Informationen vom Immobilienexperten.

... sind als Kapitalanlage zur Zeit sehr populär. Die Entwickler dieser Immobilienangebote versprechen teilweise sehr hohe Renditen. Zudem lockt die Möglichkeit, irgendwann den Lebensabend in der Sonne verbringen zu können. Allerdings sollte man bedenken, dass selbst eine hohe Auslastung einer Ferienanlage noch keine hohe Rendite garantiert. Die Nebenkosten und das langfristige Vermietungsrisiko der Ferienimmobilie dürfen nicht unterschätzt werden. Auch die Verwaltung einer Ferienimmobilie ist nicht so einfach, wie man zunächst vielleicht glaubt. Die Rendite hängt davon ab, dass die Wohnung zuverlässig vermietet wird. Neue Ferienimmobilien werden deshalb häufig mit Vermietungsgarantie angeboten. Bei gebrauchten Wohnungen und Häusern beauftragen Sie am besten eine Agentur vor Ort, die sich gegen Bezahlung um die Vermietung kümmert. Doch denken Sie daran: Grundsteuer, Müllgebühren und Kanalisationsgebühren sind auch im Feriengebiet fällig. Auch müssen Sie erhebliche Ausgaben für die regelmäßige Pflege und Wartung der Immobilie einplanen. Am einfachsten überträgt man diese Aufgaben einer zuverlässigen Agentur vor Ort, die sich dann darum kümmert, dass der Garten in Ordnung bleibt, die Wohnung oder das Haus regelmäßig gereinigt, geheizt und gewartet wird. Selbstverständlich reduzieren alle diese Aufgaben Ihre Bruttorendite erheblich. Bitte bedenken Sie auch: Gerade im Ausland ist es oft schwer, die langfristige Entwicklung der Infrastruktur einer Gemeinde vorherzusagen. Wie bitter, wenn irgendwann die Umgehungsstraße direkt an Ihrem einst so ruhig gelegenen Ferienhaus vorbei geführt wird.

… werden von Immobilieninteressenten in der Regel aus zwei ganz unterschiedlichen Gründen gekauft: Zur weitgehenden Selbstnutzung oder als Kapitalanlage. Entsprechend unterschiedlich sind auch die Erwartungen und Anforderungen an die Immobilie. Dem Selbstnutzer geht es darum, einen Rückzugsort für sich, seine Familie und Freunde in einer schön gelegenen Region am Meer oder in den Bergen zu schaffen. Er sollte allerdings daran denken, dass der Kaufpreis allein nur einen Teil des finanziellen Aufwands für die Ferienimmobilie darstellt. Der Unterhaltungsaufwand darf nicht unterschätzt werden: Grundsteuer, Müllgebühren und Entwässerungskosten müssen genauso kalkuliert werden, wie Kosten für eine regelmäßige Reinigung, Beheizung und Wartung der Immobilie. In einigen Regionen mögen auch noch Aufwendungen für die Sicherung der Immobilie hinzukommen. In den meisten Fällen, kann man für die Unterhaltungskosten, die die Ferienimmobilie erfordert, auch einige Wochen Urlaub pro Jahr in der Region machen. Und bitte stellen Sie sich auch die Frage, ob Sie wirklich über Jahre immer wieder Ihren Urlaub am gleichen Ort verbringen wollen? Ist Ihre Entscheidung gefallen, sollten Sie sich vor dem Kauf über die örtlichen Gepflogenheiten beim Grundstückserwerb informieren. Hier gibt es Fallstricke, die man nicht unterschätzen darf: Nicht überall gibt es Grundbücher, in denen man den rechtmäßigen Grundstückseigentümer findet und nicht überall wird eine notarielle Urkunde beim Kauf benötigt. Bitte holen Sie sich fachkundigen Rat vor Ort ein - das ist in jedem Fall preiswerter als teures Lehrgeld zahlen zu müssen.

Seniorenimmobilien werden heute von Immobilieninteressenten stark nachgefragt. Behindertengerechtes Bauen und barrierefreies Wohnen sind Stichworte, die bei Kapitalanlegern einen sicheren Kaufreflex auslösen, besonders, wenn die Kapitalanlage noch mit einer Mietgarantie abgesichert wird. Gerade bei einer Seniorenimmobilie entscheiden nicht nur die Lage und die Bauqualität über Kauf oder Nichtkauf, sondern es ist ein weiterer, wesentlich wichtigerer Faktor, der letzten Endes über die Werthaltigkeit der Investition entscheidet: Die Qualität des Betreibers. Was nützt die herrlichste Lage des Gebäudes und die anspruchsvollste Architektur, wenn ein unseriöser Betreiber keine ordentliche Pflege der Senioren gewährleisten kann, oder eine Trägergesellschaft nach der anderen in Insolvenz geht? Gerade bei Seniorenimmobilien ist deshalb neben der Seriosität des Bauträgers, vor allem die des Betreibers das wichtigste Auswahlkriterium. Mehr noch: Sie können sicher sein, dass ein seriöser Betreiber eines Seniorenstifts nicht mit einem unseriösen Bauträger zusammenarbeiten wird. Kaufen Sie deshalb nicht, wenn noch kein Betreiber feststeht, sondern schauen Sie sich vor dem Kauf einer Wohnung in einer Seniorenresidenz vor allem die Referenzen des Betreibers an, besichtigen Sie die von ihm bewirtschafteten Anlagen und sprechen Sie mit den dort lebenden Bewohnern. Nur so gewinnen Sie einen realistischen Überblick über die Qualität des Angebotes und die langfristige Wertstabilität Ihrer Geldanlage. Und nur so können Sie beurteilen, ob Sie vielleicht selbst in ein paar Jahren in Ihrer eigenen Seniorenwohnung glücklich und zufrieden werden leben können.

Hausverwaltung (5 ): Die weitere Entwicklung Ihrer Immobilie ist die Königsdisziplin der WEG-Verwaltung, die von vielen Kollegen eher vernachlässigt wird. Warum? Weil sie meist nicht unmittelbaren Umsatz und Gewinn verspricht! Dabei ist es unbedingt erforderlich, dass sich Eigentümer oder Verwalter fortlaufend Gedanken machen, wie die Bausubstanz erhalten und die Vermietbarkeit der Mietimmobilie immer wieder verbessert wird. Ob Fenster, Türen, Haustechnik oder Fassade - alle diese Bauteile halten nicht ewig. Während nach Süden ausgerichtete Holzfenster womöglich alle 2 Jahre gestrichen werden müssen, beträgt die durchschnittliche Lebensdauer der Heizung 25 Jahre oder die der Sanitär– und Elektroinstallation bis zu 50 Jahre. Daraus ergeben sich Renovierungsintervalle, die man voraussehen und planen kann, so dass die notwendigen Mittel zur Bauunterhaltung angespart werden können und im Bedarfsfall zur Verfügung stehen. Ihr Hausverwalter sollte mit Ihnen gemeinsam ein– bis zweimal pro Jahr Ihre Liegenschaften begehen und die anstehenden Wartungen und Instandhaltungen kontrollieren - schließlich bringen Sie ja auch Ihr Fahrzeug regelmäßig in die Inspektion. Auch die Mieteingänge sollte Ihr Mietverwalter regelmäßig dahingehend überprüfen, ob die Mieten noch marktgerecht sind. Gerade, wenn Ihre Mieter zufrieden sind und lange bei Ihnen wohnen, sind die Mieten zu selten angepasst worden und können turnusmäßig erhöht werden. Wählen Sie deshalb Ihre Verwaltung sorgfältig aus, damit sie auch über die umfassenden Fachkenntnisse verfügt, die notwendig sind, damit Ihre Mietimmobilie sich auch in Zukunft werthaltig präsentiert.

Die Jahresabrechnung nach WEG ... … ist vom Hausverwalter einmal im Wirtschaftsjahr vorzunehmen. Sie ist eine der Kernaufgaben, die eine Hausverwaltung zu leisten hat. Hierzu hat sie die Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft aufzustellen und bei der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung von den Eigentümern beschließen zu lassen. Grundlage hierfür ist § 28 Abs. 3 des WEG. Vor dem Beschluss der Eigentümer sollte der Verwaltungsbeirat die Abrechnung prüfen und Stellung dazu nehmen. Rechtswirksam wird die Jahresabrechnung der Hausverwaltung erst, wenn sie mit Mehrheit von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. In der Regel wird mit der Zustimmung zur Abrechnung auch beschlossen, wann Guthaben aus der Abrechnung ausgezahlt und Nachforderungen eingezogen werden sollen. Eine Darstellung der genauen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, die das WEG und der Bundesgerichtshof der Hausverwaltung auferlegen würde den Rahmen dieses Expertentipps sprengen. Wichtig ist jedoch, dass in jeder WEG-Abrechnung die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt wer-den muss. Hierzu sind die Soll-Zahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer genauso aufzuführen, wie die tatsächlich geleisteten Zahlungen und eventuelle Sonderumlagen. Dies muss sowohl in der Einzel– wie auch der Jahresgesamtabrechnung erfolgen. Die Anforderungen an die Abrechnung der Hausverwaltung sind nach Wohnungseigentumsgesetz sehr anspruchsvoll und verlangen komplexe juristische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse.

Hausverwaltung (3) - Die Mietverwaltung Im Gegensatz zur WEG-Verwaltung, die letzte Woche das Thema war, ist die Mietverwaltung gesetzlich nicht geregelt. Die Tätigkeit des Mietverwalters wird somit allein durch den Verwaltervertrag und das zugehörige Leistungsverzeichnis geregelt. Die Tätigkeit des Mietverwalters umfasst zum einen die kaufmännische Verwaltung, die die Einnahme und Verwaltung der Mieten sowie ggf. das Forderungsmanagement umfasst. Auch die Gestaltung der Mietverträge gehört in diesen Bereich, genauso wie die Erstellung der turnusmäßigen Abrechnung gegenüber Mieter und Eigentümer. Auch die Bezahlung anfallender Versorgungs– und Unterhaltungkosten gehört dazu, wie auch das Führen der Objekt– und Mieterakten. Einige Verwalter erstellen auch Immobilien– und Mietzinsbewertungen. Bei der technischen Verwaltung geht es darum, den Betrieb der betreuten Immobilien sicher zu stellen und die externen Dienstleister, wie Hausmeister und -reinigung zu kontrollieren. Auch die notwendigen Instandhaltungs– und Modernisierungsmaßnahmen sind in Abstimmung mit dem Eigentümer zu planen und zu terminieren. Manchmal reicht die Verantwortung bis zur Überwachung dieser Maßnahmen. Die Tätigkeit des Mietverwalters ist ebenso verantwortungsvoll wie die des WEG-Verwalters und die Auswahl sollte deshalb mit der gleichen Sorgfalt erfolgen. Unterhalten Sie sich mit dem in Frage kommenden Verwalter und lassen Sie sich auch Referenzen benennen. Zufriedene Klienten sind immer die beste Empfehlung!

Hausverwaltung (2) - Die WEG-Ver-waltung: Der WEG-Verwalter übernimmt die Betreuung von in Eigentumswohnungen aufgeteilten Mehrfamilienhäusern. Das Wohnungseigentumsgesetz legt die Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung sowie die Rechte und Pflichten des Verwalters fest: Diese liegen vor allem darin, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, für die Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung zu sorgen, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten sowie die notwendigen Gelder für die gemeinschaftlichen Aufgaben der WEG zu planen, einzuziehen und zu verwalten. Die ihm anvertrauten Gelder muss der Verwalter von seinem eigenen Vermögen getrennt zu halten. Er hat jeweils für ein Jahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres die Abrechnung zu erstellen. Die Tätigkeit des Verwalters ist sehr ver-antwortungsvoll. Sie erfordert eine vertrauenswürdige Persönlichkeit, die neben den einschlägigen betriebswirtschaftli-chen Kenntnissen auch über umfangreiches juristisches und bautechnisches Fachwissen verfügt oder arbeitsteilig über eine entsprechende Unternehmensorganisation sicherstellt. Da auch eine Ausbildung als Immobilienkaufmann allein noch keine Garantie ist, dass man der komplexen Verwaltungsverantwortung wirklich gerecht wird, sollte die Auswahl des WEG-Verwalters im persönlichen Gespräch erfolgen und das wichtigste Kriterium darf nicht das Verwalterhonorar sein, denn letzten Endes ist die bessere Verwaltung immer auch die preiswertere.

… ist ein Dienstleistungsunternehmen der Immobilienwirtschaft, das sich mit der Ver-waltung von Mehrfamilienhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen oder auch Gewerbeobjekten beschäftigt. Ein typisches Geschäftsfeld ist die sogenannte WEG-Verwaltung , also die Betreuung von in Eigentumswohnungen aufgeteilten Mehrfamilienhäusern. Für die WEG-Ver-waltung legt das Wohnungseigentumsgesetz die Regeln der ordnungsgemäßen Verwaltung sowie die Rechte und Pflichten des Verwalters fest. Die Bestellung des WEG-Verwalters erfolgt durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Verwalter muss bestellt werden, wenn dies auch nur von einem Miteigentümer gewünscht wird. Die Verwaltung kann durchaus auch einer der Eigentümer der Gemeinschaft selbst übernehmen. Ist kein Verwalter bestellt, wird die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Eigentümer gemeinschaftlich vorgenommen. Das andere große Geschäftsfeld einer Hausverwaltung stellt die Mietverwaltung dar, die sich mit der kaufmännischen und technischen Betreuung von vermieteten Immobilien beschäftigt. Die Mietverwaltung ist nicht gesetzlich geregelt, sondern basiert allein auf dem zwischen Immobilienbesitzer und Hausverwaltung geschlossenen Verwaltervertrag. Leider ist die Tätigkeit der Hausverwaltung bis heute nicht gesetzlich geregelt und es gibt keine Vorschriften dafür, welche Ausbildung und Qualifikation ein Verwalter vorweisen muss. Erfahren Sie deshalb in den nächsten Expertentipps, was eine ordentliche Verwaltung ausmacht und wie Sie seriöse Verwalter von zweifelhaften unterscheiden können.

Der Mietvertrag (6) - Das Übergabeprotokoll: Zu Beginn und Ende eines Mietverhältnisses sollten Sie immer ein ordentliches Übergabeprotokoll erstellen, das den Zu-stand der Wohnung festhält. In diesem Protokoll können durchaus auch unterschiedliche Meinungen von Mieter und Vermieter festgehalten werden. Meist macht es Sinn, die Übergabe der Wohnung durch den alten Mieter und die Übernahme durch den neuen auf einen Termin zu legen und das Protokoll durch alle drei Parteien unterzeichnen zu lassen. Was gehört ins Übergabeprotokoll? Zunächst tragen Sie genau ein um welche Wohnung es geht (Adresse, Etage, Seite). Dann halten Sie fest, wer der Mieter ist und wer der Vermieter. Wichtig ist es auch alle bei der Übergabe anwesenden Personen zu notieren. Als nächstes sind eventuelle Fehler und Mängel zu notieren, sowie ob sie beseitigt werden und wer das zu machen hat. An dieser Stelle kann es sinnvoll sein Mängel per Foto zu dokumentieren. Als nächstes gilt es die Zählernummern und -stände für Strom, Warm– und Kaltwasser, sowie der Heizkostenverteiler festzuhalten. Auch hier kann es sinnvoll sein sicherheitshalber jeweils noch ein Foto der Zähler zu schießen, um Schreibfehler auszuschließen. Als letztes schreiben Sie bitte noch die von den Mietern übergebenen bzw. übernommenen Schlüssel auf. Bitte halten Sie auch fest wenn Sie nicht alle Schlüssel übergeben, sondern sicherheitshalber noch einen behalten wollen. Den bewahren Sie am besten in einem von beiden Seiten unterschriebenen Umschlag auf. So vermeiden Sie überflüssige Probleme, falls es irgendwann zu einem Einbruch ohne Einbruch-spuren kommt.

Der Mietvertrag (5) - Die Kaution: Als Vermieter sollten Sie mit Ihrem Mieter immer vereinbaren, dass zu Ihrer Sicherheit eine Kaution hinterlegt wird. Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich geregelt und darf nach § 551 BGB drei Monatsmieten nicht überschreiten, die zudem in drei Monatsraten gezahlt werden können. Wir empfehlen Ihnen jedoch, individuell zu vereinbaren, dass die Kaution spätestens mit Übergabe fällig wird und auch der Mietvertrag erst Rechtskraft erlangt, wenn die Kaution übergeben wurde. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen verwahren muss und dass Zinserträge dem Mieter zustehen. Meist wird die Kaution bar übergeben oder überwiesen. Außerdem gibt es die Möglichkeit, ein Kautionssparbuch oder eine Bürgschaft zu übergeben. Am unproblematischsten für den Vermieter ist es, eine Barkaution als Sicherheit zu haben. Wenn irgendwann ein Schaden auftritt, kann jederzeit auf die Kaution zugegriffen werden. Ähnlich ist die Situation bei einer Bürgschaft auf erstes Anfordern . Aber Vorsicht: Viele Mietkautionsbürgschaften, die im Fernsehen und auf Immobilienportalen beworben werden, sehen keine Auszahlung auf erstes Anfordern vor. Wenn Sie die als Sicherheit akzeptieren, müssen Sie dem Bürgschaftsgeber nachweisen, dass Ihre Ansprüche tatsächlich berechtigt sind. Folgt er nicht Ihrer Argumentation bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als zu klagen und bei der Schadensbeseitigung erst einmal in Vorlage zu gehen. Ähnlich sieht es beim Kautionssparbuch aus, bei dem Sie nur an Ihr Geld kommen, wenn der Mieter zustimmt, dass die Kaution angegriffen wird - im Zweifel droht auch hier der Streit.

Der Mietvertrag (4) - Die Absicherung gegen Mietnomaden/-vandalen: Letzte Woche habe ich Ihnen mitgeteilt, wie man seine Mieterauswahl professionell vorbereitet und wichtige Informationen über die Interessenten einholt. Dennoch bleibt ein gewisses Restrisiko, das Ihnen niemand abnehmen kann. Niemand kann dem Interessenten hinter die Stirn sehen und auch gegen sich ändernde Lebensumstände (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung vom Partner usw.) ist niemand gefeit. Es kann daher sinnvoll sein, eine Mietnomaden– bzw. Mietvandalenversicherung abzuschließen. Die übernimmt folgende Risiken: Miet– und Mietnebenkostenausfall ab der Kündigung für die Zeit, in der der Mietvandale die Wohnung weiter nutzt und die Mietkaution aufgebraucht ist Regulierung von Sachschäden durch mutwillige Zerstörung oder Abhandenkommen Schäden durch Verwahrlosung der Wohnung, z. B. durch unterlassenes Lüften und Säubern oder den Tod des Mieters Reinigung und Desinfizierung bei Ungezieferbefall Reinigung, Renovierung, Desinfektion Diese Absicherung gibt es von mehreren Anbietern schon für wenig mehr als 100 € pro Jahr und sie ist sicherlich immer dann sinnvoll, wenn Vermieter bei einem längeren Mietausfall oder durch Vandalismusschäden an der Immobilie selbst in finanzielle Probleme geraten würden.