sind Türen und Tore schwergängig oder beschädigt? Wie steht es um die Zisterne? Ist das Wasser in ihr womöglich schlecht und muss erneuert werden? Und wie sieht es mit der Bepflanzung aus? Sollten Hecken, Büsche und Bäume geschnitten und gestutzt werden? Was ist mit der Hecke, die Ihr Grundstück begrenzt? Sind alle Pflanzen noch am Leben oder brauchen abgestorbene Ersatz? Welche Maßnahmen benötigt Ihr Rasen, um Ihnen wirklich Freude zu machen und nicht zur Wiese zu mutieren? Gehen Sie ruhig mit einem guten Gärtner im Frühjahr über Ihr Grundstück und legen Sie mit ihm gemeinsam die wichtigsten Arbeiten fest, damit Ihre Außenanlagen gut erhalten bleiben und ihre Bepflanzung optimal in die Wachstumsperiode starten kann. Sie werden staunen, was Sie im Gespräch mit ihm lernen werden und wie Sie schnell Sie bald ganz selbständig ein Auge für die notwendigen Maßnahmen und Arbeiten bekommen werden.

Der Winter war stürmisch, kalt und nass. Feuchtigkeit ist der größte Feind der Bausubstanz. Höchste Zeit also die Fassade zu kontrollieren und nachzusehen, ob der Winter Schäden hinterlassen hat. Das kann schon an einem Nachmittag erledigt sein – wenn man an den richtigen Stellen genau hinschaut. Kontrollieren Sie den Außenputz auf Risse und abblätternde Farb– und Putzschichten. Sollten Sie hier Schäden feststellen, ist es klug sie schnellstmöglich ausbessern zu lassen, bevor sie im nächsten Winter größer werden und dann aufwendiger repariert werden müssen. Auch die Fenster sollten Sie sich genau ansehen. Ist die Lasur der Holzoberflächen noch in Ordnung oder muss ein Anstrich in Angriff genommen werden? Was ist mit den Dichtungen? Sind sie noch elastisch oder sind sie rissig, geschrumpft und hängen womöglich lose an den Rahmen? Dann sollten sie schnellstens durch neue ersetzt werden, damit Wind und Feuchtigkeit nicht länger ins Innere eindringen können. Funktionieren die Beschläge noch einwandfrei oder sind sie schwergängig oder sogar defekt? Dann rufen Sie den Schreiner Ihres Vertrauens an, damit er die Fenster einstellt und ausgeleierte Beschlagteile austauscht. Auch die elastischen Anschlüsse, die oft den Putz mit Fenstern und anderen Bauteilen verbinden, halten nicht ewig, sondern sollten im Frühjahr kontrolliert werden, damit Wasser nicht unkontrolliert in die Baukonstruktionen eindringen kann. Wenn man im Frühjahr und Herbst ein bis zwei Stunden in die Kontrolle der Fassade investiert, lohnt sich das wirklich, denn man kann größere Schäden vermeiden und das Haus mit wenig Aufwand wieder technisch auf Vordermann bringen.

Lose oder zerbrochene Dachsteine, verstopfte Dachrinnen und Abläufe, undichte Flachdächer – der Winter hinterlässt oft hässliche Spuren an Gebäuden. Insbesondere Schäden rund ums Dach können Hausbesitzer teuer zu stehen kommen – wenn sie nicht rechtzeitig behoben werden. Vor allem ältere Dächer sind durch Stürme und große Schneelasten gefährdet. Marode Dachziegel können sogar herabfallen und zur Gefahr für Passanten werden. Undichtigkeiten müssen schnellstmöglich behoben werden, damit keine Folgeschäden entstehen. Flachdächer benötigen bei Tauwetter eine funktionierende Entwässerung. Hierzu gehören nicht nur freie und saubere Abläufe, sondern auch nicht verstopfte Dachrinnen und Fall-rohre. All diese Bauteile sollten jetzt kontrolliert werden, damit Feuchteschäden vermieden werden. Der nächste wichtige Punkt sind Durchdringungen der Dachhaut und aufgehende Bauteile wie Schornsteine und Gauben. Hier müssen regelmäßig die Blechverwahrungen kontrolliert werden, die gerne im Laufe der Jahre durch mechanische und thermische Beanspruchung oder auch durch Umwelteinflüsse undicht werden, damit es nicht zu Durchfeuchtungen benachbarter Bau– und Dämmstoffe kommt, die sich womöglich über längere Zeit vollsaugen und so schlimme Langzeitschäden verursachen können. Gleiches gilt für Dachflächenfenster, deren korrekte Anschlüsse an die Dachhaut ebenfalls regelmäßig überprüft werden sollten, um sicher zu sein, dass keine Undichtigkeiten und damit verbundene Wärmeverluste vorhanden sind. Es lohnt sich also, im Frühjahr einmal den fachkundigen Dachdecker zur Kontrolle auf das Dach zu schicken, um kleinere Mängel schnell und preiswert zu beheben, bevor größere Schäden entstehen.

Wir beschäftigen uns nicht nur intensiv mit dem Mainzer Immobilienmarkt, sondern auch mit den Gemeinden um Mainz herum. Auch für die größeren Gemeinden im Umland haben wir in den letzten Wochen eine intensive Auswertung der Angebote aus dem Jahr 2018 vorgenommen. Die Ergebnisse liegen nun in Form von Marktberichten vor. Es zeigt sich, dass die Welle der Wertzuwächse mittlerweile weit ins Umland geschwappt ist. In Gemeinden wie Bodenheim, Budenheim oder Bischofsheim unterscheiden sich die Immobilienpreise kaum noch von Mainzer Stadtteilen wie Weisenau oder Laubenheim. Das gilt sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser und hat dazu geführt, dass junge Familien vor den extrem hohen Kaufpreisen in der Stadt immer weiter in das Umland ausweichen und um des eigenen Hauses willen wieder weitere Anfahrtswege in Kauf nehmen als noch vor wenigen Jahren. Diese Beobachtung gilt für weite Teile der Kreise Groß-Gerau und Mainz-Bingen, sorgt aber auch bis Worms, Alzey, Bingen und Bad Kreuznach für eine lebhaft Nachfrage. Die Regionen mit stagnierenden oder gar fallenden Immobilienpreisen und schrumpfenden Bevölkerungen sind heute deutlich weiter von Mainz entfernt als noch vor fünf Jahren. Also alles bestens für Eigentümer? Ja, solange die Wirtschaftskonjunktur weiterhin positiv verläuft. Mit Brexit und einer konfliktorientierten US-Wirt-schaftspolitik sehen wir 2019 deutliche negative Einflüsse. Gerne senden wir Ihnen den Marktbericht für Ihren Wohnort zu, wenn Sie sich intensiver mit dem Immobilienmarkt in Ihrer Region beschäftigen möchten.

In den vergangenen Wochen haben wir uns wieder sehr intensiv mit den einzelnen Teilmärkten in Mainz, aber auch dem nahen Umland auseinandergesetzt und die im Jahr 2018 erschienenen Immobilienangebote tabellarisch ausgewertet. Wir freuen uns, dass wir Ihnen nun die Ergebnisse unserer Arbeit in Form von Marktberichten präsentieren zu können. Auch im vergangenen Jahr haben wir wieder große Wertsteigerungen bei Immobilien erlebt. Mittlerweile gibt es kaum noch bezugsfertige, gebrauchte Eigentumswohnungen unter € 3.000 pro m² Wohnfläche. Für Einfamilienreihenhäuser oder Doppelhaushälften mit Grundstücken von ca. 200 m² beginnt das Angebot kaum unter € 400.000, selbst in renovierungsbedürftigem Zustand. Obwohl die Preise gegenüber 2017 weiterhin deutlich gestiegenen sind, sind die Vermarktungszeiten nach wie vor sehr kurz und betragen meist nur wenige Tage oder Wochen. Offensichtlich übersteigt die Nachfrage junger Familien nach dem eigenen Heim immer noch deutlich das geringe Angebot. Neben der starken Nachfrage ist auch der starke Preisanstieg bei Neubauimmobilien ein Motor für den Wertzuwachs der Bestandsimmobilien. So liegen Neubauwohnungen mittlerweile € 4.500 und 5.000 pro m² Wohnfläche in durchschnittlichen Lagen und Reihenhäuser bzw. DHH bei € 550.000—600.000 Kaufpreis. Sie wollen sich intensiver mit der Preisentwicklung in Ihrem Stadtteil beschäftigen und unsere Beurteilung der Lage und Marktentwicklung studieren? Gerne senden wir Ihnen Marktberichte für die einzelnen Stadtteile zu. Fordern Sie Ihren Bericht einfach per Mail, Telefon oder Post in unserem Büro an.

Jeder Immobilienbesitzer kennt die kleinen Schwächen seiner Immobilie: der Anstrich sollte vielleicht mal wieder erneuert werden und auch das Bad könnte eine Modernisierung vertragen. Soll diese Dinge vor einem Verkauf noch erledigen oder stehen solche Reparaturen womöglich in einem Missverhältnis zum erwünschten Verkaufspreis und sollten daher den neuen Eigentümern überlassen werden? Generell gilt, dass grundlegende Instandhaltungen sinnvoll sind, wenn sie den Gesamteindruck verbessern und dem Kaufinteressenten zeigen, dass er eine gepflegte Immobilie in ordentlich erhaltenem Zustand kauft. Allerdings können gerade Maßnahmen, wie Anstriche oder Sanierungen der Badezimmer und Küchen, oft eine Geschmackssache sein. Wir raten bei abblätternden Anstrichen daher dazu, ausschließlich helle und neutrale Farben zu verwenden. Instandsetzungen, die über reine Schönheitsreparaturen hinausgehen, wie z.B. die Erneuerung von Leitungen, können sinnvoll sein und auch den Kaufpreis erhöhen, da der Käufer diese Ausgaben nicht mehr einkalkulieren muss und in Ruhe in seiner neuen Immobilie leben kann. Etwas problematischer gestalten sich da die Erneuerungen von Bädern, Küchen oder Böden, da hier der ganz persönliche Geschmack von Verkäufer und Käufer zur Deckung gebracht werden muss, was es schwierig macht, die getätigten Investitionen wieder einzuspielen. Wenn Sie nicht ganz sicher sind, welche Reparaturen in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sinnvoll sind, sollten Sie einen erfahrenen Makler zu Rate ziehen. Gerne wird er Ihnen behilflich sein, eine Aufgabenliste für Sie zu erarbeiten.