Informationen vom Immobilienexperten.

Immobilie kaufen: Das Grundbuch (1) Letzte Woche habe ich erläutert, auf wel-che Eintragungen ein Verkäufer den Grundbuchauszug überprüfen sollte. Selbstverständlich ist auch einem Käufer die genaue Kontrolle des Grundbuchauszuges dringend anzuraten. Als Käufer kontrollieren Sie zunächst im Bestandsverzeichnis, ob der Grundbuchauszug tatsächlich zu dem Grundstück, das Sie erwerben möchten, gehört. Stimmt z. B. die Größe mit der Beschreibung der Immobilie im Prospekt überein? Ist das nicht der Fall, sollten Sie sich die Abweichungen unbedingt erläutern lassen. Im Bestandsverzeichnis finden Sie auch ev. zu Ihren Gunsten eingetragene Wege- oder Leitungsrechte, d. h. ob Sie das Recht haben, ein oder mehrere andere (dienende) Grundstücke zu nutzen. Auch wenn die Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt, was zu erneuten Erschließungsbeiträgen in der Zukunft führen kann, ist das im Bestandsverzeichnis eingetragen. Ebenfalls kontrollieren sollten Sie die Eigentümerangaben in Abt. I des Grundbuchs. Stimmen sie mit dem angegebenen Verkäufer überein oder ist ggf. noch ein Alteigentümer eingetragen? Dann sollten Sie nachfragen: Warum wird die Immobilie unmittelbar nach dem Kauf schon wieder verkauft? Liegt der Grund womöglich in einem teuren oder nicht behebbaren Problem? Ist der Alteigentümer verstorben, sollten Sie sich erkundigen, ob die Erbfolge geklärt ist und Sie ohne Verzögerung als neuer Eigentümer eingetragen werden können. Liegt ein Testament oder Erbschein vor, ist das in aller Regel der Fall. Fehlt beides, sollten Sie darauf drängen, dass sofort der Erbschein beantragt wird, damit Ihre Vormerkung schnellstmöglich eingetragen werden kann und Sie ohne unnötige Verzögerung der neue Eigentümer werden können.

Immobilie verkaufen: Das Grundbuch Bevor Sie mit Ihrer Immobilie in den Verkauf gehen, sollten Sie sich einen Grundbuchauszug beschaffen und die dort vorhandenen Eintragungen kontrollieren. Ist z. B. noch ein verstorbener Grundstückseigentümer eingetragen? Ist das der Fall sollten Sie sich vergewissern, dass die Voraussetzungen für die Austragung des alten und die Eintragung eines neues Eigentümers gegeben sind. Haben Sie die Sterbeurkunde des Alteigentümers in Ihren Akten? Ist die Erbfolge klar? Gibt es ein Testament oder einen Erbschein? Liegen die benötigten Dokumente nicht vor, kann viel Zeit vergehen bevor die Auflassungsvormerkung eingetragen und der Kaufpreis gezahlt werden kann. Kontrollieren Sie Abt. II des Grundbuchs. Hier werden z. B. Wohnrechte und Nießbräuche eingetragen. Auch hier wird oft versäumt, verstorbene Berechtigte zeitnah auszutragen und der Eintrag kann zum Hindernis für einen zeitnahen Verkauf werden. In jedem Fall macht es Sinn, sich zu vergewissern, dass die für eine Austragung der alten Rechte notwendigen Sterbeurkunden vorliegen. Das gleiche gilt für manchmal schon seit vielen Jahren überflüssig gewordene Wege– oder Leitungsrechte. Auch in Abt. III können sich unerwartete Probleme für einen unverzüglichen Verkauf ergeben, wenn noch Briefgrundschulden eingetragen sind und der Grundschuldbrief nicht gefunden wird. In diesem Fall wird ein Aufgebotsverfahren notwendig, um den Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen und die Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu schaffen. Der durch das Aufgebot verursachte Zeitverlust beträgt mindestens ein halbes Jahr. Es lohnt sich deshalb immer, vor einem Verkauf das Grundbuch gewissenhaft auf eventuelle Verkaufshindernisse zu prüfen.

Nachverdichten durch Wohnbau über Parkplätzen Letzte Woche habe ich das Nachverdichtungspotenzial von Hausdächern umrissen. Diese Woche möchte ich auf eine weitere Nachverdichtungsmöglichkeit hinweisen, mit der schnell Baurecht zu schaffen wäre: Stellplätze innerhalb der Stadt, die mit Wohnungen überbaut werden könnten bzw. Parkhäuser auf denen sich Wohnungen errichten ließen. Mit dieser Methode ließe sich mit relativ wenig Geld sehr schnell neuer Wohnraum schaffen. Ein Beispiel hierfür ist ein Pilotprojekt in München, bei dem binnen sechs Wochen nach Beginn der Machbarkeitsstudie schon die Bauvoranfrage eingereicht werden konnte und auch der Bau des 110 m langen und 12 m tiefen Gebäudes benötigte nur 6 Monate. Es muss betont werden, dass in diesem Falle alle Beteiligten von der Stadt über die Architekten und das kommunale Wohnungsunternehmen bis zum Generalunternehmer optimal zusammenarbeiteten. Entstanden ist ein Gebäude mit 86 Apartments und 14 Zweizimmerwohnungen für Flüchtlinge und soziale Härtefälle. Von den ursprünglich 111 Stellplätzen konnten 107 erhalten werden. Finden lassen sich die Stellplatzflächen z. B. bei Schulen auf kommunalem Grund. Auch viele Unternehmen oder die großen Lebensmittelketten und Discounter halten im städtischen Bereich Parkplätze vor, die sich mit Wohnungen, aber auch anderen Nutzungen überbauen ließen, wodurch das wertvolle städtische Bauland effizienter genutzt würde und Möglichkeiten für kostensparenden und schnell realisierbaren Wohnungsbau eröffnet würden. Die Mainzer Studenten, jungen Familien und sozial Benachteiligten wären sicher dankbar für neuen bezahlbaren Wohnraum.

Nachverdichten durch Aufstockung Unter deutschen Dächern schlummert ein riesiges Potential für neuen und bezahlbaren Wohnraum in den stark nachgefragten Ballungsräumen: Aufstockbare Flach- und ausbaufähige Steildächer. Eine Studie der Versuchsanstalt für Holz- und Trockenbau in Darmstadt aus dem Jahr 2012 schätzt, dass ca. 260 bis 290 Mio. m² Wohnfläche auf bzw. in den Dächern vorhandener Wohngebäude entstehen könnten. 72 % der Gesamtfläche befindet sich idealer Weise in den Wachstumsregionen mit ungesättigter Nachfrage nach Wohnungen. Selbst wenn sich nur ein Drittel des aufgezeigten Potenzials tatsächlich nutzen ließe, wären das immerhin noch etwa 800.000 bis eine Million Wohnungen deutschlandweit oder etwa 40 bis 50 % der in Deutschland fehlenden Wohnungen. Ein weiterer Vorteil ist, dass hierfür kein knappes und teures Bauland gekauft, erschlossen und entwickelt werden muss, die Wohnungen damit relativ schnell und preiswert entstehen können. Wünschenswert sind hierfür leichte Holz– oder Stahlkonstruktionen, die die vorhandenen Gebäude möglichst wenig belasten und dennoch energetisch effizient sind - also gerade nicht die traditionelle deutsche Massivbauweise. Hier wartet ein ideales Betätigungsfeld für die Fertighausindustrie in Deutschland und Europa darauf entdeckt zu werden. Schwieriger als die technische Problemlösung wird es wahrscheinlich die einschlägigen Normen und Bebauungspläne auf verzichtbare Vorschriften zu durchforsten, die einem Dachausbau entgegenstehen können. Doch es ist eine Anstrengung, die sich lohnt, weil sie gerade den Menschen zugute kommen könnte, die derzeit beim finanziellen Kräftemessen am Immobilienmarkt immer öfter das Nachsehen haben: Den jungen Familien mit begrenzten Eigenmitteln.

Das Widerrufsrecht beim Mietvertrag Spätestens seit 2014 müssen wir damit leben, dass Verbrauchern vom Gesetzgeber grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht bei allen Vertragsabschlüssen eingeräumt wird, die nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmers erfolgten oder durch Fernkommunikationsmittel erfolgten. Dadurch soll der Kunde vor Überrumpelung und unüberlegten Verpflichtungen geschützt werden. Dieses Widerrufsrecht gilt prinzipiell bei allen Mietverträgen, bei denen der Vermieter als Unternehmer agiert bzw. bei Verträgen, die durch einen Makler vermittelt werden. Allerdings erlischt das Widerrufsrecht unter zwei Voraussetzungen: Der Mieter hat vor Vertragsabschluss die Wohnung vollständig besichtigt Der Vertragsabschluss erfolgt in den Geschäftsräumen des Maklers Ist eine der beiden Voraussetzungen gegeben, hat der Mieter kein Widerrufsrecht. Da üblicher Weise vor Vertragsabschluss eine Besichtigung der zur Vermietung angebotenen Wohnung erfolgt, ist der erfolgreiche Widerruf des Mietvertrages ein Ausnahmefall. Man sollte aber bei der Vermietung darauf achten, dass man dem Mieter Gelegenheit gibt, wirklich ALLE Räume zu besichtigen, also nicht nur die eigentlichen Wohnräume, sondern auch die Keller– und Nebenräume. Hatte er hierzu keine Gelegenheit, weil z. B. der Vormieter eine Besichtigung des vollgestellten Kellers verweigerte, wäre ein Widerruf des Mietvertrages möglich. Auch bei Änderungen eines bestehenden Mietvertrages können durchaus einem Widerrufsrecht unterliegen. Es ist deshalb immer sinnvoll, die Unterzeichnung des Mietvertrages oder der Mietvertragsänderung in den Geschäftsräumen des Mak lers oder Unternehmers durchzuführen.

Morgen, am 15.04.2018, entscheidet sich bis auf weiteres die Zukunft des Gutenbergmuseums. Wird das Museum kurzfristig erweitert und für die Zukunft aufgestellt werden können oder werden die Museumsplanungen von den Mainzer Bürgern gestoppt und alle Überlegungen müssen wieder von vorn beginnen? Gegenstand des Referendums ist eine Planung, die in einem (beschränkten) Architektenwettbewerb als Siegerentwurf bestimmt wurde. Der Mainzer Stadtrat hat im Anschluss beschlossen, den siegreichen Entwurf von DFZ Architekten zu bauen. Er hat damit sowohl die Zustimmung einer Jury aus sehr renommierten Fachleuten erhalten als auch die der demokratisch gewählten Vertreter der Mainzer Bürgerschaft. Trotzdem konnte die Bürgerinitiative gegen den ausgewählten Entwurf binnen weniger Wochen über 9.500 Unterschriften für ihr Anliegen sammeln und damit den Stadtrat dazu bewegen, einen ersten Bürgerentscheid in Mainz durchzuführen. Ist es wirklich vernünftig, die Baukunst zum Gegenstand einer Mehrheitsentscheidung unter der Bürgerschaft zu machen? Mir persönlich hat der drittplatzierte Entwurf deutlich besser gefallen. Dennoch respektiere ich die Juryentscheidung und das Votum des Stadtrats. Es gibt immer mehrere Wege nach Rom und der siegreiche Entwurf ist sicher einer, der zum Ziel führt das Gutenbergmuseum attraktiver zu machen, mehr Platz zu schaffen und ein Zeichen im Stadtraum zu setzen. Das Ergebnis einer Ablehnung des Entwurfs wäre dagegen eine längere Agonie des ältesten Druck– und Sc hriftmuseums der Welt. Bitte lassen Sie das nicht zu. Gehen Sie morgen wählen und stimmen Sie mit Ja. Vor allem aber: Besuchen Sie mal wieder das Museum!

Die Wärmepumpe - zuverlässiges Gerät oder ein unlösbares Problem? Mittlerweile kommen in Deutschland in jedem dritten Wohngebäude Wärmepumpenanlagen zum Einsatz. 2016 wurden ca. 66.500 Geräte neu installiert. Zwar liegt der Anteil im Bestand immer noch unter 10 %, doch mit steigender Tendenz. Das Institut für Bauforschung e. V. hat deshalb eine Umfrage unter Sachverständigen vorgenommen, um Aussagen zur Fehlerhäufigkeit von Wärmepumpenanlagen zu bekommen. Es zeigte sich, dass auftretende Fehler oft teuer und schwerwiegend waren: die durchschnittlichen Mängelbeseitigungskosten lagen bei € 13.500. In fast einem Drittel der Fälle war der Schaden sogar irreparabel. Beklagt wurde meist eine unzureichende Heizleistung und ein zu hoher Stromverbrauch. Ursache der Mängel waren zumeist Planungs-, Ausführungs- und Einstellungsfehler. Die Technik selbst arbeitet gewöhnlich sehr zuverlässig. Vor allem Fehlbedienungen und falsche Erwartungshaltungen der Nutzer spielen eine große Rolle. Wichtig ist deshalb eine sorgfältige Aufklärung des Bauherren im Vorfeld der Entscheidung für das Heizsystem, um die Erwartungshaltung des Nutzers mit den tatsächlichen Gegebenh eiten abzugleichen. Er muss wis sen, dass eine Wärmepumpenanlage in der Regel eine Flächenheizung erfordert, die immer nur sehr träge zu regulieren ist. So können in mit Wärmepumpen beheizten Wohnungen mit Fußbodenheizung kalte Räume nicht in kurzer Zeit auf Wohlfühltemperatur gebracht werden. Wer das trotzdem versucht, heizt mit Strom, verschwendet massiv Energie und ruiniert die Effizienz seiner Heizanlage. Ein solches Verhalten muss dann teuer bezahlt werden.

Wie steht es um die Verglasung? Diese Frage ließ sich bis vor wenigen Jahren kaum zuverlässig beantworten. Die Qualität einer Verglasung konnte nicht zerstörungsfrei überprüft werden. Erst seit 2014 gibt es Gerät, mit dem sich der energetische Zustand des Fensterglases in eingebautem Zustand zerstörungsfrei überprüfen lässt. Das Gerät heißt Uglass und wurde im Rahmen eines vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie geförderten Forschungsprojektes von der Fa. Netzsch zur Marktreife entwickelt. Es wird seit 2014 verkauft und mittlerweile liegen die ersten Praxiserfahrungen vor, die generell sehr positiv sind. Bei Renovierungen kann die Entscheidung, ob eine Verglasung ausgetauscht werden sollte oder weiter im Gebäude verbleiben kann, nun durch Messungen untermauert werden. Gerade Verglasungen, die aus den 1990er Jahren stammen, können durchaus U-Werte von 1,1 bis 1,4 W/m²K aufweisen und auch heute noch akzeptabel sein. Nicht immer ist das an dem verbauten Material erkennbar, so dass erst die Messung die vermutete Qualität bestätigen muss. Auch Mängel an den Verglasungen können mit Uglass nachgewiesen werden, was Fensterhersteller oder Bauherrn mit diesem Gerät in die Lage versetzt, überprüfen zu können, ob die eingebaute Verglasung tatsächlich die versprochenen Wärmedämmeigenschaften aufweist. Leider legen sich die kleinen Energieberaterbüros das Gerät nur zögerlich zu und vertrauen lieber weiterhin auf ihre Berechnungen. In meinen Augen ist jedoch heute ein großflächiger Austausch einer brauchbaren Verglasung ohne Messung ein vermeidbarer Beratungsfehler und weder ökonomisch noch ökologisch vertretbar.

Wo ist die Immobilienblase? (2) Letzte Woche habe ich an dieser Stelle gezeigt, dass die Immobilienkonjunktur nicht durch ein Missverhältnis von Angebot und Nachfrage bedroht wird, sondern eher dadurch, dass die Nachfrage durch die Verschlechterung der Wirtschaftslage zusammenbricht. Und in dieser Hinsicht kann man tatsächlich deutliche Wolken am Horizont entdecken. Nicht nur Trumps Wirtschaftskrieg, auch die Digitalisierung der Wirtschaft wird uns besonders bei den Dienstleistungen deutlich weniger Arbeitsplätze bescheren. Dies ist momentan im Banken– und Versicherungswesen besonders deutlich absehbar, wird aber letztlich den gesamten tertiären Sektor betreffen. Wie hoch der Arbeitsplatzverlust sein wird und wie viele Arbeitsplätze durch die Digitalisierung auch wieder entstehen werden, ist heute kaum abzusehen, weshalb damit zu rechnen ist, dass sich bei den Arbeitnehmern in den betroffenen Wirtschaftszweigen eine gewisse Unsicherheit ausbreiten wird, die zu negativen Auswirkungen auf die Immobiliennachfrage führt. Ähnliche Entwicklungen sehe ich für die Automobilindustrie, wo der Wechsel zur Elektromobilität schon in wenigen Jahren ebenfalls zu einem ähnlichen Strukturwandel führen wird, wie wir ihn seit der Einführung der Roboterfertigung ab den 1980er Jahren beobachten konnten und der bei Opel die Zahl der Beschäftigten in den letzten 40 Jahren um zwei Drittel reduziert hat. Es ist klar, dass solche Entwicklungen auch in der Immobiliennachfrage spürbar werden. Wer Angst um seinen Arbeitsplatz hat, wird keine Immobilie finanzieren wollen. Wir werden deshalb irgendwann wieder mit einer nachlassenden Immobiliennachfrage rechnen müssen, doch ob das schon 2018 oder erst 2020 der Fall sein wird, kann niemand mit Sicherheit sagen.

Die Immobilienpreise in Mainz und den Gemeinden im Umland sind auch 2017 wieder signifikant gestiegen. Insgesamt verzeichnen wir seit 2010 einen deutlichen Anstieg im mittleren zweistelligen Bereich, also deutlich über dem Anstieg der Lebenshaltungskosten und auch deutlich über dem Anstieg der Löhne und Gehälter. Einzelne Marktbeobachter, aber auch die Deutsche Bundesbank warnen bereits vor einer in Deutschland entstehenden Immobilienblase. Solche Warnungen sind mit Blick auf die letzten Jahre nicht verwunderlich. Die Kaufpreise steigen seit Jahren schneller als die Mieten und die Preissteigerungen erreichen mittlerweile auch Regionen, die weiter von den Metropolen entfernt sind - das sind beides Anzeichen für eine Blase. Weniger stark ist allerdings der dritte Faktor für eine Immobilienblase, das spekulative Moment. Zumindest im Mainzer Raum gibt es derzeit kaum Investoren, die Immobilien kaufen, um sie nach kurzer Zeit mit Gewinn weiter zu verkaufen. Diese Käuferschicht war nach meiner Erfahrung Mitte der 1990er Jahre deutlich stärker vertreten. Auch die Anzahl der neugebauten Wohnungen war Mitte der 1990er Jahre doppelt so hoch wie heute und die Bauproduktion übertraf den Ersatzbedarf deutlich. Das ist heute noch lange nicht der Fall. Solange die Gesamtwirtschaft floriert spricht deshalb wenig dafür, dass es kurzfristig zu einem Nachlassen der Immobilienkonjunktur kommen wird. Die Sorge muss weniger der Immobilienwirtschaft gelten als der gesamtwirtschaftlichen Lage. So sehe ich z. B. durch Digitalisierung der Wirtschaft und Elektrifizierung der Automobilindustrie große Gefahren für Hunderttausende qualifizierter und gut bezahlter Arbeitsplätze in Deutschland, deren Verlust auch für die Immobilienwirtschaft dramatische Folgen hätte.

Der Immobilienmarkt 2018 im Mainzer Umland ist mittlerweile ebenso generell von einem starken Preisanstieg geprägt wie in Mainz selbst. Wir haben in den letzten Wochen auch für die größten Orte und Städte im Umland die im Jahr 2017 veröffentlichten Angebote analysiert, aufgearbeitet und in einem Marktbericht veröffentlicht. Wir haben dabei deutlich gesehen, dass sich der seit einigen Jahren bestehende Trend, dass älter gewordene Eigentümer des klassischen, freistehenden Einfamilienhauses auf dem Land sich von ihrem Eigentum trennen und den Erlös in eine Eigentumswohnung in der Stadt oder in Stadtnähe investieren, fortsetzt. Er wird ideal ergänzt durch die neuere Tendenz, dass junge Familien vor den extrem hohen Kaufpreisen in der Stadt in das Umland ausweichen und dort den Wunsch nach dem eigenen Haus realisieren. Diese beiden Trends führten logischer Weise zu sehr guter Nachfrage und steigenden Immobilienpreisen in den stadtnahen Gemeinden wie Bischofsheim, Ginsheim , Budenheim oder Bodenheim, aber auch an weiter entfernten Standorten wie Nier -stein/Oppenheim oder Saulheim / Wörr -stadt. Diese Beobachtung gilt für weite Teile der Kreise Groß-Gerau, Mainz-Bingen, aber auch noch Alzey-Worms und sowohl für größere wie kleinere Gemeinden. Die Regionen mit stagnierenden oder gar fallenden Immobilienpreisen sind heute deutlich weiter von den Metropolen entfernt als noch vor fünf Jahren. Wir gehen aber davon aus, dass die Immobilienkonjunktur umso labiler ist, je weiter sie von den prosperierenden Wirtschaftszentren entfernt ist. Gerne sende ich Ihnen Marktberichte für Ihren Wohnort zu, wenn Sie sich intensiver mit dem Immobilienmarkt an Ihrem Wohnort beschäftigen möchten.