Informationen vom Immobilienexperten.

Der Immobilienmarkt 2018 im Mainzer Umland ist mittlerweile ebenso generell von einem starken Preisanstieg geprägt wie in Mainz selbst. Wir haben in den letzten Wochen auch für die größten Orte und Städte im Umland die im Jahr 2017 veröffentlichten Angebote analysiert, aufgearbeitet und in einem Marktbericht veröffentlicht. Wir haben dabei deutlich gesehen, dass sich der seit einigen Jahren bestehende Trend, dass älter gewordene Eigentümer des klassischen, freistehenden Einfamilienhauses auf dem Land sich von ihrem Eigentum trennen und den Erlös in eine Eigentumswohnung in der Stadt oder in Stadtnähe investieren, fortsetzt. Er wird ideal ergänzt durch die neuere Tendenz, dass junge Familien vor den extrem hohen Kaufpreisen in der Stadt in das Umland ausweichen und dort den Wunsch nach dem eigenen Haus realisieren. Diese beiden Trends führten logischer Weise zu sehr guter Nachfrage und steigenden Immobilienpreisen in den stadtnahen Gemeinden wie Bischofsheim, Ginsheim , Budenheim oder Bodenheim, aber auch an weiter entfernten Standorten wie Nier -stein/Oppenheim oder Saulheim / Wörr -stadt. Diese Beobachtung gilt für weite Teile der Kreise Groß-Gerau, Mainz-Bingen, aber auch noch Alzey-Worms und sowohl für größere wie kleinere Gemeinden. Die Regionen mit stagnierenden oder gar fallenden Immobilienpreisen sind heute deutlich weiter von den Metropolen entfernt als noch vor fünf Jahren. Wir gehen aber davon aus, dass die Immobilienkonjunktur umso labiler ist, je weiter sie von den prosperierenden Wirtschaftszentren entfernt ist. Gerne sende ich Ihnen Marktberichte für Ihren Wohnort zu, wenn Sie sich intensiver mit dem Immobilienmarkt an Ihrem Wohnort beschäftigen möchten.

Der Mainzer Immobilienmarkt 2018 ist generell weiterhin in allen Stadtteilen von einem ungebremsten Preisanstieg geprägt. Wir haben in den letzten Wochen die im Jahr 2017 veröffentlichten Angebote analysiert und für jeden Mainzer Stadtteil separat aufgearbeitet und in einem Marktbericht veröffentlicht. Dabei hat sich gezeigt, dass der Anstieg nicht in allen Stadtteilen gleichmäßig verläuft und auch nicht in allen Segmenten parallel. Auffällig war die Preisentwicklung besonders in der Mainzer Neustadt, die im Preisniveau mittlerweile andere, ursprünglich viel teurere Stadtteile bis hin zur Oberstadt, überflügelt hat. Dies ist eine Folge der starken Aufwertung der Neustadt durch Neubauvorhaben, wie des Containerhafens, die zu einer seit einigen Jahren anhaltenden Gentrifizierung des Stadtteils geführt haben. Damit ist der Wandel vom Einwanderer– und Studentenquartier zum angesagten Wohnquartier für eine zahlungskräftige Klientel, die städtisches Leben mit kurzen Wegen zur öffentlichen und privaten Infrastruktur genießen möchte, nahezu vollendet. Ein weiterer Stadtteil, der 2017 überproportionale Preisaufschläge vorweist, ist Mombach, das in den Vorjahren eher zurückhaltend zulegen konnte. Hier führen wir die Preissteigerungen auf den Nachholeffekt zurück, der entsteht, wenn sich Preise in benachbarten Stadtteilen unterschiedlich entwickeln und die Nachfrage sich in der Folge in Richtung der preiswerten Gegend entwickelt. Sie wollen sich intensiver mit der Preisentwicklung in Ihrem Stadtteil beschäftigen und unsere Beurteilung der Lage und Marktentwicklung studieren? Gerne sende ich Ihnen Marktberichte für die einzelnen Stadtteile zu. Fordern Sie ihn einfach per Mail, Telefon oder Post bei meinem Büro a n.

Versicherungen für Immobilieneigentümer: Die Mietnomadenversicherung kann das mit einer vermieteten Wohnung verbun dene Risiko so weit begrenzen, dass es nicht mehr die Existenz des Vermieter s gefährden kann. Die Gefahr be steht durchaus, wenn Mieter monatelang keine Miete zahlen, mutwillig die Wohnung be schädigen oder sie komplett ver wahrlosen lassen. Die fehlenden Miet – und Nebenkosteneinnahmen sowie die Vandalismusschäden summieren sich schnell auf fünfstellige Summen, was auch die solideste Finanzierung ins Wanken bringen kann. Hier bietet die Mietnomadenversicherung eine Lösung, die neben den Kosten für Miet – und Nebenkostenausfall auch Vandalismusschäden übernimmt und Ungezieferbefall sowie Verwahrlosung der Wohnung abdeckt. Sie können damit die Ihnen entstehenden Kosten für Räumung und Entsorgung, Dekontaminierung auf Grund behördlicher Anordnung sowie für Reinigung, Renovierung und Desinfektion an die Versicherung weitergeben. Die Höhe der Schadenssumme ist dabei wählbar von € 10.000 bis € 30.000 für Sachschäden und von € 5.000 (6 Monate) bis € 10.000 (12 Monate) für Mietausfall. Zwar wird mit diesen Summen bei größeren Wohnungen nicht der gesamte Schaden von der Versicherung übernommen, aber doch der größte Teil, so dass keine Existenzgefährdung mehr gegeben ist. Es ist auch möglich, die Versicherung gegen einen Aufpreis um gewerbliche Räume zu erweitern. Die Mietnomadenversicherung ist keine Pflichtversicherung, aber sinnvoll, wenn man das unkalkulierbare Vermietungsrisiko begrenzen will. Sie kann jährlich gekündigt werden und kostet lediglich ca. € 80 bis € 120 pro Jahr, je nach vereinbarter Deckungshöhe.

Versicherungen für Immobilieneigentümer: Die persönliche Absicherung gegen Berufsunfähigkeit und Todesfall ist in vielen Fällen eine sehr sinnvolle Maßnahme um die Folgen dieser Lebensrisiken für den Eigentümer und seine Nachkommen kalkulierbar zu machen. Die Berufsunfähigkeit ist nur selten z. B. im Rahmen der Versorgungswerke von Berufskammern obligatorisch enthalten und muss in den meisten Fällen eigenverantwortlich zusätzlich versichert werden. Sie kann dann individuell in Versicherungssumme und Laufzeit an die persönlichen Bedürfnisse angepasst werden. Basis ist die kluge Beratung durch einen kompetenten Versicherungsfachmann. Für die Absicherung des Todesrisikos ist die Vereinbarung einer Risikolebensversicherung die ideale Wahl. Auch hier gilt es idealerweise die Versicherungssumme und – laufzeit an die vereinbarten Finanzierungsbedingungen anzupassen. Man sollte auch daran denken, den Kreis der Begünstigten an die eigenen Lebensumstände anzupassen. Es ist darüber hinaus auch möglich, die Versicherungssumme über die Laufzeit fallend zu vereinbaren, sodass sie mit dem im Laufe der Jahre geringer werdenden Restdarlehen korrespondiert, also die Deckung fortlaufend dem sinkenden Risiko angepasst wird und man damit nie mehr als notwendig an Beiträgen zahlt. Die Versicherer bieten meist für jeden Einzelfall eine passende Lösung an. Leider sorgt die Menge der Versicherungslösungen aber auch für eine große Unübersichtlichkeit, w eshalb man ohne einen kompetenten und vertrauenswürdigen Versicherungsmakler kaum die richtige Form der Absicherung finden wird. Der Besuch eines Preisvergleichsportals im Internet allein wird in diesem Fall nicht zielführend sein.

Versicherungen für Immobilieneigentümer: Die Haftpflichtversicherung Eine Bauherrenhaftpflicht ist bei Neubau– und Umbaumaßnahmen unverzichtbar. Passiert ein Unfall auf der Baustelle gerät ohne Haftpflichtversicherung sofort die Existenz des Bauherrn in Gefahr, da er in letzter Konsequenz für alles haftet, was auf seiner Baustelle geschieht. Genauso wichtig ist für jeden Immobilieneigentümer die Haus– und Grundbesitzerhaftpflicht. Nur beim selbstgenutzten Einfamilienhaus ist sie schon in der Privathaftpflicht enthalten. Bei vermieteten Immobilien muss sie immer separat versichert werden (und kann dann als Mietnebenkosten abgerechnet werden). Versicherte Haftpflichtrisiken sind z. B. Personenschäden durch herabfallende Dachziegel oder umstürzende Bäume sowie fahrlässige Vernachlässigung der Raum– und Streupflicht im Winter. Schnell können hier Schadenssummen zusammenkommen, die Ihre Existenz gefährden. Gerne werden die Haftungsrisiken von Vermietern von Eigentumswohnungen unterschätzt. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass der Wohnungseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet, wenn sein Mieter Schäden an der Immobilie verursacht. Auch hier können hohe Schadenssummen, etwa durch Wasserschäden, entstehen. Enorme Haftungsansprüche gegen einzelne Miteigentümer können auch drohen, wenn bauliche Mängel auf Grund versäumter Wartung und Instandhaltung Schäden verursachen, sich z. B. Fassadenteile lockern, herabfallen und Personen verletzen. Besprechen Sie deshalb Ihre persönlichen Haftungsrisiken im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie mit einem vertrauenswürdigen Versicherungsmakler, damit Sie wirklich die richtige Absicherung finden.

Versicherungen für Immobilieneigentümer: Die Wohngebäudeversicherung Es ist die wichtigste Versicherung, um die kein Immobilieneigentümer herumkommt: Die Feuerversicherung. Sie wird in der Regel schon von der Bank, die die Immobilie finanziert, verlangt. Fast immer wird die Feuerversicherung für Privatleute nur in Form der verbundenen Wohngebäudeversicherung angeboten, die neben Brandschäden auch Sturm– und Hagelfolgen, sowie Leitungswasserschäden abdeckt. Diese Erweiterung ist auch sinnvoll, da die damit versicherten Schäden sehr viel öfter auftreten als Brände und ähnliche finanzielle Größenordnungen annehmen können. Je nach Lage des Hauses kann es ratsam sein, auch eine Elementarschaden-Versicherung zu ergänzen, damit auch Schäden durch Naturereignisse wie Starkregen, Überschwemmungen, Rückstau, Hochwasser Schneedruck, Lawinen, Erdrutsche, Erdbeben oder Vulkanausbrüche abgedeckt werden. Allerdings sind gerade für den Naturgewalten besonders ausgesetzte Häuser nur schwer Versicherer zu finden. Die Gebäudeversicherung ersetzt immer den Neuwert der zerstörten Gegenstände. Werden Sie nur beschädigt, erfolgt ein Ersatz der Reparaturkosten. Ersetzt werden alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Schadensfall auftreten, wie Aufräum– und Abbrucharbeiten, Schutzmaßnahmen, Schadenabwendungs– und Minderungskosten. Wie immer liegt auch bei der Gebäudeversicherung die Tücke im Detail. Achten Sie z. B. darauf, dass sowohl abgeknickte wie auch umgestürzte Bäume versichert sind, da sonst kein vollständiger Schadenersatz erfolgt. Denken Sie daran, dass nach An– und Umbauten die Versicherungssumme angepasst wird, da sonst die Einrede der Unterversicherung erfolgen kann.

Wer hat Angst vor der Mietpreisbremse? Seit dem 08. Oktober 2015 ist in Rheinland-Pfalz die Mietpreisbegrenzungsverordnung in Kraft getreten. Wir leben also jetzt gut zwei Jahre mit der sogenannten „Mietpreisbremse“, die Mietpreise von mehr als 10 % über der örtlichen Vergleichsmiete verhindern soll. Die ersten Erfahrungen mit dem Gesetz liegen somit vor. In der bisherigen Vermietungspraxis hat sie nicht die Bedeutung erlangt, die sich die Erfinder gewünscht haben. Von einer wirklich dämpfenden Wirkung auf den Mietpreis kann in unserer Region nicht gesprochen werden. Woran liegt das? In erster Linie an den großen Lücken, die das Gesetz aufweist: Sie gilt nur in vom Land explizit ausgewiesenen Regionen. In Rheinland-Pfalz sind das nur die Städte Mainz, Trier und Landau. Sie gilt nicht für Neubauwohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet wurden. Sie gilt nicht für umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen die Modernisierungsinvestition mindestens 1/3 des Neubauaufwandes ausmacht. Sie greift nicht bei Neuvermietungen von Wohnungen, die schon vorher teurer als eigentlich zulässig vermietet waren. In Städten wie Mainz und Wiesbaden, die einen relativ aktuellen örtlichen Mietpreisspiegel vorweisen und schon immer ein recht hohes Mietniveau hatten, entfaltet die Mietpreisbremse keine spürbare Wirkung, da der Mietspiegel recht aktuell den Vermietungsmarkt abbildet und unzulässige Mieterhöhungen deshalb nicht ohne weiteres durchsetzbar sind. In allen Zweifelsfällen wird Sie ein erfahrener Immobilienmakler gerne über die zulässige und marktgerechte Miete für Ihre Wohnung beraten.

Warmwasserbereitung - zentral oder dezentral? Heute erfolgt die Warmwasserbereitung meist zentral über den Brenner, der auch die Heizungswärme bereitstellt. Egal ob Neubau oder Sanierung, die zentrale Warmwasserbereitung gilt als die optimale Lösung. Dabei wird bei einer zentralen Warmwasserversorgung ein erheblicher Aufwand betrieben: Das warme Wasser muss aus hygienischen Gründen auf 60° aufgeheizt werden und wird dann an der Entnahmestelle durch Beimischung kalten Wassers auf die gewünschte Temperatur gebracht. Gerade bei modernen oder sanierten Häusern mit geringem Heizwärmebedarf und niedrigen Temperaturen des Heizungswassers bedeutet die starke Erhitzung des Warmwassers einen sehr hohen Energieverlust, der durch die oft langen Leitungswege noch gesteigert wird und mit 40 bis 50 % kalkuliert werden muss. Moderne elektronische Durchlauferhitzer weisen meist die bessere Energiebilanz auf: Das warme Wasser wird ohne Vorlaufzeit in unmittelbarer Nähe der Entnahmestelle in genau der benötigten Menge erzeugt. Das reduziert die Verteil-, Anlauf- und Weiterleitungsverluste auf lediglich ca. 3 %. Es macht deshalb oft Sinn, die Warmwasserversorgung von der Heizung zu trennen. Dann kann die Heizung während der warmen Jahreszeit komplett stillgelegt werden, was weitere Einsparungen mit sich bringt. Niedrigere Investitionen erfordert die dezentrale Versorgung sowieso. Wichtig ist die richtige Dimensionierung der Warmwassererzeuger, damit Komfort und Funktion uneingeschränkt bleiben: Für das Gäste-WC reicht ein 3,5-kW-Gerät aus, die Küche verlangt nach 13 KW, für Bad und Dusche sollten Sie 24 oder 27 KW installieren. Die modernen kleinen Geräte sind oft die clevere Alternative zur üblichen zentralen Warmwasserversorgung.

Ideen für preiswertes Bauen … … gibt es durchaus. Ein Beispiel: Die Wohnungsbaugesellschaft GWG aus Mün-chen, eine städtische Tochtergesellschaft baut dort öffentlich geförderte Wohnungen für normaler Weise € 1.850 bis € 1.900 pro m² Wohnfläche. Derzeit plant man dort „bezahlbaren und qualitätsvollen Wohnraum“ für lediglich € 1.450 pro m². Wie gelingt das? Nicht durch serielles Bauen oder andere Fortschritte in der Bautechnik, sondern durch konsequentes Feilen an den gewohnten Standards bis hin zum Minimalprojekt: Keine Tiefgarage, lediglich ein Installationsschacht pro Wohnung, weitgehend nur ein Fensterformat und teilweisen Verzicht auf den Aufzug. Die Elektroinstallation erfolgt auf der Wand in einer „Medienleiste“ und eine individuelle Abrechnung der Heizungswärme erfolgt nicht, auf die entsprechenden Messeinrichtungen wird verzichtet . Auf diese Weise möchte man 20 bis 25 % der Baukosten einsparen. Im Bauwesen wartet weiteres Einsparvolumen darauf gehoben zu werden. Gerda Peter, seit 2016 Mitgeschäftsführerin der GWG äußerte sich im Gespräch mit dem Deutschen Architektenblatt mit Blick auf die baulichen Normen und Standards: „Wir müssen fragen, was wir wirklich für bezahlbaren und qualitätsvollen Wohnraum brauchen?“ Das scheint mir die wesentliche Frage zu sein, die sich alle am Bau Beteiligten, aber auch die späteren Nutzer und Eigentümer der Wohnungen beantworten müssen. Was aus dem wild gewucherten Dickicht der Energieeinspar-, Brandschutz-, Schallschutz– und Barrierefreiheitsstandards brauchen wir tatsächlich? Und womit bevormunden wir die Mieter und Eigentümer vielleicht am Ende sogar schon?

Richtiges Heizen und Lüften … … sorgt für ein gesundes Raumklima, spart Energie und schützt vor Schimmelschäden. Auf die folgenden Punkte sollten Sie unbedingt achten: Durchgängig Heizen - auch wenn längere Zeit niemand zuhause ist, sollten Sie nicht zulassen, dass Ihre Wohnung komplett auskühlt, sondern dass eine Mindesttemperatur von ca. 16° erhalten bleibt. Halten Sie die Türen zwischen Räumen unterschiedlicher Temperatur und Luftfeuchte geschlossen, damit z. B. nicht die Feuchtigkeit der warmen Luft aus dem Bad auf den kühleren Wandflächen des Schlafzimmers kondensieren kann. Stoßlüften und Querlüften über mehrere Minuten und mehrmals am Tag ist der wichtigste Punkt, der beim Lüften zu beachten ist. Vermeiden Sie gekippte Fenster , da Sie hierdurch nur einen sehr langsamen Luftaustausch erzielen und es zu einer starken Auskühlung der Fensterlaibungen kommt, was leicht zu Schimmelbildung in diesem Bereich führt. Besser ist ein schneller Luftwechsel über zwei gegenüberliegende Fenster oder Türen mehrmals am Tag. Das ist energiesparendste und gesündeste Lüftung. Schließen Sie nach dem Querlüften die Fenster wieder vollständig und drehen Sie das Thermostatventil wieder auf die normale Raumtemperatur, bei Sie sich behaglich fühlen. Je kälter es draußen ist, desto kürzer sollten Sie lüften. Lüften Sie ruhig auch bei Regen oder Schneefall. Feucht-kalte Außenluft wird bei der Erwärmung auf Raumtemperatur auf natürliche Weise immer auch getrocknet. Denken Sie daran: Je mehr Personen im Haushalt leben und je öfter gekocht, gewaschen und gebadet wird, desto öfter müssen Sie lüften. In diesem Sinne wünschen wir ein gesundes und schimmelfreies neues Jahr 2018.

Bauen wir am Bedarf vorbei (3)? Der Bedarf an alters– und behindertengerechten Wohnungen ist riesig. Momentan liegt er bei ca. 2,5 Millionen Wohnungen, es gibt aber nur einen Bestand von maximal 800.000. Bis 2030 werden wegen der dann ins Seniorenalter kommenden geburtenstarken Jahrgänge sogar fast 3 Millionen Wohnungen fehlen. Von den über 41 Millionen Wohnungen in Deutschland ist fast die Hälfte vor 1980 entstanden und deshalb in keiner Weise barrierearm oder barrierefrei. Selbst in den 1990er Jahren wurde auch bei hochwertigen Eigentumswohnanlagen kaum Wert auf Barrierefreiheit gelegt und nach Möglichkeit der Einbau eines Aufzugs oder einer bodengleichen Dusche aus Kostengründen ver-mieden. Der Bedarf an barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen wird durch Neubau in den nächsten Jahrzehnten aus Kostengründen keinesfalls gedeckt werden können. Es wird deshalb nötig sein, einen guten Teil des Wohnungsbestandes für die alternde Bevölkerung so umzubauen, dass ein Verbleib weiterhin möglich wird. Neben barrierefreien Bädern, breiteren Türen, rutschfesten Böden wird auch der Einbau von Rampen bzw. Aufzügen ein Thema sein. Es werden deshalb insgesamt viele Milliarden in den Wohnungsbestand gesteckt werden müssen, doch das ist immer noch viel wirtschaftlicher als den fehlenden Bestand ausschließlich durch Neubau zu erstellen. Zumal sich der Umbau nicht nur auf die Wohnungen beschränken wird, sondern auch in den Stadtquartieren notwendig werden dürfte, um Hindernisse zu beseitigen, die die Mobilität der Senioren und behinderten Menschen unnötig einschränken. Der altersgerechte Umbau des Wohnungsbestandes wird sicherlich am Ende eine ähnliche Anstrengung erfordern wie die energetische Ertüchtigung.