Informationen vom Immobilienexperten.

Die letzte Woche habe ich Sie darüber informiert, dass die Nutzung von Kellerräumen zu hochwertigen und intensiven Zwecken bei älteren Gebäuden schnell eine feuchte-, wärme- und lüftungstechnische Sanierung erfordern kann. Was ist bei der Kellersanierung zu beachten? Zunächst sollte man sich über die tatsächlich gewünschte zukünftige Nutzung klarwerden. Handelt es sich um eine wenig intensive, sporadische Nutzung (z. B. für Lagerzwecke) dann sind weniger Maßnahmen notwendig, als wenn der Keller intensiver als Wasch- bzw. Hauswirtschaftsraum genutzt werden soll. Am aufwendigsten und teuersten werden die notwendigen Sanierungen, wenn der Keller als Wohn– oder Hobbyraum, also zum ständigen Aufenthalt von Menschen genutzt werden soll. Dann müssen bei einem alten Wohnhaus nicht nur ggf. feuchte Wände trockengelegt und wärmegedämmt werden, sondern auch spezielle bautechnische Lösungen beim Ausbau für die besonderen klimatischen Bedingungen im Keller gefunden werden. Das kann dazu führen, dass nicht nur Heizkörper zum Heizen, sondern auch mechanische Belüftungsmöglichkeiten der Kellerräume installiert werden müssen, damit sich keine neuen Bauschäden bilden können. In jedem Fall erfordert die Erarbeitung des Sanierungskonzeptes einen erfahrenen Fachmann, der das komplexe Thema unter allen relevanten Aspekten behandelt, damit der Keller wirklich schadensfrei intensiv genutzt werden kann. Es lohnt sich, immer auch Alternativen zu überprüfen, nämlich ob die gewünschten Räumlichkeiten nicht einfacher oberirdisch mit einem Anbau im EG, einem Gartenhaus oder dem Ausbau des Dachbodens geschaffen werden können.

Die Nutzung von Kellerräumen kann bei älteren Gebäuden Probleme verursachen, wenn Nutzungsverhalten und bauliche Gegebenheiten nicht zusammenpassen. Alte Keller aus der der Zeit bis zum 2. Weltkrieg wurden praktisch immer als Lagerräume konzipiert, die ein frostfreies und möglichst gleichmäßig kühles Klima für die Aufbewahrung von Gütern ermöglichen sollten. Sie sorgten zudem dafür, die im Erdgeschoss befindlichen Nutz– und Wohnräume warm und trocken zu halten. Sie wurden täglich nur für wenige Minuten betreten, um gelegentlich Vorräte hervorzuholen. Die Kelleraußenwände waren in der Regel nicht oder kaum gegen Erdfeuchte oder aufsteigende Feuchtigkeit isoliert. Oft bestand auch der Kellerboden nur aus gestampftem Lehm oder bestenfalls aus seiner Pflasterfläche. Nutzt man solche Keller intensiver und hochwertiger als Hobbyraum, Werkstatt oder sogar als Aufenthaltsraum kommt es unweigerlich zu Feuchtigkeits– und Schimmelproblemen. Die durch Wand und Boden diffundierende Erdfeuchte und der häufige Austausch von warmer Luft aus den Wohnräumen führt in dem kälteren Klima der Kellerräume dazu, dass die Feuchtigkeit an den kältesten Stellen kondensiert und dem Schimmel Lebensraum bietet. Zusätzlich im Keller installierte Heizkörper können das Problem zwar im Winter verbessern, im Sommer bleibt es jedoch latent bestehen. Es gibt deshalb nur zwei Alternativen: Entweder, man beschränkt die Nutzung des Kellers auch zukünftig auf Lager– und Vorratszwecke, so wie zur Entstehungszeit vorgesehen, oder man kommt um eine aufwendige (und teure) feuchte–, wärme– und lüftungstechnische Sanierung des Kellers nicht herum. Was es hierbei zu beachten gilt, schildere ich Ihnen im nächsten Expertentipp.

Die beste Methode um hässliche Verschmutzungen von Putzfassaden zu vermeiden ist die Verwendung von mineralischen Putzen und Farben. Das durfte ich Ihnen letzte Woche darstellen. Mineralische (anorganische) Putz– und Anstrichsysteme zeichnen sich dadurch aus, dass sie den mikrobiellen Bewuchs aus Algen und Schimmelpilzen dadurch vermeiden, dass sie für eine schnelle Abtrocknung der Fassadenoberfläche sorgen. Sie sind nicht hydrophob (wasserabweisend) eingestellt, sondern hydrophil (wasseraufnehmend), d. h. sie nehmen Wasser auf, speichern, verteilen es und geben es danach zeitversetzt auch wieder ab. Den Mikroorganismen, die sich auf der Fassade niederlassen wollen, wird damit eine unabdingbare Lebensgrundlage, das Wasser, entzogen; die Fassadenoberfläche wird als Lebensraum untauglich. Dieser Effekt wird durch einen stärkeren Putzauftrag (ca. 10 mm) als bei üblichen Wärmedämmverbundsystemen (unter 5 mm) noch unterstützt. Ein weiterer wichtiger Faktor ist, dass mineralische Putz– und Farbschichten einen hohen Ph-Wert aufweisen, der für die eher saure Umgebungen liebenden Mikroorganismen lebensfeindlich ist. Auch dass mineralische Putze durch Bewitterung und Umwelteinflüsse zu leichtem Abkreiden neigen trägt dazu bei, dass sie langfristig weniger verschmutzen, denn dadurch werden Ablagerungen immer wieder teilweise entfernt. Haben mineralische Farben und Putze also gar keine Nachteile? Doch, das schon angesprochene Abkreiden sorgt dafür, dass mineralische Putze in Intervallen von ca. 20 Jahren neu gestrichen werden müssen und sie sind ca. fünf bis 15 % teurer als organische Systeme.

Letzte Woche habe ich auf die Zunahme von hässlichen Verschmutzungen von Putzfassaden durch mikrobiellen Befall hingewiesen. Die einfachste Art solche Verschmutzungen zu vermeiden ist die Fassade in einer Farbe bzw. einem Material zu gestalten, bei der Verfärbungen ausgeschlossen sind oder zu möglichst wenig Beeinträchtigungen führen. Dies mag ein Grund dafür sein, dass heute häufig kräftige und dunklere Farben für Putze und Anstriche gewählt werden und das klassische Weiß an Beliebtheit einbüßt. Zum Einen fällt ein mikrobieller Befall auf dunklen Flächen weniger auf, zum Anderen erwärmen sie sich bei Sonnenschein schneller und trocknen dadurch zügiger aus. Mit Klinker– oder Metallfassaden können die Verschmutzungen ebenfalls weitgehend vermieden werden – sie sind aber leider auch wesentlich teurer. Die Strategie der Putzhersteller und der Bauindustrie geht in der Regel dahin, durch biozide Wirkstoffe oder Nanopartikel in Putz- und Farbschichten den Befall durch Algen und Schimmelsporen zu vermeiden und die einwandfreie Ästhetik verputzter Gebäude länger zu erhalten. Es wird Sie nicht wundern, dass diese Strategie nicht ohne Folgen für die Umwelt ist: Die Pflanzengifte der Fassaden müssen wasserlöslich sein, um wirken zu können und werden deshalb im Laufe der Zeit ausgewaschen und freigesetzt. Ähnliches gilt für die Nanopartikel in Farbschichten, die eine wasserabweisende und –abführende Oberfläche (Lotuseffekt) herstellen. Auch hier lässt die abperlende Wirkung im Laufe der Zeit nach. Auch wenn die Forschung natürlich immer weiter geht und neue, bessere Produkte hervorbringt, bleiben mineralische Putze und Farben mit ihrer hohen Fähigkeit zur Wasseraufnahme und Speicherung die beste Alternative.

Die Verschmutzung von Putzfassaden ist seit vielen Jahren ein ärgerliches Problem, an dessen Lösung Baustoffindustrie und Handwerksbetriebe immer wieder scheitern. Ursache der Verunreinigungen sind Schmutzpartikel, die sich auf der Fassade absetzen, sowie Mikroorganismen wie Pilze und Algen, die gerne die feuchten Oberflächen besiedeln. Die Feuchtigkeit auf den Putzfassaden wurde durch den Einsatz wärmegedämmter Verbundsysteme mit den damit verbundenen niedrigen Oberflächentemperaturen gefördert, da Tau und Niederschlag sich dadurch länger auf den Fassaden halten können. Auch der Einsatz wasserabstoßender (hydro-phober) Materialien, wie er seit den 1970er Jahren modern war, hat einen ähnlichen Effekt: Das Wasser wird von hydrophoben Putzen und Anstrichen nicht aufgesaugt, sondern verweilt länger auf der Oberfläche und gibt somit Algen und Schimmelpilzen eine Wachstumsgrundlage. All dies führte dazu, dass sich die Anstrichintervalle von Putzfassaden von früher 15 bis 20 Jahren auf heute teilweise unter 10 Jahre reduziert haben, was von vielen Immobilienbesitzern mit großem Unverständnis beklagt wird. Es gibt prinzipiell drei Lösungsstrategien: Gestaltung der Fassade in einer Farb– bzw. Materialwahl, bei der Verfärbungen ausgeschlossen sind oder zu möglichst wenig Beeinträchtigungen führen Vermeidung der Verschmutzung durch biozide Wirkstoffe oder Nanopartikel in Putz- und Farbschichten Entzug der Lebensgrundlage des mikrobiellen Bewuchses durch eine schnelle Austrocknung der Fassadenoberfläche Die Vor– und Nachteile der unterschiedlichen Lösungswege sowie ihre Erfolgsaussichten erfahren Sie in den nächsten Expertentipps.

Der Verwaltungsbeirat ist ein beratendes, prüfendes und vermittelndes Organ, das aus den Reihen der Wohnungseigentümerg e meinschaft gebildet wird und von ihr mit Stimmenmehrheit bestimmt wird. Es gibt keinen Zwang zur Bestellung eines Verwa l tungsbeirats. Entschließen sich die Eige n tümer zur Bestellung eines Beirats, dann besteht er zwingend aus 3 Mitgliedern (§29, Abs. 1 WEG), einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Ein Beisitzer kann zum Vertreter des Vorsitzenden bestimmt werden. Der Verwaltungsbeirat gilt auf unbestimmte Zeit bestellt, wenn bei der Wahl keine Begrenzung erfolgte. Scheidet während der Amtszeit einer der Beiräte aus, dann arbeitet das Organ als Rumpfbeirat weiter und jedes Mitglied der Eigentüme r gemeinschaft kann eine Ergänzungswahl zur Vervollständigung des Beirats verla n gen. Was sind die Aufgaben des Verwaltungsbe i rats? §29 WEG sagt, dass er den Verwalter in seinen Aufgaben unterstützen und vor allem die Rechnungsprüfung von Jahresa b rechnung und Wirtschaftsplan übernehmen soll. In einer gut funktionierenden Eigent ü mergemeinschaft ist der Arbeits- und Zeitaufwand der Beiräte deshalb übe r schaubar, genau wie ihre persönliche Haftung, da für alle Recht s geschäfte allein der Hausverwalter in der persönlichen Verantwortung und Haftung steht. Diese kann und darf er nicht an die Beiräte abgeben. Der Verwalter ist der einzige, der Verträge im Namen der G e meinschaft abschließen kann. Der Beirat hat lediglich beratende, manchmal auch vermittelnde Funktion. Deshalb ist der Verwalter nicht an Beschlüsse oder Anwe i sungen der Beiräte gebunden, sondern bleibt immer gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft verantwortlich.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale demokratische Steuerungsinstr u ment für Wohnungseigentümergemei n schaften. Sie findet für jede Wohnungse i gentümergemeinschaft mindestens einmal im Jahr statt. Sie sollte für jeden Miteige n tümer ein Pflichttermin sein, da Beschlüsse gefasst werden, die finanzielle Auswirku n gen haben. Beschlussfähig ist sie in der Regel, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile persönlich anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind . Themen der Eigentümerversammlung sind regelmäßig die Besprechung der Abrec h nung des vergangenen und der Wir t schaftsplan des laufenden Jahres, die jeweils besprochen und beschlossen werden. Wünschen einzelne Eigentümer weitere Beschlussfassungen rund um die verwaltete Immobilie, so müssen diese in der Einladung zur Eigentümerversammlung enthalten sein um rechtswirksam beschlo s sen werden zu können. Überraschend auftretende Themen können natürlich diskutiert werden, rechtswirksame B e schlussfassungen sind hingegen nicht möglich, wenn das Thema nicht in der Einladung angekündigt wurde. Diese Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sorgt dafür, dass keine Beschlüsse gefasst werden können, von denen abw e sende Miteigentümer keine Kenntnis haben und über die sie sich keine Meinung bilden konnten. Sieht die Teilungserklärung keine andere Regelung vor, gilt das sogenannte Kopfprinzip für die Abstimmung, d. h. jeder Miteigentümer hat genau eine Stimme. Auch wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen besitzt kann er nur mit einer Stimme abstimmen. Besitzen mehrere Miteigentümer eine Einheit gemeinsam, können sie nur einheitlich abstimmen. Diese Regelung soll vermeiden, dass ein wir t schaftlich starker Miteigentümer eine WEG dominieren kann.

Die Instandhaltungspflichten der einze l nen Eigentümer innerhalb einer Eige n tümergemeinschaft dürfen nicht auf die leichte Schulter genommen werden, denn sie sind sehr umfangreich und jeder Mite i gentümer haftet unbegrenzt für die Wa r tung und Instandhaltung der Immobilie, an der er Eigentum erwirbt – bis hin zum vollständigen Wiederaufbau im Fall der Zerstörung. Gleiches gilt für die Verkehrss i cherungspflicht, z. B. die Streu- und Räu m pflicht, die Reinigungspflicht sowie die Pflicht zur Beleuchtung des Treppenhauses und von Zugängen. Passiert ein Unfall weil die Verkehrssicherungspflicht vernachlässigt wurde, ist die Eigentümergemeinschaft voll umfänglich haftbar. Deshalb ist es wichtig, diese Risiken mittels Grundbesi t zer-Haftpflicht-, Hausrat-, Unfall- oder Woh n gebäudeversicherungen abzusichern. Auch ist zu beachten, dass es zu wechse l seitigen Schadensersatzansprüchen aus vernachlä s sigter Instandhaltung des Sonder – oder Gemeinschaftseigentums kommen kann. Falls also in einer Pen t hauswohnung ein Wasserschaden wegen unterlassener Instandhaltung des Flachd a ches vorkommt, kann der Eigentümer Schadenersatz von der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch umgekehrt, wenn Undichtigkeiten aus vernachlässigten Wasserleitungen im Sondereigentum, Schäden am Gemei n schaftseigentum verursachen. Besteht eine Gebäudevers i cherung kommt diese in der Regel für den Schaden auf und der Mite i gentümer bleibt verschont. Eine sinnvolle Absicherung der Eigentümerrisiken durch die einschlägigen Versicherungen ist deshalb für jede Eige n tümergemeinschaft wertvoll und richtig. Die ausführliche Beratung durch einen sac h kundigen Versicherungsmakler ist unbedingt notwe n dig.

Letzte Woche durfte ich Ihnen die Unte r scheidung von Sonder – und Gemei n schaftseigentum erläutern und dass für Pflege, Wartung und Reparatur des G e meinschaftseigentums die Eigentümerg e meinschaft zuständig ist. Die Lasten werden innerhalb der Gemeinschaft entsprechend den in der Teilungserklärung definierten Mieteigentumsanteilen verteilt. Jeder Käufer einer Eigentumswohnung wird automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft, also der Gesamtheit der einzelnen Wohnungseige n tümer. Zu beachten ist dabei, dass alle Miteigentümer gesamtschuldnerisch für die Verpflichtungen haften, die die Eigentü me r gemeinschaft eingeht. Zahlt also ein Eigentümer keine Hausgeldkosten oder Beiträge in die Rücklagen, dann müssen die übrigen Miteigentümer diese Kosten zusätzlich übernehmen. Es ist deshalb wichtig, sich vor dem Kauf einer Eige n tumswohnung ein Bild über die wirtschaftl i che Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu machen und sich z. B. bei der Hausverwa l tung danach zu erkundigen, ob es Rüc k stände bei Hausgeldzahlungen gibt und wie hoch diese ggf. sind und auch ob es Insolvenzen unter den Wohnungsinh a bern gibt. Jedem Käufer sollte bewusst sein, dass man mit dem Kauf einer Eigentumswohnung ein Eigentumsrecht erwirbt, das eng von den Eigentumsrechten der Miteigentümer eingeschränkt ist. So bedarf eine Veränd e rung der äußeren Gestalt immer der einstimmigen Zustimmung der Eigentüme r gemeinschaft. Eine solche Ver -änderung kann schon die Montage einer Markise, einer Balkonverkleidung oder die Eingre n zung des Gartens mit einer Hecke sein.

Was ist Sondereigentum? Was Gemeinschaftseigentum? Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer das ausschließliche Nutzungsrecht an dieser Wohnung. Sein Eigentumsrecht wird dabei eng von den Eigentumsrechten der übrigen Wohnungsbesitzer begrenzt. So wie man keine einzelne Wohnung physisch aus einem Hochhaus herausziehen kann, kann man auch das Eigentumsrecht an dieser Wohnung nicht isoliert betrachten. Zum Sondereigentum gehören immer Putz und Tapeten der Eigentumswohnung, nicht aber die tragenden Wände und Decken. Diese für den Bestand der Immobilie wesentlichen Elemente gehören immer der Gemeinschaft der Eigentümer und dürfen deshalb nicht einfach entfernt oder verändert werden. Gleiches gilt für Treppenhäuser, Dächer und Fenster. Zum Sondereigentum gehören die Fußbodenbeläge, die nichttragenden Innenwände und die haustechnischen Installationen innerhalb der Wohnung. Daneben gibt es bauliche Elemente, die sowohl dem Sonder- wie auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssen. Bei Balkonen gehört z. B. die Tragkonstruktion und Abdichtung der Gemeinschaft, die Beläge aber zum Sondereigentum. Die Abgrenzung zwischen Sonder – und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, weil damit auch die Verantwortlichkeit für die Pflege, Instandhaltung und Erneuerung verbunden ist. Vom Sondereigentum müssen Sondernutzungsrechte unterschieden werden, die z. B. für Gärten oder Stellplätze Eigentümern eingeräumt werden können. Teileigentum wiederum ist in den Rechten und Pflichten dem Sondereigentum gleich, wird aber für Einheiten verwendet, die keinen Wohnzwecken dienen.

Jeder der eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Wohnungseigentum. Oft werden auch Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in dieser Form des Eigentums verkauft. Nicht jedem Käufer sind beim Erwerb die rechtlichen Konsequenzen des Wohneige n tums in vollem Umfang bewusst. Es besitzt drei Aspekte, die man sauber definieren und unterscheiden kann: Definiert werden die drei Begriffe und die damit verbundenen Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsrecht (WEG), das den übergeordneten gesetzlichen Rahmen bildet und in der notariell protokollierten Te i lungserklärung, die zu jedem Wohnungse i gentum gehört und die Sie vor einem Kauf in jedem Fall kennen und studieren sollten. Kurz zusammengefasst erwerben Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung einen in der Teilungserklärung festgelegten Miteige n tumsanteil am Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude, sowie das au s schließliche Nutzungsrecht an der Wohnung sowie den zugeordneten Räumen (z. B. Kellerraum, Stellplatz u. ä.). Sie werden zusätzlich Mitglied in der Gemeinschaft der Miteigentümer, die gemeinsam die Verwa l tung der Wohnanlage festlegen und mindestens einmal im Jahr eine Eigent ü merversammlung abhalten, die jährliche Abrechnung und den Wirtschaftsplan beschließen. In den nächsten Expertentipps werde ich Ihnen gerne die einzelnen Begriffe näher erläutern.