Informationen vom Immobilienexperten.

Letzte Woche habe ich über die Verbreitung von vernetzten Bauteilen der Haustechnik im derzeitigen Gebäudebestand berichtet. Quelle ist eine repräsentative Studie der Unternehmensberatung Deloitte vom Februar 2018. Wir stehen hier immer noch am Anfang einer Entwicklung, die voraussichtlich noch ein bis zwei Jahrzehnte bis zur selbstverständlichen Durchsetzung benötigen wird. Waren bisher Komfort– und Sicherheitsansprüche der Konsumenten Antrieb der Entwicklung, werden zukünftig auch Energieeinsparung bzw. Umweltaspekte und die zusätzlichen Entertainmentangebote für die weitere Vernetzung der Haustechnik sorgen. Immer noch bremsen hohe Kosten die Verbreitung von „Smart-Homes“, sowie die Furcht vor nicht ausgereifter Technologie und mangelhaftem Datenschutz. Derzeit gibt es im Hausbaumarkt auch kaum Anbieter, die das Thema „Smart-Home“ ganzheitlich bearbeiten und ein überzeugendes Resultat mit minimalem Energieverbrauch, bestem Komfort und optimierter Sicherheitstechnik offerieren. Hinzu kommt, dass auch kostenpflichtige Zusatzdienste wie Service-Hotline, Hausnotruf für Senioren oder Sicherheitsdienst nur sehr eingeschränkt nachgefragt werden und gerade ältere Interessenten keine Bereitschaft haben, für solche Dienste zu zahlen, Als zentrales Steuerungselement des Smart-Homes kristallisiert sich mittlerweile eindeutig das Smartphone heraus. Es macht die einzelnen Funktionen fernbedienbar und bietet damit einen attraktiven Vorteil. Zukünftig wird die Bedienung des Smart-Homes wahrscheinlich wie beim Auto über Sprachsteuerung erfolgen, auch wenn das derzeit noch eine ergänzende Bedienoption ist.

Smart-Home, also die Vernetzung der Haustechnik oder von Teilen davon, um sie fernbedienbar und intelligent steuerbar zu machen, war das Thema einer großen Studie der Unternehmensberatung Deloitte, für die im Februar 2018 über 2000 Konsumenten im Alter von 19 bis 75 Jahren aus Deutschland befragt wurden. Es zeigte sich, dass mittlerweile 16 % der Befragten Smart-Home-Angebote nutzen. Wenig verwunderlich ist, dass die Quote bei Eigentümern von Häusern (22 %) und Eigentumswohnungen (19 %) deutlich höher liegt, als bei Bewohnern von Mietwohnungen (12 %) und dass sie mit der Höhe des Haushaltseinkommens steigt. Allerdings besteht in weiten Teilen der Gesellschaft noch kein starkes Bedürfnis, Smart-Home-Angebote nutzen zu wollen, wie das mittlerweile bei Smartphone der Fall ist. Es wird somit noch einige Jahre dauern, bis sich die Technologie generell durchsetzen wird. Das ist auch nicht verwunderlich, da Immobilien zu den extrem langlebigen Gütern gehören, mit Renovationszyklen von mehreren Jahrzehnten. Das sind die populärsten vernetzten Bauteile: Fernbedienung Schalter/Steckd. - 18 %, Heizungen / Thermostate - 10 %, Leuchten - 12 %, Alarmsysteme - 10 %, Überwachungskamera - 8 %, Lautsprechersysteme - 15 %, Jalousien, Türen, Fenster - 9 %, Rauchmelder - 6 %. Die Liste zeigt, dass es in erster Linie Komfort– und Sicherheitsbedürfnisse sind, die die Vernetzung der Haustechnik zum Smart-Home vorantreiben, wobei jüngere Nutzer eher komfortorientiert sind, während ältere sicherheitsbewusster sind.

Der Personenlift im Einfamilienhaus ist auch heute noch ungewöhnlich. Allerdings hat in den letzten Jahrzehnten das Thema Barrierefreiheit allerdings ständig an Bedeutung gewonnen und es wird für jeden existentiell, wenn ein Unfall oder eine Krankheit von heute auf morgen die persönliche Mobilität einschränken. Dann ist nicht nur der allseits bekannte Treppenlift eine Möglichkeit von einem Geschoss ins Nächste zu gelangen. Mittlerweile gibt es auch Senkrechtlifte, die auf Grund ihrer kompakten Abmessungen nicht nur in Neubauten integrierbar sind, sondern auch nachträglich in vorhandene Einfamilienhäuser eingebaut werden können. Mit einer Grundfläche von 0,8 m² für einen Zweipersonenlift, sollte sich in vielen Häusern die Möglichkeit für den nachträglichen Einbau ohne größere konstruktive Änderungen, z. B. im Treppenauge, finden lassen. Mittlerweile gibt es sogar Systeme, die nicht unter die Aufzugsrichtlinie fallen, sodass keine Abnahme durch einen Sachverständigen von TÜV oder Dekra notwendig wird und auch keine wiederkehrenden Prüfungen. Man spart sich damit die für solche Leistungen anfallenden hohen Kosten. Manche Lifte benötigen lediglich eine 230V-Steckdose bauseits, sie fahren somit mit normalem Haushaltsstrom und besitzen ggf. sogar einen Akku, der den Betrieb bei einem Stromausfall sichert. All dies macht die Installation nicht ganz billig, aber viele Menschen mit einer Einschränkung oder besonders hohen Komfortansprüchen sind gerne bereit, einen Betrag, der einem gut ausgestatteten Kompaktwagen entspricht, in einen Personenlift zu investieren. Und wenn die Alternative ein Platz in einem Seniorenheim wäre, dann rechnet sich die Investition auch noch sehr schnell.

Die neue Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau soll den Neubau von Mietwohnungen ankurbeln und damit die Angebotssituation für Mieter in Deutschland verbessern. Es soll deshalb nicht der Bau von Luxuswohnungen gefördert werden, sondern von Wohnungen im unteren bis mittleren Preissegment. Im September wurde der entsprechende Gesetzentwurf beschlossen, der eine steuerliche Sonderabschreibung für vermietete Wohnungen für das Jahr der Herstellung und die drei darauf folgenden Jahre in Höhe von bis zu 5 % vorsieht. Der Bauantrag für die geförderten Wohnungen muss zwischen dem 1. Sept. 2018 und dem 31.12.2021 gestellt werden. Es handelt sich also um eine zeitlich begrenzte steuerliche Förderung, die auch nur auf maximal € 2.000 pro m² Wohnfläche gewährt wird und auch nur, wenn die Anschaffungs– bzw. Herstellkosten € 3.000 pro m² Wohnfläche inkl. Nebenkosten nicht übersteigen. Zusätzlich muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung, sowie in den neun darauf folgenden Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden. Wird die Wohnung in dieser Zeit irgendwann anderweitig genutzt, entfällt die steuerliche Sonderförderung komplett und ist zurückzuzahlen. Die lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr bleibt zusätzlich zur Sonderabschreibung erhalten. Wie wirksam die vorgesehene steuerliche Förderung den Bau von Neubau-Mietwohnungen anregen wird, muss abgewartet werden. Die Obergrenze von € 3.000 pro m² wird sich gerade in vielen Ballungsräumen als zu niedrig erweisen, sodass die Förderung dort, wo sie am nötigsten wäre, keine Wirkung wird entfalten können. Ich fürchte, dass die politische Gestaltungskraft von der Preisentwicklung schnell überholt werden wird.

Fast täglich erhalte ich Mails mit Crowdfundingangeboten und ebenso regelmäßig lösche ich sie sofort. Es gibt mittlerweile verschiedene Anbieter in diesem Bereich, einige davon auch mit seriösem Anstrich. Der größte und wichtigste, Exporo, ist sogar mit Werbespots im Fernsehen vertreten. Die Verzinsung liegt in der Regel zwischen 4 und 6 %, scheint also in Zeiten niedriger Zinsen sehr interessant zu sein. Gerne sage ich Ihnen, warum ich trotzdem Crowdfunding sehr skeptisch gegenüberstehe. Die über Crowdfunding eingesammelten Gelder sind nur nachrangig abgesichert und damit besteht die Gefahr des Totalausfalls des eingesetzten Kapitals. Aber das ist nicht der entscheidende Punkt. Diese Gefahr besteht auch bei der Investition in Aktien. Das größte Problem aller Crowdfunding-Projekte liegt in dem extrem geringen Eigenkapitaleinsatz der Initiatoren. Regelmäßig liegt die Eigenkapitalquote nur bei 0 bis 5 %. Läuft deshalb bei einem Projekt einmal nicht alles glatt, haftet sofort das nachrangig abgesicherte Kapital. Der Kapitalgeber geht somit ein sehr hohes Risiko ein, ohne dafür im Erfolgsfall – wie etwa bei der Investition in Aktien – angemessen am Erfolg beteiligt zu werden. Nur wenige Initiatoren zahlen z. B. erfolgsabhängige Boni zusätzlich zum vereinbarten Zinssatz. Immobiliencrowdfunding war bisher meist erfolgreich und die Anleger haben ihr Kapital plus Zinsen zurück erhalten. Wenn aber die Immobiliennachfrage nachlässt und die kalkulierten Preise beim Verkauf der Immobilie nicht mehr erreicht werden, ist sofort auch das eingesetzte Crowdfundingkapital verloren und leider wird nicht geklingelt, bevor die Immobilienkonjunktur auf Talfahrt geht.

Die geburtenstärksten Jahrgänge 1955 bis 1969 kommen derzeit und in den nächsten Jahren in das Rentenalter. Die Zahl der pflegebedürftigen Personen soll bis 2035 von derzeit ca. 2,9 Mio. auf ca. 3,8 Mio. steigen. Gleichzeitig werden in den nächsten 10 Jahren 25 % der zur Zeit bestehenden ca. 13.000 Pflegeheime in Deutschland schließen müssen, weil sie nicht mehr den aktuellen Gesetzgebungen und Standards entsprechen. Es ist deshalb nicht verwunderlich, dass die Bedeutung von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage wächst und attraktivere Renditen als andere Anlageformen wie Renten– oder Lebensversicherungen ver-spricht. Derzeit liegt die garantierte Mietrendite in diesem Bereich bei ca. vier bis fünf Prozent. Auf Grund der hohen Nachfrage weisen Senioren– und Pflegeimmobilien schon heute oft lange Wartelisten auf. Viele Anbieter dieser Einrichtungen bieten deshalb zusätzlich zur attraktiven Verzinsung auch ein bevorzugtes Belegungsrecht an. Damit kann man sich schon frühzeitig einen Platz in einer ausgewählten Pflegeeinrichtung sichern.

Fenstermontagen nach den anerkannten Regeln der Technik sind offensichtlich auch heute noch nicht bei allen Firmen selbstverständlich. Das musste ich feststellen, als mich vor einigen Tagen einer der von uns betreuten Vermieter bat, mir die nach seiner Ansicht viel zu großen Anschlussfugen der bei seinem privaten Wohnhaus ausgetauschten Fenster anzusehen. Die Ausführung erfolgte durch einen deutschen Meisterbetrieb und nicht durch einen dubiosen osteuropäischen Subunternehmer. Tatsächlich waren die Anschlussfugen viel zu groß. Das war aber nicht das große Problem. Viel schlimmer war, dass alle Fenster lediglich ausgeschäumt waren und keine innere und äußeren Abdichtungsmaßnahmen vorhanden waren. Seit über 15 Jahren ist es Standard beim Fenstereinbau auf eine luft– und schlagregendichte Ausbildung der Randfugen zu achten, die durch eine schlichte Ausschäumung einfach nicht sichergestellt werden kann. Es ist sehr bedauerlich, wenn die hochwertigen technischen Eigenschaften moderner Fenster durch mangelhaften Einbau unwirksam gemacht werden. Der unfachmännische Einbau führt dazu, dass die Fensterlaibungen durch das Eindringen von kalter Außenluft auskühlen und durch Schlagregen oder Tauwasser durchfeuchtet werden können. Ein erhöhter Wärmeverlust und Schimmelbildung sind dann die Folge und es wird die Wohnhygiene sowie das Raumklima für die Bewohner beeinträchtigt. Das Beispiel zeigt, dass man sich nicht mehr auf die „deutsche Handwerkerehre“ verlassen kann, sondern immer einen sachkundigen Baufachmann zur Abnahme der beauftragten Bauleistungen hinzuziehen muss, wenn man nicht selbst über ausreichenden Sachverstand verfügt.

Zeigen sich durch den Klimawandel vermehrt Bauschäden? Haben Sie den Eindruck, dass es seit den letzten Jahren zunehmend Extremwetterlagen gibt und machen Sie sich Sorgen, dass Ihre Immobilie heute viel stärker durch Sturm, Hagel und Überschwemmung bedroht ist, als noch vor einigen Jahren oder Jahrzehnten? Eine Studie des Instituts für Bauforschung (IFB) hat im Auftrag der VHV-Versicherung genau diese Frage untersucht und im September 2018 eine interessante Studie zum Thema vorgestellt. Was ist das Fazit? „Die Auswertung der Schadendaten in Bezug auf Schadenhäufigkeit und Schadendurchschnitt kann zum jetzigen Zeitpunkt den prognostizierten Klimawandel noch nicht belegen. So dokumentieren insbesondere die ausgewerteten Daten zur Schadenhäufigkeit durch Sturm- und Hagelereignisse sowie die damit verbundenen Schadenhöhen bislang keinen entsprechenden Anstieg. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Auswertung der Daten zur Schadenhäufigkeit von Elementarschäden (Rückstau, Starkniederschläge, Überschwemmung, Schneedruck). Gleichwohl finden sich Indizien für ein zukünftiges Ansteigen durch Wetterereignisse bedingter Bauschäden und ihrer Beseitigungskosten.“ Zwar konnte kein signifikanter oder sogar kontinuierlicher Anstieg der Schadensereignisse in den letzten 10 Jahren festgestellt werden, die Schadenssummen für Elementarschäden lagen aber in den Jahren 2013 –16 um 72 % über dem Gesamtdurchschnitt der Jahre 1999 bis 2016. Die Auswertung hat auch ergeben, dass die Elementarschadenssummen immer stärker von Starkregen– und Flutereignissen in die Höhe getrieben werden. Sie interessieren sich für die Studie? Dann schreiben Sie mir, gerne sende ich sie Ihnen per Mail zu.

Die Radonkonzentration in Gebäuden wird momentan verstärkt zum Thema in der Bauwirtschaft. Das radioaktive Gas ist ein Zerfallsprodukt des Uran und kommt in unterschiedlichen Konzentrationen überall in der Erdkruste vor. Die sich immer weiter verringernden Luftwechsel in unseren Neubauten und energetisch sanierten Gebäuden sorgen nicht nur für hygienische Probleme, sondern bergen auch die Gefahr, dass die in manchen Regionen im Baugrund in höheren Konzentrationen vorkommenden Radongase in die Innenräume gelangen und sich dort anreichern. Wird das Radon vom Menschen eingeatmet, besteht ein erhöhtes Lungenkrebsrisiko. Schon heute sollen in Deutschland jedes Jahr fast 2000 Menschen an den Folgen der Radonbelastung sterben. Am 01.01.2019 tritt das neue Strahlenschutzgesetz (StrlSchG) in Kraft, das in § 123 im Absatz 1 verlangt: „Wer ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen oder Arbeitsplätzen errichtet, hat geeignete Maßnahmen zu treffen, um den Zutritt von Radon aus dem Baugrund zu verhindern oder erheblich zu erschweren.“ In Absatz 4 wird das Thema in die sehr schwammige Forderung gepackt „Wer im Rahmen der baulichen Veränderung eines Gebäudes … Veränderungen durchführt, die zu einer erheblichen Veränderung der Luftwechselrate führen, soll die Durchführung von Maßnahmen zum Schutz vor Radon in Betracht ziehen, soweit diese Maßnahmen erforderlich und zumutbar sind.“ Hier trifft ein Thema mit hohem Hysteriepotential auf eine Fachwelt mit sehr geringem Problembewusstsein und entsprechend geringer Lösungskompetenz. Zum Glück kann die Radonkonzentration mit relativ geringem Aufwand gemessen werden und wird hoffentlich nur lokal eng begrenzt zum tatsächlichen Problem.

Im ersten Moment mag es widersinnig erscheinen: Was soll der Verkäufer davon haben, dass er die Maklerprovision zahlt? Die Antwort ist ganz einfach: Er bekommt dadurch den wesentlich besseren Makler mit der deutlich größeren Leistungsfähigkeit. Was erwarten Sie von einer Dienstleistung, die Sie in Anspruch nehmen können, aber nicht bezahlen müssen? Wie halten Sie von einer Werbung, die besagt, die Vermittlung der Immobilie sei "für Verkäufer kostenlos" und mit der ein Vertrag zu Lasten Dritter vorgeschlagen wird? Die meisten Bürger sehen darin eine sittenwidrige Abzocke – das Ergebnis wird sein, dass gesetzlich geregelt wird, dass derjenige den Makler zu zahlen hat, der ihn beauftragt. Wie armselig ist das Dienstleistungsangebot eines Maklers, wenn als Hauptargument dient, dass man für den Verkäufer kostenlos tätig ist? Die Vermutung ist in so einem Fall doch, dass der Makler und auch seine Dienstleistung nichts taugt: der teuerste Schlüsseldienst der Welt eben. Ich bin sicher, dass nach Einführung des Bestellerprinzips tatsächlich viele unqualifizierte Makler vom Markt verschwinden würden und es zu einer erfreulichen Marktbereinigung kommen würde, von der letztlich die Immobilienmakler profitieren würden, die sich nicht störend zwischen Käufer und Verkäufer drängen, sondern die in der Lage sind, nützliche Mehrwerte für Ihre Käufer– und Verkäuferkunden zu entwickeln und dies dem Verkäufer als ihrem Auftraggeber auch verständlich machen. Diese Makler sind schließlich auch ihr Geld wert, weil sie nämlich die Immobilie nachvollziehbar bewerten, attraktiv präsentieren und so am Ende schneller und besser verkaufen, als es der Verkäufer alleine könnte.

Ein Gespenst geht um in der deutschen Immobilienwirtschaft, das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien. Justizministerin Barley hat gegenüber der Presse erklärt, dass sie prüfe, ob sich das Bestellerprinzip auf Immobilienverkäufe übertragen lasse. Seitdem ist die Maklerbranche regelrecht in Aufruhr und läuft Sturm dagegen, dass zukünftig der Verkäufer den Makler zahlen soll. Was sind die Argumente, die gegen eine Entlohnung des Maklers durch den Verkäufer sprechen?