Informationen vom Immobilienexperten.

Der Aufbau von Immobilienvermögen als Altersvorsorge (3) ist heute wichtiger denn je. Mit einer vermieteten Immobilien können Sie Ihre Alterseinkünfte aufbessern und später mietfrei wohnen. Wichtig ist in diesem Fall, dass eventuell eingesetztes Fremdkapital bis zum Ruhestand vollständig zurückgezahlt wurde. Es kommt aber vor allem darauf an, dass die gute Vermietbarkeit über die Jahrzehnte gegeben ist und die Rendite nicht durch längere Leerstandszeiten oder hohe Kosten für Wartung und Instandhaltung geschmälert wird. Investieren Sie deshalb Ihr Geld besser in prosperierenden Ballungsgebieten als auf dem platten Land. Achten Sie bei einem Erwerb auf eine gute Lage und Infrastruktur, sowie auf eine sehr gute Bausubstanz, damit Sie kein Geld vernichten. Kaufen Sie niemals eine Immobilie, die Sie sich nicht selbst angesehen haben und erwerben Sie nur dort, wo Sie die Lage wirklich beurteilen können. Positiv kann eine Mietgarantie sein und das Angebot, die erworbene Eigentumswohnung auch zu verwalten. Sie sollten aber bedenken, dass diese Leistungen Geld kosten und entweder in die Erwerbskosten eingepreist werden oder die Mieteinnahmen reduzieren. Ein seriöser und sachverständiger Immobilienfachmann wird mit Ihnen Ihre Bedürfnisse besprechen und Ihnen helfen, Ihren Ruhestand mit einer vermieteten Eigentumswohnung nachhaltig abzusichern.

Der Aufbau von Immobilienvermögen als Altersvorsorge (2) ist mit der rechtzeitigen Investition in die selbstgenutzte Immobilie ganz einfach. Das eigene Heim sorgt dafür, dass ein Teil des verringerten Renteneinkommens durch den Wegfall der Mietzahlung ausgeglichen werden kann. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn die Grundschuld bis zum Rentenbeginn tatsächlich abgetragen ist. Hier droht bei dem derzeitig sehr niedrigen Zinsniveau die Gefahr einer sehr langen Darlehenslaufzeit. Bei einem Sollzins von 1,5 % und einer jährlichen Tilgung von 2 % ergibt sich eine Darlehenslaufzeit von über 37 Jahren! Man sollte deshalb keinesfalls die Höhe der Restschuld unterschätzen, die nach Ablauf eines solchen Kreditvertrages noch besteht. Im vorliegenden Fall betrüge sie nach einer 10-jährigen Laufzeit und einer Kredithöhe von € 300.000 immer noch über € 253.000. Das Risiko, dass ein gestiegenes Zinsniveau bei einer Anschlussfinanzierung dann zur finanziellen Überforderung führt, ist sehr groß. Berücksichtigen Sie deshalb bei der Beurteilung einer Finanzierung nicht nur den Zinssatz und die monatliche Rate, sondern auch die verbleibende Restschuld, um abzuschätzen, ob Ihre Altersvorsorge tat-sächlich wie vorgestellt funktionieren wird. Ein seriöser und sachverständiger Finanzierungsfachmann sollte Ihnen beratend dabei helfen, Ihren Ruhestand nachhaltig abzusichern.

Vermögensaufbau mit Immobilien Letzte Woche habe ich Ihnen dargelegt, warum ich glaube, dass die Immobilienwerte nicht vor einem plötzlichen Preisverfall stehen, sondern nach wie vor einen nachhaltigen Sachwert darstellen. Es macht deshalb immer noch Sinn, den eigenen Vermögensaufbau mit Immobilien zu planen. Altersvorsorge und die Absicherung des erworbenen Wohlstands in der Zukunft, das gelingt mit Immobilien besonders gut: 1. Die eigene Immobilie sorgt für mietfreies Wohnen im Alter und dafür, dass zumindest ein Teil des verringerten Alterseinkommens durch den Wegfall der Miet- und Ratenzahlung ausgeglichen wird. 2. Die Immobilie ist ein Sachwert, der der Geldentwertung, Krisen und Konjunkturzyklen trotzt - er kann zwar auch schwanken, aber nicht völlig seinen Wert verlieren. 3. Der Vermögensaufbau erfolgt schrittweise, in jungen Jahren häufig mit hohem Fremdkapitalanteil, der dann zum Alter kontinuierlich abgebaut wird. 4. Die Investition in Immobilien wurde schon immer staatlich gefördert und das wird sie auch heute wieder, vor allem bei energetischen Erneuerungen. Die Geldanlage in die Immobilie ist deshalb in jeder Strategie zur Vermögensbildung eine tragende Säule. Wichtig ist es aber nicht nur die Immobilie zu erwerben, sondern auch, sie anschließend ordentlich zu unterhalten und weiter zu entwickeln. An diesem Punkt entscheidet sich, ob es sich wirklich ein gutes Investment wird. Nutzen Sie den fachkundigen Immobilienfachmann, der Ihnen gern mit Rat und Tat zur Seite steht - es lohnt sich.

In den letzten Wochen habe ich Ihnen dargelegt, dass die Gefahr einer Immobilienpreisblase mit danach fallenden Preisen für Wohneigentum weder durch die bisherigen Preissteigerungen, noch durch die bisherige Bautätigkeit oder die Bevölkerungsentwicklung verursacht werden wird. Der einzige Grund für fallende Immobilienpreise, den ich sehe, wäre eine deutliche Verschlechterung der konjunkturellen Lage in Deutschland. Denn nur bei optimistischer Einschätzung der wirtschaftlichen Lage und der Aussicht auf anhaltend steigende Einkommen, sind die Menschen bereit, in die Verbesserung ihrer Wohnsituation zu investieren. Da sich die wenigsten Immobiliennachfrager in einer Zwangssituation befinden, wird niemand die Bürde einer Immobilienfinanzierung auf sich nehmen, wenn er Angst um seinen Arbeitsplatz haben muss. Das erklärt auch, warum der Immobilienmarkt leider nur sehr träge auf Verbesserungen der konjunkturellen Lage reagiert, aber hochsensibel auf Verschlechterungen. Die wirtschaftliche Prosperität ist deshalb eine wichtige Voraussetzung für die derzeit sehr gute Immobilienkonjunktur. Das gilt auch für die lokalen Immobilienmärkte unserer Region. Falls ein wichtiger Arbeitgeber wie z. B. Opel, Boehringer Ingelheim oder Schott in den nächsten Jahren in wirtschaftliche Nöte geraten und in größerem Umfang Arbeitsplätze abbauen sollten, dann hätte dies selbstverständlich sofort einen starken negativen Einfluss auf den lokalen Immobilienmarkt mit der Folge stagnierender oder gar sinkender Preise – der Immobilienmarkt ist dabei ein sensibler Indikator für die gesamtwirtschaftliche Lage.

Die Gefahr einer Immobilienpreisblase mit danach fallenden Preisen für Wohneigentum wird oft beschworen, wenn es um das Geburtendefizit in Deutschland geht. Der Satz von Adenauer "Kinder kriegen die Leute immer" stimmt schon lange nicht mehr. Noch 2008 wurde damit gerechnet, dass Deutschland in Jahr 2020 kaum mehr als 80 Millionen Einwohner haben werde. Heute wissen wir, dass diese Prognose falsch war und wir nicht mit einer schrumpfenden, sondern leicht zunehmenden Bevölkerung von ca. 81,5 bis 82 Mio. Einwohnern rechnen können. Gründe dafür sind die mittlerweile wieder steigende Geburtenrate und vor allem die starke Einwanderung der letzten Jahre. Alle diese Menschen benötigen Wohnraum und verstärken die ohnehin schon starke Nachfrage in unseren Ballungsgebieten. Hinzu kommt, dass der Trend zu kleineren Haushalten ungebrochen ist. Die steigende Anzahl von 1- und 2-Personenhaushalten sorgt zusätzlich dafür, dass die Nachfrage nach preiswerten, kleineren Wohnungen in den deutschen Ballungsräumen bis ca. 80 m² Wohnfläche auch in Zukunft sehr stabil bleiben wird. Anders sieht es in Regionen aus, in denen die demografische Entwicklung schlechter verläuft. Schon 30 bis 40 km von Mainz oder Wiesbaden entfernt, im Hunsrück oder Taunus, kann die hier dargestellte optimistische Einschätzung schon in tiefen Pessimismus umschlagen. Dort ist durchaus zu befürchten, dass sich der heute schon zu beobachtende Angebotsüberhang für Wohneigentum in Zukunft noch verstärkt fortsetzen und zu einem Preisverfall bei Häusern und Wohnungen führen wird.

Oft wird die Warnung vor einer Immobilienpreisblase mit den in den letzten Jahren sehr stark gestiegenen Preisen für Häuser und Wohnungen begründet. Es steht außer Frage, dass z. B. die mittleren Kaufpreise von Neubauwohnungen in Mainz von ca. € 2.500 pro m² Wohnfläche im Jahr 1996 auf über € 4.000 im Jahr 2016 angestiegen sind. Dieser Preisanstieg von gut 40 % lässt manchen fragen, wie viele Käufer in der Lage sind, die heute geforderten Preise wirklich noch zu bezahlen. Doch fällt diese erhebliche Immobilienpreissteigerung wirklich aus dem Rahmen übriger Konsum– bzw. Investitionsgüter? Wenn wir uns anschauen, was ein VW Golf vor 20 Jahren kostete und was heute für ihn gefordert wird, kommen wir auf fast die gleiche prozentuale Steigerung: Der VW Golf III 1,9 TDI mit 90 PS hatte 1996 einen Listenpreis von ca. € 16.000. Heute sind für den vergleichbaren Golf VII 1,6 TDI mit 115 PS ca. € 22.500 zu entrichten. Preissteigerung: ca. 40,6 %. Die Immobilienpreissteigerung liegt damit immer noch im Rahmen der Preisentwicklung für andere hochwertige Güter und ist im internationalen Vergleich sogar ungewöhnlich niedrig. In fast allen europäischen Nachbarländern sind die Immobilienpreise in der langfristigen Betrachtung deutlich stärker gestiegen. Betrachtet man die Annuität, also die Summe von Zins und Tilgung, die für einen Immobilienkauf aufzubringen ist, dann ist sie heute eher niedriger als vor 20 Jahren, als Zinsen von ca. 7 % üblich waren, während es heute deutlich unter 2 % sind. Doch könnte die alternde und schrumpfende deutsche Bevölkerung in naher Zukunft für einen Immobiliencrash sorgen? Darauf werde ich nächste Woche eingehen.

Die Warnung vor einer Immobilienpreisblase wird u. a. mit dem Argument gestützt, dass die starke Bautätigkeit der letzten Jahre nach den Gesetzen der Marktwirtschaft über kurz oder lang zu einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage und danach zu einem Überangebot führen werde, das stark sinkende Preise zur Folge habe. Doch an welchem Punkt des Zyklus befinden wir uns? Sind wir schon über den Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage hinweg? Sicherlich nicht. Mitte der 1990er Jahre lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in der Bundesrepublik fast bei ca. 600.000 Wohnungen – damals hatten wir tatsächlich eine Hochkonjunktur! Heute haben wir knapp die Hälfte der damaligen Fertigstellungen und trauen uns kaum, sich darüber zu freuen, weil wir durch ein langes tiefes Tal gegangen sind mit weniger als 200.000 Fertigstellungen in den Jahren 2008 bis 2012 und einer Produktion, die seit dem Jahr 2000 bis heute unterhalb der nachgefragten und benötigten Menge liegt. Von einem Angebotsüberhang, kann man deshalb für den deutschen Markt insgesamt nicht sprechen, die Bezeichnung trifft allenfalls für kleinere regionale oder lokale Märkte zu – zu denen Mainz und Wiesbaden aber nicht gehören. Man geht davon aus, dass über Jahre mindesten 300.000 bis 350.000 Wohnungen gebaut werden müssen, um den derzeitigen Nachfrageüberhang abzubauen, ein Niveau, das wir hoffentlich in naher Zukunft wieder erreichen werden. Die derzeitige Immobilienproduktion wird somit noch lange nicht zu stagnierenden Immobilienpreisen führen. Doch wie sieht es mit dem Preisniveau aus? Wer kann sich überhaupt noch Eigentum leisten? Droht von dieser Seite Gefahr? Mehr dazu nächste Woche.

Wer hat Angst vor der Immobilienpreisblase? Weiterhin steigende Immobilienpreise sind in Mainz und Wiesbaden eine Realität, die Verkäufer freut, Kaufinteressenten dagegen verzweifeln lässt. Die Preise für Neubauwohnungen lagen in Mainz von 1995 bis 2009 im Durchschnitt bei maximal ca. € 2500. Seitdem sind sie in Toplagen auf über € 5.000 pro m² Wohnfläche angestiegen. Kein Wunder, dass manche hierin eine Blasenbildung sehen und erwarten, dass es nur noch eine Frage der Zeit sei, bis das Preisniveau wieder zurückgehe. Auch die verstärkte Neubautätigkeit deutet für den einen oder anderen Marktbeobachter darauf hin, dass der Immobilienmarkt bald gesättigt sei und den Zenit erreiche, so dass es daraufhin wieder abwärts gehe. Mittlerweile spekulieren deshalb auch schon die ersten Interessenten auf zukünftig fallende Immobilienpreise und stellen ihren Kauf zurück, in der Hoffnung bald günstiger zum Erwerb ihrer Traumimmobilie zu kommen. Doch beruht die Angst der Eigentümer und die Hoffnung der Käufer auf einer realen Grundlage? Deutet das wirtschaftliche Umfeld, die Entwicklung der Bautätigkeit, die Bevölkerungsentwicklung und das deutlich gestiegene Niveau der Immobilienpreise tatsächlich darauf hin, dass wir bald mit einer Stagnation oder gar einem Einbruch der Preise rechnen müssen? Sind wir schon wieder, wie zuletzt 1995, auf einem Niveau angelangt, von dem aus es nur noch abwärts gehen kann? Oder werden wir auch in Zukunft mit steigenden Preisen leben müssen? Auch wenn ich kein Hellseher bin, möchte ich diese Fragen in den nächsten Ausgaben des Expertentipps vertiefen und einen Blick in die unmittelbare Zukunft des Immobilienmarktes wagen.

Sicherungsmaßnahmen gegen Wohnungseinbrüche sind weniger kostspielig als Sie vielleicht glauben und werden durch vergünstigte Kredite oder Zuschüsse zudem staatlich gefördert. Im Rahmen der für altersgerechtes Umbauen vorgesehenen KfW-Programme Nr. 159 (Kredit-summe max. € 50.000 zu 0,75 % Zinsen) bzw. 455 (max. € 1.500 Zuschuss allein für Einbruchschutz) stellt die Bundesrepublik Mittel für die Verbesserung des Einbruchschutzes zur Verfügung. Gerade wenn sowieso eine Verbesserung der Barrierefreiheit oder der energetischen Situation Ihrer Wohnung oder Ihres Einfamilienhauses ansteht, sollten Sie auch an die Verbesserung Ihrer persönlichen Sicherheit denken. Gefördert wird unter anderem: Einbau einbruchhemmender Wohnungs– und Haustüren Einbau von Nachrüstsystemen für Wohnungs– und Haustüren, sowie Fenster und Balkon– bzw. Terrassentüren Einbau einbruchhemmender Gitter und Rollläden Einbau von Einbruchs– und Überfallmeldeanlagen (Kamerasysteme, Panikschalter, intelligente Türschlösser usw.) Video– und Gegensprechanlagen, Bewegungsmelder, Beleuchtung, Notrufsysteme Unser Rat: Nutzen Sie die kompetente, kostenlose und produktneutrale Beratung der Polizei in Mainz zum Einbruchschutz bevor Sie Ihre endgültige Investitionsentscheidung treffen. Termine können Sie telefonisch entweder individuell bei Ihnen zuhause vereinbaren oder in der Einbruchschutzausstellung im Präsidium.

Die Zahl der Wohnungseinbrüche war im Jahr 2016 deutschlandweit mit über 150.000 Fällen sehr hoch, zumal sie mit einfachen Mitteln deutlich gesenkt werden könnte. So ergab eine Auswertung Kriminalstatistik 2015, dass immerhin in 42 % der Fälle die Einbrecher an Sicherheitseinrichtungen scheiterten, der Einbruch also abgebrochen wurde, weil die Täter nicht schnell genug einsteigen konnten. Dies ist in aller Regel der Fall, wenn nicht innerhalb von zwei bis fünf Minuten ein Zutritt geöffnet werden kann. Einfache Sicherungs– und Vorsichtsmaßnahmen können deshalb schon sehr guten Erfolg bringen: Halten Sie Haus– und Wohnungstür auch tagsüber geschlossen. Schließen Sie Ihre Fenster (gekippte Fenster sind offene Fenster!) und sperren Sie die Haus– und Wohnungstür immer zweifach ab, auch wenn Sie Ihr Zuhause nur kurz verlassen. Das gilt auch für Keller– und Nebentüren. Vermeiden Sie Leichtsinn. Verstecken Sie keine Haus– oder Wohnungsschlüssel außerhalb der Wohnung. Prüfen Sie stets, wer ins Haus will. Sorgen Sie für einen belebten Eindruck, wenn Sie Ihre Wohnung für längere Zeit verlassen. Lassen Sie Ihre Fenster und Türen von Fachfirmen auf Möglichkeiten zur Verbesserung des Einbruchschutzes überprüfen: Aufhebel– und Aufschubsicherungen lassen sich genauso wie Mehrfachverriegelungen meist auch nachträglich noch montieren. Achten Sie auf fremde Personen im Gebäude oder auf dem Grundstück. Informieren Sie sofort die Polizei, wenn in der Nachbarschaft Fensterscheiben klirren oder Türholz splittert.

Die letzte Woche habe ich Sie darüber informiert, dass die Nutzung von Kellerräumen zu hochwertigen und intensiven Zwecken bei älteren Gebäuden schnell eine feuchte-, wärme- und lüftungstechnische Sanierung erfordern kann. Was ist bei der Kellersanierung zu beachten? Zunächst sollte man sich über die tatsächlich gewünschte zukünftige Nutzung klarwerden. Handelt es sich um eine wenig intensive, sporadische Nutzung (z. B. für Lagerzwecke) dann sind weniger Maßnahmen notwendig, als wenn der Keller intensiver als Wasch- bzw. Hauswirtschaftsraum genutzt werden soll. Am aufwendigsten und teuersten werden die notwendigen Sanierungen, wenn der Keller als Wohn– oder Hobbyraum, also zum ständigen Aufenthalt von Menschen genutzt werden soll. Dann müssen bei einem alten Wohnhaus nicht nur ggf. feuchte Wände trockengelegt und wärmegedämmt werden, sondern auch spezielle bautechnische Lösungen beim Ausbau für die besonderen klimatischen Bedingungen im Keller gefunden werden. Das kann dazu führen, dass nicht nur Heizkörper zum Heizen, sondern auch mechanische Belüftungsmöglichkeiten der Kellerräume installiert werden müssen, damit sich keine neuen Bauschäden bilden können. In jedem Fall erfordert die Erarbeitung des Sanierungskonzeptes einen erfahrenen Fachmann, der das komplexe Thema unter allen relevanten Aspekten behandelt, damit der Keller wirklich schadensfrei intensiv genutzt werden kann. Es lohnt sich, immer auch Alternativen zu überprüfen, nämlich ob die gewünschten Räumlichkeiten nicht einfacher oberirdisch mit einem Anbau im EG, einem Gartenhaus oder dem Ausbau des Dachbodens geschaffen werden können.