Informationen vom Immobilienexperten.

Jeder Immobilienbesitzer kennt die kleinen Schwächen seiner Immobilie: der Anstrich sollte vielleicht mal wieder erneuert werden und auch das Bad könnte eine Modernisierung vertragen. Soll diese Dinge vor einem Verkauf noch erledigen oder stehen solche Reparaturen womöglich in einem Missverhältnis zum erwünschten Verkaufspreis und sollten daher den neuen Eigentümern überlassen werden? Generell gilt, dass grundlegende Instandhaltungen sinnvoll sind, wenn sie den Gesamteindruck verbessern und dem Kaufinteressenten zeigen, dass er eine gepflegte Immobilie in ordentlich erhaltenem Zustand kauft. Allerdings können gerade Maßnahmen, wie Anstriche oder Sanierungen der Badezimmer und Küchen, oft eine Geschmackssache sein. Wir raten bei abblätternden Anstrichen daher dazu, ausschließlich helle und neutrale Farben zu verwenden. Instandsetzungen, die über reine Schönheitsreparaturen hinausgehen, wie z.B. die Erneuerung von Leitungen, können sinnvoll sein und auch den Kaufpreis erhöhen, da der Käufer diese Ausgaben nicht mehr einkalkulieren muss und in Ruhe in seiner neuen Immobilie leben kann. Etwas problematischer gestalten sich da die Erneuerungen von Bädern, Küchen oder Böden, da hier der ganz persönliche Geschmack von Verkäufer und Käufer zur Deckung gebracht werden muss, was es schwierig macht, die getätigten Investitionen wieder einzuspielen. Wenn Sie nicht ganz sicher sind, welche Reparaturen in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sinnvoll sind, sollten Sie einen erfahrenen Makler zu Rate ziehen. Gerne wird er Ihnen behilflich sein, eine Aufgabenliste für Sie zu erarbeiten.

Letzte Woche ging es an dieser Stelle um die Mindesttemperaturen, die in einer Wohnung erreichbar sein müssen. Gerade der letzte Sommer hat aber gezeigt: Auch zu hohe Temperaturen können die Bewohnbarkeit einer Wohnung drastisch einschränken. Leider gibt es keine gesetzliche Regelung, die besagt, wie warm es in einer Wohnung werden darf. Gibt es deshalb keine Möglichkeit, die Miete zu mindern, wenn es sich nicht vermeiden lässt, dass es in der Wohnung unerträglich heiß wird? Vielfach werden die Technischen Regeln für Arbeitsstätten ASR A3.5 herangezogen. Danach soll die Lufttemperatur am Arbeitsplatz nicht über 26° C steigen. Diese Regelung haben Richter durchaus auch schon auf die Wohnung übertragen und Mietern, deren Wohnung sich längere Zeit oder regelmäßig deutlich auf 30° C und mehr aufheizte, eine Mietminderung zugesprochen. Allerdings gilt das nicht in jedem Fall. Bei einer DG-Wohnung, die ebenfalls über 30° C warm wurde, hat das Amtsgericht Leipzig entschieden, dass man solche bauartbedingten Aufheizungen hinnehmen müsse. Wir empfehlen jedem Mieter im Falle von Hitzeproblemen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und nicht sofort den Rechtsweg zu beschreiten. Mit etwas gutem Willen auf beiden Seiten lässt sich immer ein Weg finden, wie man die hohen Temperaturen im Sommer in einen erträglichen Bereich bekommt – sei es durch Montage eines außenliegenden Sonnenschutzes oder Aufstellung eines (mobilen) Klimagerätes. Und sollte es im Sommer wirklich so heiß werden, dass die Kerze schmilzt oder der Wellensittich kollabiert, lohnt sich sicherlich auch eine energetische Sanierung des Hauses oder der Wohnung.

Die Wohlfühltemperatur in Wohnräumen kann von Mensch zu Mensch stark variieren. Wo sich der Eine schon bei 18° C pudelwohl fühlt, reichen dem nächsten nicht einmal 24° C, um die Kälte aus den Gliedern zu bekommen. Für dieses Phänomen sind nicht nur unterschiedliche Sensibilitäten (oder Kreislaufprobleme) verantwortlich, sondern durchaus auch die Bauweisen der Häuser. Regelmäßig erfordern niedrige Oberflächentemperaturen von schlecht gedämmten Umfassungsflächen, höhere Raumtemperaturen, um ein Behaglichkeitsgefühl entstehen zu lassen, als die höheren Temperaturen der Innenflächen von gut gedämmten Häusern. Auch bei Zugerscheinungen werden höhere Innenraumtemperaturen benötigt, um wohlige Behaglichkeit aufkommen zu lassen. Es ist deshalb leicht verständlich, dass die erreichbare Raumtemperatur schnell zum Streitpunkt zwischen Bauträger und Käufer oder auch zwischen Mieter und Eigentümer werden kann und dass es reichlich Gerichtsurteile gibt, die festlegen, wie warm oder kalt es bei welcher Nutzung sein darf. Kann an Wintertagen in einer Wohnung keine Mindesttemperatur von 20° C erreicht werden weil Heizung oder Heizkörper unterdimensioniert sind, so gilt das nach allgemeiner Rechtsauffassung als Mangel, der zur Kürzung der Miete berechtigt bzw. vom Hersteller der Immobilie nachgebessert werden muss. Die einschlägige DIN EN 12831 sieht damit in Übereinstimmung eine Temperatur von 20° C in Wohn– und Schlafräumen vor. In Badezimmern und Duschen müssen sogar mindestens 24° C erreichbar sein, um „rechtssicher“ zu sein. Im WC genügen dagegen 20° C. Und vor Schimmel sind Sie nur sicher, wenn die Raumtemperatur dauerhaft nicht unter 16° C reguliert wird.

Außergerichtliche Streitbeilegung bei Baukonflikten kommt nur in ca. 2.000 Bauverfahren pro Jahr zur Anwendung, bei ca. 100.000 gerichtlichen Streitfällen in Bausachen insgesamt. Baurechtsfälle sind zudem meist sehr kompliziert, langwierig und teuer. Dieses Missverhältnis verwundert auf den ersten Blick, da einvernehmliche Einigungen nicht nur schneller und preiswerter sind, sondern auch Vertraulichkeit wahren, weshalb sich manche lukrative Geschäftsbeziehung durch Mediation am Ende doch noch retten ließe. Die Deutsche Gesellschaft für außergerichtliche Streitbeilegung (DGA-Bau) hat durch das Karlsruher Institut für Technologie (KIT) in einem Forschungsbericht untersuchen lassen, warum die meisten Streitparteien die juristische Auseinandersetzung suchen, statt außergerichtliche Verfahren in Erwägung zu ziehen. Dabei stellte sich heraus, dass die Gründe sich grundsätzlich in mehrere Themenkreise aufteilen lassen. Letzten Endes scheint der wesentliche Punkt aber zu sein, dass bei Baustreitigkeiten die Konflikte oft komplexe Ursachen und Verantwortlichkeiten haben, was es sehr mühselig macht, die Zustimmung aller Parteien zum außergerichtlichen Verfahren überhaupt zu bekommen. Ist das trotzdem gelungen, ist es nicht weniger herausfordernd, die kompetente Mediation zu finden, die in der Lage ist, sowohl die juristischen wie auch die technischen Aspekte eines Konfliktes so weit aufzuklären, dass sich ein Kompromiss oder eine Lösung findet, mit der alle Beteiligten leben können. Hier bemüht sich die DGA-Bau technische und juristische Mediatoren auszubilden und mit ihrer „Streitlöser-Datenbank“ hilfreich zu sein. Unter dga-bau.de können Sie den Forschungsbericht des KIT herunterladen.

Mittlerweile finden sich im Internet tausende Angebote für kostenlose, automatische Immobilienbewertungen, die Ihnen versprechen, mit nur wenigen Klicks zum besten Immobilienwert zu führen. Letzte Woche habe ich Ihnen gezeigt, dass diese Bewertungstools oft keine realistischen Ergebnisse hervorbringen. Doch sind sie wenigstens wirklich kostenlos? Es ist richtig, dass Sie die Inanspruchnahme dieser Portale in aller Regel kein Geld kostet. Dafür zahlen Sie mit einer anderen Währung, mit Ihren Daten, die dann von den Initiatoren der Portale an deren Kunden weiterverkauft werden. Immobilienscout z. B. bietet Anfragen von verkaufswilligen Immobilienbesitzern, die zwischen 150 und 450 € pro Adresse kosten. Das ist für den Anbieter ein hervorragendes Geschäft, behält er sich doch vor, jede Adresse an 3 - 5 Makler weiterzugeben. Andere Internetportale verlangen sogar einen Großteil der Provision, die der Makler im Erfolgsfall bekommt. Prinzipiell gönne ich jedem Marketingunternehmen seinen Umsatz. Mich wundert aber, mit welcher Großzügigkeit Immobilienbesitzer die Kontrolle über die Verbreitung ihrer Daten aufgeben. Meistens wissen die Eigentümer noch nicht einmal an welche Maklerunternehmen das Portal die Daten weitergibt. Ich kann Ihnen verraten, dass manche Bewertungsportalen psychologische Profile erstellen und an ihre Vertragspartner weiterreichen, verbunden mit exakten Anweisungen, wie die Eigentümer anzusprechen sind und was im Umgang mit ihnen zu vermeiden ist. Wäre es nicht besser, wenn man sich einen Makler mit gutem Ruf vor Ort selbst aussucht und ihn direkt anspricht?

Ob im Internet oder im Fernsehen zur besten Sendezeit, den Angeboten zur automatischen Immobilienbewertung kann man kaum aus dem Weg gehen. Doch wie gut und zuverlässig sind die Immobilienbewertungen, die man schnell und kostenlos im Internet erhält? Ich habe mittlerweile über 200 Onlinebewertungen durchgeführt und mit meinen eigenen Berechnungen, die auf konventionelle Weise mit Ortsbesichtigung und eigener Datenauswertung erstellt wurden, verglichen. Hierbei stellt sich immer wieder heraus, dass die Onlinebewertungen nur sehr selten mit meinen eigenen Berechnungen übereinstimmen. In den allermeisten Fällen ist die vom Computer erzeugte Preisspanne so groß, dass das Ergebnis nicht wirklich weiterhilft oder es ist einfach falsch, weil viele Besonderheiten der Immobilie durch das Eingabeschema des Portals nicht erfasst werden. Besonders das Baujahr ist ein grundsätzliches Problem, denn speziell bei älteren Häusern und Wohnungen arbeitet ein Sachverständiger mit einem fiktiven Baujahr, bei dem der individuelle Erhaltungszustand, Renovierungen und energetische Verbesserungen Berücksichtigung finden. Gibt man bei einem Internetbewertungsprogramm das ursprüngliche Baujahr einer Immobilie ein, bei der schon wesentliche Erneuerungen vorgenommen wurden, so führt das regelmäßig zu einer dramatischen Fehlbewertung. Doch welcher Immobilienbesitzer ist tatsächlich in der Lage, ohne fachkundige Hilfe ein fiktives Baujahr festzulegen? Es ist deshalb immer noch sinnvoll, die Bewertung Ihres Hauses und Ihrer Wohnung nur durch einen anerkannten Fachmann vornehmen zu lassen, der sich vor Ort ein Bild vom Zustand der Immobilie gemacht hat, um einen realistischen Verkaufspreis zu erhalten.

In den vergangenen beiden Wochen habe ich mich mit den Entwicklungen auf dem Markt für Kaufimmobilien beschäftigt. Diesmal möchte ich einige Anmerkungen zum Mietmarkt machen. Positiv ist zu vermelden, dass im Jahr 2018 über 6000 Mietangebote in Mainz zu verzeichnen waren und damit ca. 10 % mehr als 2017. Trotzdem gab es weiterhin steigende Mietpreise. Mittlerweile liegen Mietangebote in Mainz selbst im Bestandsmarkt im Mittel jenseits von 10 € pro m² Wohnfläche. Wir müssen hier eine Spannweite von knapp unter 11 € bis ca. 13 € angeben, eine Steigerung von 5,5 % oder 60 Cent gegenüber dem Vorjahr. Bei vermieteten Neubauwohnungen hat sich das Mietpreisniveau mittlerweile bei fast 13 € pro m² Wohnfläche eingependelt und liegt damit um gut 10 % über 2017. Die Obergrenze für vermietete Neubauwohnungen liegt momentan bei ca. 14,50 €. Auch im Segment der Neubaumietwohnungen hat sich das Angebot um ca. 5 % vergrößert – trotzdem war der Nachfragedruck immer noch so hoch, dass sich stark steigende Mietpreise durchsetzen ließen. 2019 rechnen wir nicht mit einer Fortsetzung der Mietpreissteigerung wie wir sie 2018 beobachten konnten. Wir gehen davon aus, dass sich die wirtschaftlichen Wachstumsraten verringern werden und deshalb sich auch die Nachfrage nach Mietwohnungen eher beruhigen wird. In der Folge sind deshalb 2019 auch geringere Mietsteigerungen zu erwarten. Letztlich hängt die Entwicklung der Mieten – wie auch die der Kaufpreise – von der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage in unserem Land ab.

Letzte Woche habe ich Ihnen die aktuelle Entwicklung auf dem Einfamilienhausmarkt in Mainz geschildert. Diese Woche möchte ich Ihnen den Wohnungsmarkt beschreiben. Positiv kann man vermerken, dass sich das Wohnungsangebot bei den Bestandsimmobilien im letzten Jahr nicht weiter verknappt hat, sondern, dass 2018 mit gut 1.500 Wohnungen insgesamt ca. 100 Wohnungen mehr zum Kauf angeboten wurden als 2017. Auf den Preis hat sich die etwas entspanntere Angebotssituation jedoch noch nicht ausgewirkt. Der durchschnittliche Kaufpreis pro m² Wohnfläche für eine gebrauchte Eigentumswohnung ist von ca. € 2.960 auf knapp über € 3.200 geklettert. Hier machen sich offensichtlich die sehr stark erhöhten Neubaupreise bemerkbar, die im Mittel von € 4.264 pro m² Wohnfläche auf € 4.866, also um über € 600 oder ca. 14 % gestiegen sind. Die Zahl der angebotenen Neubauwohnungen liegt mit ca. 480 Stück um ca. 20 % unter dem Niveau von 2017. Wir starten mit gemischten Gefühlen ins neue Immobilienjahr. Das Jahr 2018 war für die meisten Marktteilnehmer sehr erfolgreich, aber 2019 scheinen sich die gesamtwirtschaftlichen Daten zu verschlechtern, was dann auch Auswirkungen auf die Nachfragesituation im Immobilienmarkt haben dürfte. Wir gehen davon aus, dass sich der 2018 beobachtete Preisanstieg nicht in gleichem Tempo fortsetzen wird, sondern sich deutlich verlangsamen wird. Wir glauben, dass es 2019 schwieriger werden wird, die Preisvorstellungen von Käufer und Verkäufer zur Deckung zu bringen und dass der Schwerpunkt des Marktes sich wieder stärker in Richtung Käufer verlagern wird.

In zwei Tagen endet das Jahr 2018 und es ist möglich einen ersten Rückblick auf die Entwicklungen und Tendenzen im alten Jahr zu wagen. Generell kann man sagen, dass sich die Angebotssituation in den preiswerten Segmenten des Bestandsmarktes der Einfamilienhäuser weiter verschärft hat, während sie in den hochpreisigen Segmenten schon angefangen hat, sich langsam zu entspannen. Gut ablesen lässt sich das an der Zahl der in Mainz angebotenen freistehenden Einfamilienhäuser. Hier gab es 2017 lediglich gut 300 Kaufangebote, während es 2018 schon deutlich über 500 waren. Das Gegenteil lässt sich bei den Doppelhaushälften feststellen wo knapp 120 Kaufangeboten 2017 nicht einmal 70 Angeboten im Jahr 2018 gegenüberstehen. Ähnlich sieht es auch bei den Reihenhäusern aus mit ca. 200 Angeboten im Jahr 2017 und lediglich ca. 120 in diesem Jahr. Gerade für junge Familien mit kleinen Kindern und begrenztem Budget ist es 2018 noch schwieriger geworden, ein bezahlbares Haus zu erwerben. Der Preisanstieg betrug in diesem Jahr im Durchschnitt in Mainz ca. 10 % und stieg von ca. € 3.000 pro m² Wohnfläche auf ca. € 3.300. Doppelhaushälften und Reihenhäuser gibt es somit praktisch nicht mehr unter € 400.000 in unserer Stadt. In der Preisentwicklung spiegelt sich die weniger angespannte Angebotssituation bei den teureren freistehenden Einfamilienhäusern noch nicht wieder. Der Anstieg liegt praktisch auf dem gleichen Niveau wie bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Freistehende Einfamilienhäuser sind in Mainz nur noch unter € 500.000 zu erwerben, wenn sie einen sehr starken Instandhaltungsstau aufweisen.

Die Sicherheit der vernetzten Haustechnik des Smart-Homes muss garantiert sein, um Akzeptanz beim Konsumenten herzustellen. Gerade bei älteren Menschen besteht eine große Skepsis gegen die Weitergabe von Nutzungsdaten an Internetkonzerne, Telekomunternehmen, Ener-gieversorger und Elektronikhersteller. Alle diese Firmen gelten als nicht besonders vertrauenswürdig. Datenskandale in der Vergangenheit dürften hier ihre Spuren hinterlassen haben. Werden derzeit noch Kauflösungen favorisiert, wird die fortlaufende technische Entwicklung eher Miet– oder Leasinglösungen nahelegen. Die Haustechnik wird dann womöglich in wesentlich kürzeren Zyklen als bisher gewohnt, ausgetauscht. Die Komplexität der Technik und Kompatabilitätsprobleme bei Produkten unterschiedlicher Hersteller sprechen zudem für die Komplettlösung aus einer Hand und nicht für die eigenhändige Zusammenstellung der Technikkomponenten durch den Endkunden wie sie derzeit noch von den Pionieren der Entwicklung favorisiert wird. Das gleiche gilt auch für die derzeit noch sehr hohen Preise, die das Smart-Home heute immer noch zu einem Produkt machen, das nur im Premiumbereich zur Geltung kommt. Nach meiner Einschätzung wird es erst dann zu einer weitgehenden Marktdurchdringung für das Smart-Home kommen, wenn die großen Wohnungsunternehmen und Hausbaufirmen das Thema für sich entdecken und mit ihrer starken Nachfragemacht die Anbieter zu einem Quantensprung in der Effizienz und damit endlich auch einer massenkompatiblen Preisgestaltung zwingen.

Letzte Woche habe ich über die Verbreitung von vernetzten Bauteilen der Haustechnik im derzeitigen Gebäudebestand berichtet. Quelle ist eine repräsentative Studie der Unternehmensberatung Deloitte vom Februar 2018. Wir stehen hier immer noch am Anfang einer Entwicklung, die voraussichtlich noch ein bis zwei Jahrzehnte bis zur selbstverständlichen Durchsetzung benötigen wird. Waren bisher Komfort– und Sicherheitsansprüche der Konsumenten Antrieb der Entwicklung, werden zukünftig auch Energieeinsparung bzw. Umweltaspekte und die zusätzlichen Entertainmentangebote für die weitere Vernetzung der Haustechnik sorgen. Immer noch bremsen hohe Kosten die Verbreitung von „Smart-Homes“, sowie die Furcht vor nicht ausgereifter Technologie und mangelhaftem Datenschutz. Derzeit gibt es im Hausbaumarkt auch kaum Anbieter, die das Thema „Smart-Home“ ganzheitlich bearbeiten und ein überzeugendes Resultat mit minimalem Energieverbrauch, bestem Komfort und optimierter Sicherheitstechnik offerieren. Hinzu kommt, dass auch kostenpflichtige Zusatzdienste wie Service-Hotline, Hausnotruf für Senioren oder Sicherheitsdienst nur sehr eingeschränkt nachgefragt werden und gerade ältere Interessenten keine Bereitschaft haben, für solche Dienste zu zahlen, Als zentrales Steuerungselement des Smart-Homes kristallisiert sich mittlerweile eindeutig das Smartphone heraus. Es macht die einzelnen Funktionen fernbedienbar und bietet damit einen attraktiven Vorteil. Zukünftig wird die Bedienung des Smart-Homes wahrscheinlich wie beim Auto über Sprachsteuerung erfolgen, auch wenn das derzeit noch eine ergänzende Bedienoption ist.