Informationen vom Immobilienexperten.

Ein Gespenst geht um in der deutschen Immobilienwirtschaft, das Bestellerprinzip bei Kaufimmobilien. Justizministerin Barley hat gegenüber der Presse erklärt, dass sie prüfe, ob sich das Bestellerprinzip auf Immobilienverkäufe übertragen lasse. Seitdem ist die Maklerbranche regelrecht in Aufruhr und läuft Sturm dagegen, dass zukünftig der Verkäufer den Makler zahlen soll. Was sind die Argumente, die gegen eine Entlohnung des Maklers durch den Verkäufer sprechen?

Die letzten beiden Expertentipps beschäftigten sich mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz, das vom Bundeskabinett Anfang September beschlossen wurde und nun in den Bundestag einbracht wird. Nach dem Struck'schen Gesetz verlässt zwar kein Gesetz den Bundestag so wie es eingebracht wurde, dennoch wird sich die Immobilienwirtschaft auf eine weitere Verschlechterung der Stellung des Vermieters und der Investitionsbedingungen einstellen müssen. Viel schlimmer noch erscheint mir die deutliche Erhöhung der Rechtsunsicherheit, die die Umkehr der Beweislast und die Vereinfachung der Rückforderung von zu viel gezahlter Miete durch die Mieter mit sich bringt – nicht weil ich denke, dass viele Vermieter die Mietpreisbremse tatsächlich negieren, sondern weil ich fürchte, dass viele Mieter der Versuchung nicht widerstehen können, ihre Mietpreise nun einer gerichtlichen Überprüfung unterziehen zu lassen oder das zumindest androhen, in der Hoffnung, dadurch ein Entgegenkommen ihres Vermieters zu erreichen. Welcher Vermieter legt sich schon gerne mit seinen Mietern an? Nach meiner Erfahrung sind klagende Vermieter viel seltener als klagende Mieter. Das gleiche gilt für die Änderung der Modernisierungsumlage. Etwa 75 % des Wohnungsbestandes ist vor 1980 entstanden und entspricht weder was energetische Effizienz noch Barrierefreiheit angeht, heutigen Bedürfnissen. Es wird nicht zu viel, sondern ganz im Gegenteil, viel zu wenig modernisiert. Aber nun wird die diffuse Ordnungswidrigkeit des "missbräuchlichen Modernisierens" eingeführt, mit der wegen einem nicht einmal in Promille darstellbaren Anteils an unverantwortlichen Eigentümern der gesamte Vermieterstand diffamiert wird. Dadurch wird kein förderliches Klima für die dringend erforderlichen Modernisierungen erzeugt!

Das Mietrechtsanpassungsgesetz macht es für Mieter nicht nur einfacher sich gegen zu hohe Mieten zu wehren und zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, es erschwert auch die Umlage von Modernisierungskosten. In angespannten Wohnungsmärkten werden die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen kann, für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent pro Jahr gesenkt. Es gilt zudem eine sogenannte absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro pro Wohnung werden dagegen erleichtert. Vermieter können hier ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren wählen. Ein weiteres Thema des Gesetzes ist das „missbräuchliche Modernisieren“, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen. Das wird künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. In diesen Fällen vermutet das Gesetz ein gezieltes „Herausmodernisieren“: - Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder sie ruht danach mehr als ein Jahr - Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln - Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Was mit dem letzten Punkt genau gemeint ist, möchte das Bundeskabinett wohl der Definition durch die Oberlandesgerichte in den zu erwartenden gerichtlichen Auseinandersetzungen der nächsten Jahre überlassen.

Mehr Rechte für Mieter sieht die Bundesregierung mit dem Anfang September beschlossenen Mietrechtsanpassungsgesetz vor. Ziel von Justizministerin Barley ist es, der Mietpreisbremse endlich mehr Wirkung zu verschaffen. Zukünftig müssen die Vermieter von sich aus mitteilen, ob bei der angebotenen Wohnung eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt und aus welchem Grund die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es erfolgt also eine Umkehr der Beweislast. Nicht mehr der Mieter muss nachweisen, dass gegen gesetzliche Forderungen verstoßen wird, sondern der Vermieter muss künftig beweisen, dass er das Mietrechtsanpassungsgesetz einhält. Auf der Webseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz heißt es dazu: "In Zukunft reicht ein einfaches "Ich rüge die Höhe der Miete!" aus. So kommen Mieterinnen und Mieter schneller und einfacher zu ihrem Recht und können zu viel gezahlte Miete zurückfordern." Jeder, der professionell mit Vermietung und Mietverwaltung zu tun hat, weiß, dass mit diesem Gesetz die Büchse der Pandora geöffnet wird und er sieht eine riesige Prozesslawine auf die Amtsgerichte zurollen, da nicht nur zukünftige Mietverträge juristisch überprüft werden können, sondern alle Mietverträge, die seit dem Inkrafttreten des "Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten" vom 01.06.2015 in Gebieten geschlossen wurden, die von den Ländern zu angespannten Wohnungsmärkten erklärt wurden. In Mainz z. B. ist das seit dem 08.10.2015 der Fall. Wie stark die dämpfende Wirkung auf die Mietpreise des Mietrechtsanpassungsgesetzes sein wird, muss die Zukunft erst noch zeigen. Dass das Gesetz zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen wird, dürfte sicher sein und ist offenbar so auch gewollt.

Haustiertierhaltung in der Mietwohnung ist ein Thema, bei dem gerne die Emotionen des Mieters mit den Interessen des Vermieters kollidieren. Leider können die liebsten Gefährten des Menschen durchaus Schäden am Mietobjekt oder Unfrieden unter den Mietern verursachen, weshalb die Rechtsprechung Möglichkeiten zugelassen hat, die Tierhaltung in der Mietwohnung einzuschränken. Grundsätzlich erlaubt ist nur die Kleintierhaltung in Käfigen, Aquarien oder Terrarien, also die Haltung der üblichen Meerschweinchen, Kaninchen, Sittiche oder Fische. Nicht zu den Kleintieren zählen Katzen und Hunde. Wenn man diese Tiere halten möchte, braucht man die Genehmigung des Vermieters - auch wenn 2013 ein pauschales Verbot im Mietvertrag vom BGH für unwirksam erklärt wurde. In jedem Fall genehmigungsbedürftig ist auch die Haltung von Ratten. Hier vermutet die Rechtsprechung, dass sie Ekel hervorrufen und deshalb nicht Vermietern oder Mitbewohnern zugemutet werden können. Ähnlich sieht die Sachlage bei Frettchen aus. Diese Tiere haben einen schlechten Ruf, weil sie einen starken Geruch absondern und so den Hausfrieden stören. Auch die Haltung von Frettchen muss man deshalb immer mit dem Vermieter abstimmen. Das gilt auch für die Haltung von Papageien, bei denen der Lärm, den sie machen das Problem ist und die so zu Störenfrieden werden. Selbstverständlich dürfen auch wilde oder gefährliche Tier nicht ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden. Würge– oder Giftschlangen, Kampfhunde oder Raubkatzen muss kein Vermieter in seinem Haus dulden. Was ist, wenn ein Vermieter der Tierhaltung zugestimmt hat, dann aber Probleme in der Hausgemeinschaft auftreten? Die Genehmigung kann der Vermieter jederzeit zurückziehen. Dafür benötigt er dann aber eine stichhaltige Begründung.

Der ebenerdige Zugang zum Balkon ist oft noch sehr selten anzutreffen. Das Betreten des Balkons ist deshalb für gehbehinderte oder ältere Menschen oft mit Schwierigkeiten verbunden. Gerade bei auskragenden Balkonplatten gibt es oft hohe Schwellen im Bereich der Balkontür, weil die Abdichtung nach DIN 15 cm über den Belag hochgeführt wurde. Sehr häufig wurde in diesem Bereich das Fenstertürelement so untermauert, dass innen und außen noch eine Fensterbank ausgeführt wurde, sodass eine fast 30 cm hohe und breite Hürde zu überwinden ist. Eine Balkonsanierung und der eventuell notwendige Austausch der Balkontür kann eine Gelegenheit sein, auch diese Schwelle zu beseitigen oder wenigstens auf ein Mindestmaß zu reduzieren. Verzichtet man auf die vorgeschriebene 15 cm hohe Aufkantung, muss auf andere Weise sichergestellt werden, dass bei starkem Regen oder auch Schneefall kein Wasser über die Schwelle der Tür eindringen kann. Grundsätzlich gibt es dazu zwei Wege: der Einbau einer Ablaufrinne vor der Balkontür und die Überdachung des Balkons. Beides dient dazu, den Andrang von Wasser im Bereich der Balkontür zu verringern und damit die Gefahr des Eindringens von Feuchtigkeit zu verkleinern. Selbstverständlich kann und sollte man auch beide Möglichkeiten kombinieren und auf diese Weise erhöhten Komfort mit erhöhter Ausführungssicherheit verbinden. Verzichtet man dann darauf, das Fenster zu untermauern und baut statt dessen ein entsprechend hohes Schwellholz ein, reduziert sich die Austrittshürde beträchtlich. Bei Neubauten kann auf diese Weise sogar ein fast schwellenfreier Übergang vom Wohnraum zum Balkon geschaffen werden - nicht nur gehbehinderte Menschen werden dafür dankbar sein. (immotipps-mainz.de).

Der Balkon ist oft eine schlimme Kältebruecke mit allen Themen, die damit zusammenhängen wie Wärmeverlusten, Tauwasser- und Schimmelproblemen. Bis Anfang der 1990er Jahre führte man Balkonplatten meist einfach nur als Auskragung der Geschossdecke aus, ohne thermische Trennung zwischen Decke und Balkon. Dies führte nicht selten zu den o. g. Problempunkten, vor allem wenn irgendwann die ursprünglichen Fenster gegen bessere, hochwärmedämmende Exemplare ausgetauscht wurden und nicht mehr das Fenster, sondern die Raumecke oder der Wand–/Deckenanschluss die kälteste Fläche im Raum war, sodass sich dort dann Tauwasser niederschlug und Schimmel bildete. Meist sind solche konstruktiven Schwachpunkte nicht einmal mit einer aufwendigen Fassadendämmung zu besei-tigen, weil ja die Kältebrücke Balkon erhalten bleibt. Manch ein Energieberater empfiehlt in solchen Fällen, die Balkonplate komplett in Dämmung einzupacken oder sogar den Abriss des Balkons und die Ausführung einer thermisch getrennten, vorgestellten Balkonkonstruktion. Ist dieser Aufwand wirklich unumgänglich?

In der Praxis begegnet man immer wieder auskragenden Balkonen aus Beton, die vor Jahrzehnten ohne jede zusätzliche Abdichtung schadensfrei ausgeführt wurden und seitdem den Belastungen des (sauren) Regens und ständiger Temperaturwechsel über viele Jahre und Jahrzehnte wartungsfrei standgehalten haben. In der Regel aber kommt man um eine Balkonabdichtung nicht herum. Unkontrolliert ab-laufendes Wasser, Ausblühungen im Sockelbereich oder an der Balkonunterseite sind deutliche Hinweise auf eine notwendige Erneuerung der Abdichtung. Dann sollte man zügig handeln, bevor die Tragkonstruktion durch eindringendes Wasser und korrodierende Bewehrung gefährdet wird. Ist die eigentliche Balkonplatte in gutem Zustand und ohne Belag bzw. mit einem losen Belag versehen, hat sich oft schon eine einfache Dichtschlämme bzw. eine Abdichtung mit Flüssigkunststoff bewährt. Normgerecht ist jedoch eine Abdichtung aus Bitumenbahnen oder Kunststofffolie, vom Dachdecker ausgeführt. Bei einem mit Fliesen belegten Bal-kon ist der notwendige Aufwand dagegen größer. Meist ist nicht nur die eigentliche Abdichtung zu erneuern, sondern der gesamte Aufbau aus (Gefälle-)Estrich, Dränlage und Fliesenbelag, sowie die umlaufende Regenrinne. Das ist nicht nur relativ kompliziert und teuer, sondern birgt auch ein großes Mängelpotential, weshalb man sich bei der Balkonerneuerung immer unterschiedliche Angebote nicht nur von einem Gewerk, dem Fliesenleger, sondern auch von alternativen Gewerken wie Dachdeckern, einholen sollte, um wirklich am Ende die beste Entscheidung treffen zu können (immotipps-mainz.de).

… sind beliebte Fassadenelemente - aber oft auch schadensträchtige. Viele Hauseigentümer haben schon die Erfahrung gemacht, dass nach 30 Jahren das Wasser unkontrolliert vom Balkon tropft und eine kostenintensive Sanierung des Bauteils notwendig wird. Eine solche Sanierung ist die Gelegenheit, den Balkon nicht nur abdichtungstechnisch, sondern auch ener-getisch und in Bezug auf die Nutzung zu überdenken und in der Vergangenheit vielleicht begangene Fehler auszumerzen. Denn so vielfältig wie die Materialien der Balkone, die aus Stein, Beton, Metall, Holz gefertigt sein können, so unterschiedlich sind auch die Konstruktionsarten und die daraus resultierenden Schäden, die im Laufe der Jahre entstehen können. Es gibt Balkone, die selbsttragend vor die Fassade gestellt wurden oder aus der Decke auskragen bzw. auf Konsolen oder Kragarmen ruhen. Balkone können eine massive Kältebrücke darstellen oder mittels Isokorb wärmetechnisch entkoppelt sein. Bei einer Balkonsanierung sollte deshalb neben der sicheren Wasserableitung immer auch die wärmetechnische Sanierung und der notwendige Sicht-, Sonnen- und Windschutz bedacht werden, um den Balkon nach den Arbeiten wirklich optimal nutzen zu können. Mittlerweile gibt es auch die Möglichkeit, Photovoltaik im Bereich der Balkonbrüstungen bzw. Verschattungen in das Gebäude zu integrieren und damit die Energiebilanz den Gebäudes zu verbessern. In den nächsten Wochen werde ich die einzelnen Aspekte der Balkonsanierung vertiefend betrachten.

Nicht nur Massivholzfassaden wurden in der Langzeitstudie der Holzforschung Austria in Wien untersucht, sondern auch Fassaden aus Holzwerkstoffen. Hier zeigten sich bei einigen der verwendeten Sperrhölzern deutliche Schwarzfärbungen und vereinzelt Delaminierungen. Spanplatten erwiesen sich als weniger gut für den Ausseneinsatz geeignet, da es hier zu starker Abwitterung (mit der Folge dass sich Späne leicht entfernen ließen) und aufgequollenen Ecken kam. OSB-Platten dagegen wurden technisch den Anforderungen durchaus gerecht - allerdings kam es auch hier zu deutlichen Schwarzfärbungen und starken Einschränkungen im optischen Erscheinungsbild. Es empfiehlt sich deshalb generell Außenfassaden aus Holzwerkstoffen mit einer deckenden Beschichtung zu versehen, um dauerhaft Freude an ihnen zu haben. Die untersuchten beschichteten Fassaden zeigten, dass es für eine gute und dauerhafte Widerstandsfähigkeit gegen Witterungseinflüsse auf eine ordentliche Profilierung und Abrundung der Kanten ankommt. Scharfe Kanten und Abfasungen zeigten schon nach relativ kurzer Zeit Ablösungen der Beschichtungen. Auch erwiesen sich werksseitige Farbaufträge als dauerhafter als malermäßig mit dem Pinsel und der Rolle aufgetragene Beschichtungen. Zudem halten helle Beschichtungen tendenziell länger als dunkle. Bei technisch richtiger Ausführung und ordentlicher Planung sind somit auch Holzfassaden dauerhaft witterungsbeständig.

Zwei Ergebnisse der Langzeitstudie der Holzforschung Austria in Wien, die von 2005 bis 2013 an einer 250 m² großen Holzfassade gewonnen wurden, waren: 1. Bei den Massivhölzern kommt es auf die Holzart an. Untersucht wurden Lärche, Douglasie, Fichte, sowie thermisch modifizierte Fichte. Während letztere deutlich geringere Verformungen aufwies als alle Massivholz-Bretter aus nativem Holz, zeigte sich die Oberfläche anfälliger für Reliefbildung sowie das Abtrennen der obersten Holzschicht und damit weniger widerstandsfähig gegen Beschädigungen. 2. Die unterschiedlichen Konstruktionen bewährten sich alle im dauerhaften Ausseneinsatz. Egal ob Stulp– oder Deckelschalung, ob Profilbretter oder Leistenfassaden, alle zeigten jeweils typische Bewitterungsfolgen, die sich jedoch nur in optischen Veränderungen niederschlugen, die aber die technische Funktion nicht beeinträchtigten. Selbst keilgezinkte Fassadenbretter zeigten eine beeindruckende Langzeitfestigkeit. Lediglich einzelne Randzinken wiesen Ablösungen auf, die aber nur bei Verklebung bei PUR-Klebern auftraten und bei MUF-Harzen nicht festgestellt werden konnten. Über die durch die Bewitterung entstehenden Farb-veränderungen sollte der Bauherr deshalb frühzeitig aufgeklärt werden und sie sollten am besten auch planerisch als gestalterisches Element Berücksichtigung finden.