Informationen vom Immobilienexperten.

Bauen wir am Bedarf vorbei (3)? Der Bedarf an alters– und behindertengerechten Wohnungen ist riesig. Momentan liegt er bei ca. 2,5 Millionen Wohnungen, es gibt aber nur einen Bestand von maximal 800.000. Bis 2030 werden wegen der dann ins Seniorenalter kommenden geburtenstarken Jahrgänge sogar fast 3 Millionen Wohnungen fehlen. Von den über 41 Millionen Wohnungen in Deutschland ist fast die Hälfte vor 1980 entstanden und deshalb in keiner Weise barrierearm oder barrierefrei. Selbst in den 1990er Jahren wurde auch bei hochwertigen Eigentumswohnanlagen kaum Wert auf Barrierefreiheit gelegt und nach Möglichkeit der Einbau eines Aufzugs oder einer bodengleichen Dusche aus Kostengründen ver-mieden. Der Bedarf an barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen wird durch Neubau in den nächsten Jahrzehnten aus Kostengründen keinesfalls gedeckt werden können. Es wird deshalb nötig sein, einen guten Teil des Wohnungsbestandes für die alternde Bevölkerung so umzubauen, dass ein Verbleib weiterhin möglich wird. Neben barrierefreien Bädern, breiteren Türen, rutschfesten Böden wird auch der Einbau von Rampen bzw. Aufzügen ein Thema sein. Es werden deshalb insgesamt viele Milliarden in den Wohnungsbestand gesteckt werden müssen, doch das ist immer noch viel wirtschaftlicher als den fehlenden Bestand ausschließlich durch Neubau zu erstellen. Zumal sich der Umbau nicht nur auf die Wohnungen beschränken wird, sondern auch in den Stadtquartieren notwendig werden dürfte, um Hindernisse zu beseitigen, die die Mobilität der Senioren und behinderten Menschen unnötig einschränken. Der altersgerechte Umbau des Wohnungsbestandes wird sicherlich am Ende eine ähnliche Anstrengung erfordern wie die energetische Ertüchtigung.

Bauen wir am Bedarf vorbei (2)? Letzte Woche habe ich darauf hingewiesen, dass wir in Deutschland in den nächsten Jahren hunderttausende zusätzliche preiswerte Wohnungen benötigen, um die stark steigende Wohnungslosigkeit nicht zum sozialen Sprengstoff werden zu lassen. Ein weiteres, sich permanent vergrößerndes Problem ist, dass seit jeher ein Großteil der Wohnungsbauförderung in den Bau von Einfamilienhäusern und Großwohnungen geflossen ist. Auch in der momentanen guten Baukonjunktur entstehen immer noch vor allem größere Wohnungen. So ist in Mainz die durchschnittliche Größe der fertiggestellten Eigentumswohnungen von knapp 50 m² im Jahr 1994 deutlich gestiegen und hat sich seit 2006 bei ca. 90 m² eingependelt. Dabei zeigen alle Prognosen, dass die Haushaltsgröße sich stetig weiter verringern wird, tendenziell also eher kleinere Wohnungen benötigt werden. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat in einer Studie festgestellt, dass der Bedarf an Wohneinheiten mit fünf und mehr Räumen bundesweit fast vollkommen gedeckt ist – die meisten dieser Wohneinheiten befinden sich allerdings in Ein– bis Zweifamilienhäusern in ländlichen Gegenden und nicht in den besonders nachgefragten Schwarmstädten. Ergebnis der Studie war auch, dass vor allem Zwei– bis Dreizimmerwohnungen in Großstädten mit über 100.000 Einwohnern fehlen, eine Erfahrung, die auch wir in unserer täglichen Arbeit immer wieder machen. Wer mit Immobilien für die Zukunft vorsorgen möchte, sollte deshalb nicht nur an das eigene Einfamilienhaus auf dem Land denken oder an die selbst genutzte Großwohnung am Stadtrand denken, sondern vor allem an die vermietete Eigentumswohnung in der prosperierenden Großstadt.

2016 wurden in Deutschland fast 280.000 Wohnungen fertiggestellt - das ist die höchste Zahl seit 2004. Allerdings gab es 2016 auch noch nie so viele Menschen, die keine Wohnung hatten: Etwa 860.000, was eine Zunahme von 150 % gegenüber 2014 bedeutet. Ein großer Teil der Erhöhung geht darauf zurück, dass erstmals 440.000 Flüchtlinge ohne eigene Wohnung mitgezählt wurden. Allerdings liegt auch die Steigerung ohne Flüchtlinge noch bei ca. 25 % - hier wächst ein Problem heran, das früher oder später den sozialen Frieden bedroht. Wenn man den Prognosen glaubt, wird die Zahl der Wohnungslosen schon 2018 auf 1,2 Mio. steigen. Ursache dieser Entwicklung ist nicht nur die große Zuwanderungswelle des Jahres 2015, sie ist auch die Folge der seit 1995 stark reduzierten Bautätigkeit und der seit Beginn des neuen Jahrtausends vorgenommenen Verkäufe von Sozial– und Betriebswohnungen durch die öffentliche Hand an private Investoren. Es ist deshalb kein Wunder, dass die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland sich seit Mitte der 90er Jahre von rund 3 Millionen auf heute geschätzt nur noch ca. 1,3 Millionen verringert hat. Tendenz weiter sinkend, da immer noch jedes Jahr bei weiteren Wohnungen die Sozialbindung ausläuft und kaum neue Sozialwohnungen entstehen. Dieser Verlust wird durch die derzeit im Bau befindlichen Wohnungen in keiner Weise ausgeglichen. Sie sind viel zu teuer für die meisten Wohnungssuchenden, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind. Wann besinnen sich die Wohnungsbaugesellschaften in öffentlicher Hand wieder auf ihren ursprünglichen Zweck, nämlich die Schaffung preiswerten Wohnraums für weniger privilegierte Nachfrager, statt mit privaten Investoren zu konkurrieren?

Wie eine praxisferne Normung das Bauen immer mehr verteuert: Die erneute Verschiebung des Eröffnungstermins des Berliner Flughafens zeigt: Das gesamte Bauwesen besitzt ein so kompliziertes, z. T. widersprüchliches technisches Regelwerk, dass es in seiner Gesamtheit selbst von den größten deutschen Baufirmen und spezialisierten Fachingenieuren mittlerweile nicht mehr überblickt (und zuverlässig kontrolliert) werden kann. Hinzu kommt, dass das Regelwerk in immer kürzeren Abständen überarbeitet und erweitert wird, sei es um die Europäisierung der Normen voran zu treiben oder um sie fortgesetzt zu perfektionieren. Das gilt nicht nur für den Brandschutz, der beim BER wohl das große Problem darstellt. Auch statische und bauphysikalische Bemessungen werden so verwissenschaftlicht, dass sie nur noch mit speziellen EDV-Tools erstellt werden können, die die Anwender selbst oft nicht mehr zur Gänze durchschauen und deshalb au ch nicht mehr überprüfen können, was das Programm errechnet hat. Nicht selten stellen sich die neuen Forderungen als unpraktisch heraus oder sie können technisch kaum mehr auf den unterschiedlichen Witterungsbedingungen ausgesetzten Baustellen realisiert werden. Es ist doch absurd, dass schon beim Bau eines simplen EFH über 5000 Normen und Richtlinien beachtet und erfüllt werden müssen. Dieser Vorschriftendschungel führt zu einer ständigen Verteuerung des Bauens ohne dass sie sich durch eine entsprechende Energieeinsparung oder Steigerung der Bauqualität rentieren würde. Wir sollten deshalb umdenken: Eine Verbesserung der Bauqualität bei gleichzeitiger Senkung der Baukosten wird nur mit einer einfacheren und praxisorient ierten Normung gelingen.

Rissbildung verursacht durch Baumbewuchs ist gar nicht so selten festzustellen, wie man glauben mag. Die Ursache liegt darin, dass viele Großbäume ihr Wurzelwerk bis in tiefere Bodenschichten treiben können, um sich von dort mit Wasser zu versorgen. Dieser Wasserentzug kann dazu führen, dass sich das Volumen des Bodens verringert, der Untergrund also schrumpft. Befinden sich in diesen Bodenschichten Fundamente von Gebäuden führt das zwangsläufig dazu, dass es viele Jahre oder gar Jahrzehnte nach Errichtung des Gebäudes auf einmal zu Setzungen mit starker Rissbildung an der Bausubstanz kommt. Hier empfiehlt es sich einen in der Beseitigung von Setzungsschäden erfahrenen Baugrundgutachter zu Rate zu ziehen. Sehr hilfreich ist es in solchen Fällen auch, wenn man auf das Baugrundgutachten zur Zeit der Erstellung des Gebäudes zurückgreifen kann, damit Erkenntnisse über die im Untergrund vorhandenen Bodenverhältnisse nicht erst durch aufwendige neue Unt ersuchungen gewonnen werden müs sen. Oft genügt es schon, die in der Nähe des Hauses vorhandenen Bäume zu entfernen, damit sich die entstandenen Risse von selbst wieder verschließen. So berichtet „Der Bausachverständige“ 3/2017 von einem Fall, in dem sich ein 2,5 cm großer Spalt zwischen zwei Gebäudeteilen nach ca. 1,5 Jahren wieder auf 2 mm verringert hatte. Ein weiteres Jahr später war er vollständig geschlossen. In diesem Fall wurden lediglich zwei große Fichten, 3 Tujen und eine Zeder entfernt – allerdings in einer Gemeinde ohne Baumschutzsatzung. Nach gut 2 Jahren war der Boden wieder mit Feuchtigkeit gesättigt, das ursprüngliche Volumen der unteren Bodenschichten wiederhergestellt und eine teure Sanierung damit überflüssig.

Online-Immobilienbewertungen sind in allen Fällen, in denen es sich um Immobilien mit Besonderheiten handelt, nur eingeschränkt zuverlässig - und welche Immobilie besitzt keine einzigartigen Eigenschaften, die besondere Berücksichtigung verdienen würde? Deshalb ist es immer sinnvoll, sich bei einer Immobilienbewertung nicht auf die Onlinebewertung zu verlassen, sondern einen sachkundigen Fachmann/-frau heranzuziehen, der die Immobilie besichtigt und eine sachverständige Wertermittlung durchführt. Diese Wertermittlung erhalten Sie von öffentlich bestellten Sachverständigen mit großer Zuverlässigkeit, allerdings auch zu Honoraren, die schnell vierstellig werden. Viele Immobilieneigentümer, suchen des-halb preisgünstigeren oder kostenlosen Rat von Immobilienmaklern. Leider stellt sich dabei oft heraus, dass nur wenige Makler in der Lage sind, eine dem Auftragszweck entsprechende Wertermittlung vorzunehmen und diese auch objektiv zu begründen. Vielfach werden Kaufpreise mit Blick auf eine Auftragserteilung viel zu hoch angesetzt oder Bewertungen erstellt, die handwerkliche Mängel aufweisen und mit den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung nicht zu vereinbaren sind. Solche Bewertungen sind auch dann noch zu teuer, wenn sie nichts gekostet haben. Erfahrene Immobilieneigentümer wählen deshalb den sachverständigen Immobilienberater genauso sorgfältig aus, wie ihren Rechtsanwalt, Steuerberater oder Architekten. Lassen Sie sich Referenzen vorlegen und die Sachkunde durch entsprechende Ausbildung und Erfahrung nachweisen. Denken Sie daran, dass es bei einem Immobiliengeschäft immer um sehr viel Geld geht und man als Eigentümer deshalb sicher sein sollte, einen guten und seriösen Berater zu haben.

Online-Immobilienbewertungen sind in den letzten Jahren sehr populär geworden und eine preiswerte und schnelle Art der Verkehrswertermittlung. Doch sind sie auch zuverlässig? In unserem Büro werden jedes Jahr Verkehrswertermittlungen in dreistelliger Anzahl erstellt. Seit Jahren gleichen wir unsere sachverständig ermittelten Verkehrswerte der von uns im Rahmen der Akquise bzw. gutachterlich besichtigten Immobilien mit dem Onlinebewertungstool des marktführenden Immobilienportals ab. Hierbei konnten wir feststellen, dass die Qualität der Onlinebewertung im Laufe der Zeit durchaus verbessert wurde, aber immer noch bei allen außergewöhnlichen Besonderheiten einer Immobilie an ihre Grenzen gelangt. Der Wert durchschnittlicher Einfamilien- oder Reihenhäuser wird meist recht zuverlässig ermittelt. Das gilt auch für gewöhnliche Wohnungen. Dagegen ist die Fehlerquote bei Besonderheiten wie einer überdurchschnittlich guten oder schlechten Lage, bei besonderen Ausstattungen oder ungewöhnlichen Erhaltungszuständen im-mer noch sehr groß. Auch Lärmimmissionen oder die kritische Orientierung einer Immobilie werden regelmäßig unzureichend berücksichtigt. Die Differenzen zwischen Vorort– und Onlinebewertung können selbst bei sachkundiger, sorgfältiger Dateneingabe schon einmal € 100.000 und mehr betragen. Wie groß wird die Fehlerquote wohl bei weniger sachkundiger Eingabe von Laien? Wir halten Onlinebewertungen deshalb allenfalls als erste grobe Einschätzung für sinnvoll. Für eine zuverlässige Verkaufsbewertung, bei der es gilt, den Verkaufspreis bis auf wenige Prozent exakt zu treffen, bleibt dagegen der sachverständige Blick und Verstand des Immobilienfachmanns immer noch unersetzbar.

Wer den Wert einer Immobilie erfahren möchte, hat verschiedene Möglichkeiten ans Ziel zu gelangen. Der klassische Weg ist, einen einschlägig erfahrenen Fachmann zu befragen. Der Preis dafür ist meist sehr unterschiedlich: Ein Immobilienmakler wird Ihnen gerne seine Einschätzung nach einer Ortsbesichtigung kostenlos mitteilen, ein Sachverständiger wird Ihnen hierfür, je nach Zeitaufwand, Umfang des Gutachtens und ermitteltem Verkehrswert bis zu einer niedrigen vierstelligen Summe in Rechnung stellen. Die meisten Immobilienbesitzer scheuen im Normalfall solche Kosten und akzeptieren sie meist nur, wenn sie dazu gezwungen sind, weil sie den Wert einer Immobilie bei einer Scheidung, in einer Erbauseinandersetzung oder vor Gericht objektiv nachweisen müssen. In den letzten Jahren sind Online-Immo-bilienbewertungen sehr populär geworden, die nicht nur die großen, bekannten Immobilienportale anbieten, sondern auch sämtliche Maklervergleichsportale und die mittlerweile auch viele Webseiten von Immobilienmaklern bereichern. In der Regel werden diese Bewertungen für kleines Geld oder sogar kostenlos angeboten. Es sollte aber jedem, der eine Onlinebewertung durchführt, klar sein, dass er mit seinen persönlichen und den Daten seiner Immobilie für die Immobilienbewertung bezahlt, die dann von den Portalen an Immobilienmakler weiter verkauft werden. Die Geschäftsmodelle sind dabei unterschiedlich und reichen von bis zu mehreren hundert Euro für eine Verkäuferadresse bis zu einem Erfolgshonorar von 35 % bei einem erfolgreichen Verkauf. Dabei ist es häufig erstaunlich, wie viele Informationen die Portale den Immobilienverkäufern entlockt haben. Doch was taugen die Onlinebewertungen?

Die Herausgabe von Bauunterlagen ist ab dem 01.01.2018 mit dem Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts gesetzlich geregelt. Dann haben Bauherren einen rechtlichen Anspruch auf die Herstellung und Herausgabe von Unterlagen für ihr Bauprojekt. Nur mit diesen Unterlagen haben sie die Möglichkeit ihr Bauprojekt selbst zu kontrollieren und ggf. von Dritten überwachen zu lassen. Dies ist vor allem deshalb wichtig, weil als die Bauaufsicht in den letzten Jahren immer mehr Aufgaben auf den Bauherren und die von ihm beauftragten Planer verlagert hat. Der zukünftige § 650n BGB regelt die vom Bauunternehmer und Bauträger an den Bauherren zu übergebenden Dokumente. Übergeben muss der Unternehmer allerdings nur die Unterlagen, die die Einhaltung der Landesbauordnung und der energetischen Anforderungen belegen, also die öffentlich-rechtlichen Nachweise. Die Herausgabe aller übrigen Unterlagen muss nach wie vor ausdrücklich im Werkvertrag geregelt werden. Man sollte also weiterhin vor Vertragsabschluss gut über-legen, welche Dokumente man vom Unternehmer vielleicht haben möchte und das im Vertrag festhalten. Das können z. B. Werk– oder Bestandspläne sein, Ausschreibungsunterlagen, Detailzeichnungen, Abnahmeprotokolle sowie Installationspläne - alles Unterlagen, die Ihnen im Nachgang nützlich werden können, sei es um spätere Renovierungen zu erleichtern oder auch um eventuelle Regressansprüche durchzusetzen. Solche Papiere erhalten Sie von vielen Unternehmen aber nicht, wenn Sie das nicht ausdrücklich im Bauvertrag vereinbart haben. Ein seriöses und freundliches Bauunternehmen wird allerdings auch heute schon kein Geheimnis um die der Planung und Ausführung zugrundeliegenden Unterlagen machen.

Der eigene Swimmingpool ist für viele Menschen ein Wunschtraum, der irgendwann in Erfüllung gehen muss. Gerne gebe ich Ihnen einige Tipps, was Sie bei der Realisierung beachten sollten. Planen Sie mit einem für Art und Größe des Pools passendem Budget. Denken sie auch an einen Posten für Unvorhergesehenes und regelmäßige Wartung. Positionieren Sie den Pool in der sonnigsten Ecke Ihres Gartens. Vermeiden Sie Schatten, Bäume und Wind. Die klassische Größe für den Pool beträgt 4 m x 8 m bei einer Tiefe von ca. 1,5 m. Kleinere Pools sind möglich, sollten aber mit einer Gegenstromanlage ausgestattet sein. Gönnen Sie sich eine hochwertige Abdeckung. Sie schützt vor Verschmutzung und Unfällen und verhindert die Abkühlung des Wassers. Solare Abdeckplanen nutzen Sonnenenergie sogar für die Erwärmung des Wassers. Planen Sie eine vernünftige Leiter oder Treppe zu Ihrem Pool ein. Sie wollen das Becken komfortabel und bequem erreichen und auch wieder verlassen. Denken Sie an die Sicherheit! Ein Swimmingpool birgt immer auch Gefahren. Eine Abdeckung oder eine Einfriedung schützt Sie vor Regressansprüchen. 7. Widmen Sie sich der Wasserpflege. Planen Sie eine physikalische oder mechanische Reinigung, sowie die chemische Aufbereitung und Desinfektion des Wassers ein. Ein seriöser und sachverständiger Schwimmbadfachmann ist bei Planung und Ausführung unbedingt erforderlich, damit Sie lange Freude an Ihrem Pool haben.

Wohnen und Arbeiten - wo geht das und wo nicht? (2) Letzte Woche habe ich mich mit dem Thema beschäftigt, in welchen Baugebieten neben der vorwiegenden Wohnnutzung auch Arbeiten bzw. gewerbliche Tätigkeiten möglich sind. Heute soll es darum gehen, wo neben gewerblicher Nutzung auch Wohnen erlaubt ist. Denn auch die Wohnnutzung ist nicht immer und überall möglich. Es gibt auch in Mainz Gewerbegebiete, in denen sie z. B. nur dem Inhaber des dort angesiedelten Unternehmens gestattet ist. Dies wird dann zum Problem, wenn die ursprüngliche Geschäftstätigkeit aufgegeben wird und eine Umnutzung oder Vermarktung der Immobilie ansteht. Häufig merken Eigentümer erst, wenn eine Vermietung von Wohnräumen, der Verkauf der Wohnimmobilie und eine Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnflächen nur mit Einschränkungen möglich bzw. gänzlich ausgeschlossen ist, welche drastische Auswir kungen die im Bebauungsplan vor handenen Einschränkungen auf die zu erzielenden Preise haben können. Auch bei privilegierten Bauvorhaben im Außenbereich, z. B. bei Aussiedlerhöfen, kann eine Umnutzung schwierig werden. Gerade beim Erwerb solcher Gebäude durch Nichtlandwirte ist es unbedingt erforderlich die Genehmigungsfähigkeit der zukünftigen Nutzung mit der zuständigen Baubehörde vor einem Kauf abzustimmen, um nicht hinterher feststellen zu müssen, dass man sein Geld sinnlos investiert hat. Gerade beim Kauf eines privilegierten Bauvorhabens im Außenbereich ist die Beratung durch einen einschlägig erfahrenen Immobilienberater oder Architekten unabdingbar, will man keine teuren Fehler begehen.