Informationen vom Immobilienexperten.

Wohnen und Arbeiten - wo geht das und wo nicht? (2) Letzte Woche habe ich mich mit dem Thema beschäftigt, in welchen Baugebieten neben der vorwiegenden Wohnnutzung auch Arbeiten bzw. gewerbliche Tätigkeiten möglich sind. Heute soll es darum gehen, wo neben gewerblicher Nutzung auch Wohnen erlaubt ist. Denn auch die Wohnnutzung ist nicht immer und überall möglich. Es gibt auch in Mainz Gewerbegebiete, in denen sie z. B. nur dem Inhaber des dort angesiedelten Unternehmens gestattet ist. Dies wird dann zum Problem, wenn die ursprüngliche Geschäftstätigkeit aufgegeben wird und eine Umnutzung oder Vermarktung der Immobilie ansteht. Häufig merken Eigentümer erst, wenn eine Vermietung von Wohnräumen, der Verkauf der Wohnimmobilie und eine Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnflächen nur mit Einschränkungen möglich bzw. gänzlich ausgeschlossen ist, welche drastische Auswir kungen die im Bebauungsplan vor handenen Einschränkungen auf die zu erzielenden Preise haben können. Auch bei privilegierten Bauvorhaben im Außenbereich, z. B. bei Aussiedlerhöfen, kann eine Umnutzung schwierig werden. Gerade beim Erwerb solcher Gebäude durch Nichtlandwirte ist es unbedingt erforderlich die Genehmigungsfähigkeit der zukünftigen Nutzung mit der zuständigen Baubehörde vor einem Kauf abzustimmen, um nicht hinterher feststellen zu müssen, dass man sein Geld sinnlos investiert hat. Gerade beim Kauf eines privilegierten Bauvorhabens im Außenbereich ist die Beratung durch einen einschlägig erfahrenen Immobilienberater oder Architekten unabdingbar, will man keine teuren Fehler begehen.

Wohnen und Arbeiten - wo geht das und wo nicht? (1) Für viele Menschen ist es ganz natürlich: Wo sie wohnen ist auch ihr Arbeitsplatz. Das gilt für den selbständigen Handwerker genauso, wie für viele Dienstleister, Handelsvertreter oder Freiberufler. Nicht überall ist die Kombination von Wohnen und Arbeiten aber auch problemlos möglich. Eingeschränkt wird die gewerbliche Nutzung durch das Baugesetzbuch (BauGB), das sie generell für reine und allgemeine Wohngebiete weitgehend ausschließt bzw. auf bestimmte Branchen beschränkt. Auch der Bebauungsplan kann Einschränkungen vorsehen und z. B. lediglich freiberufliche Tätigkeiten erlauben, gewerbliche aber ausschließen. Wer offiziell eine berufliche oder gewerbliche Nutzung einer neu erworbenen Immobilie anstrebt, sollte sich deshalb vorher ausführlich informieren, ob so eine Nutzung dort auch realisierbar ist. Auskünfte hierzu können im Bebauungsplan oder in der Baugenehmigung zu finden sein. Zur Sicherheit kann man sich auch an das zuständige Bauamt wenden bzw. einen fachlich versierten Immobilienberater oder Architekten zu Rate ziehen, der dann auch die Baugenehmigung für eventuell notwendig werdende Nutzungsänderungen beantragen kann. Denn auch daran sollte man denken: Die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum ist in aller Regel genehmigungspflichtig und kann durchaus eine Hürde darstellen, die nicht so einfach zu nehmen ist. Seien Sie deshalb klug und lassen Sie in einem solchen Fall, den Immobilienerwerb von einem einschlägig erfahrenen Immobilienberater begleiten , damit sich nicht im Nachhinein herausstellt, dass Sie Ihr Geld falsch investiert haben.

Phishing und Trojaner – so können sich Immobilienanbieter schützen: Letzte Woche habe ich Ihnen gezeigt, wie Betrüger Mietinteressenten abkochen. Doch auch als Immobilienanbieter ist man nicht sicher. Gerade ein Immobilienbesitzer, bei dem gerne eine gute Bonität vermutet wird, stellt ein verlockendes Ziel für Betrüger dar. Gar nicht so selten passiert es, dass man auf eine Immobilienanzeige eine gut gefälschte Nachricht per Mail oder SMS erhält, mit der man aufgefordert wird, seine Zugangsdaten zu dem Portal auf dem man inseriert hat, zu aktualisieren. Folgt man dem angebotenen Link, gelangt man auf eine Webseite, die der Homepage des Immobilienportals täuschend ähnlich nachgebaut wurde. Geben Sie dann Ihre Zugangs– oder Kreditkartendaten ein, werden diese um-gehend zu kriminellen Zwecken benutzt, sei es zu den vor einer Woche beschriebenen Betrügereien, sei es, dass direkt über die Kreditkarte abgebucht wird. Gefährlich sind auch Dateianhänge, die Ihnen womöglich auf Ihre Immobilienanzeige zugesendet werden. Egal um welche Datei es sich handelt, sie kann immer einen Trojaner enthalten, der entweder Ihre Dateien verschlüsselt, so dass Sie nur nach Zahlung eines Lösegeldes wieder lesbar werden oder eine Schadsoftware, die Ihre Daten bzw. Passwörter ausliest und sie anschließend missbraucht. Öffnen Sie deshalb keinesfalls Dateianhänge von Personen, die Sie nicht kennen, auch wenn die Angebote noch so verlockend erscheinen mögen. Leider sind die Kriminellen diesbezüglich sehr erfinderisch. Durch die Einschaltung eines seriösen Maklers können Sie diesen Gefahren am einfachsten aus dem Weg gehen.

Wohnungskautionsbetrug – so können sich Mietinteressenten schützen: Derzeit gibt es eine neue Masche, mit der Betrüger versuchen gutgläubige Wohnungssuchende auszunehmen. Das Szenario läuft folgendermaßen ab: Die Täter mieten kurzfristig verfügbare Wohnungen über einschlägige Onlineportale an, z. B. Ferienwohnungen die über Airbnb offeriert werden. Anschließend geben sie sich als Eigentümer oder Immobilienmakler aus und bieten die Wohnung selbst zu attraktiven Konditionen zur Vermietung an. Gerade in Regionen mit starker Nachfrage nach Mietwohnungen ist die Falle gelegt, zumal die Täter durchaus professionelle Exposés und Grundrisse sowie ansprechende Immobilienfotos präsentieren. Interessenten, die sich melden, werden zu Besichtigungsterminen eingeladen und von einem angeblichen Makler betreut. Die Interessenten, die zu einer Anmietung bereit sind, bekommen dann eine Mail, mit einer Zusage und der Aufforderung zur Zahlung der Kaution und des Abschlags für die Einbauküche. Bei maximal 3 Monatsmieten und zusätzlichem Abstand können da mehrere Tausend Euro zusammenkommen. Wer der Zahlungsaufforderung nachkommt erhält natürlich weder die Wohnung noch bekommt er sein Geld zurück. Die Täter sind verschwunden. Wie können Sie sich dagegen absichern? Leisten Sie als Mietinteressant keine Zahlungen bevor Sie den Mietvertrag unterschrieben haben. Vereinbaren Sie im Mietvertrag, dass die erste Miete, die Kaution und die Abschlagszahlung erst mit Übergabe der Wohnung fällig werden. Ein seriöser, fairer Makler (und Eigentümer) wird verstehen, dass Sie diese gesetzliche Reglung wünschen.

Was zeichnet einen guten Makler aus? Glaubt man den Gelben Seiten, gibt es derzeit ca. 150 Immobilienmakler, die in Mainz ansässig sind oder sich für die Stadt zuständig fühlen. Sie alle nehmen für sich in Anspruch kompetent, seriös und kundenfreundlich zu sein. Wie können Sie die wirklich guten von den schlechten Maklern unterscheiden? Ein guter Makler wird nach Ihren Beweggründen und Wünschen fragen , die mit Ihren Verkaufs- oder Vermietungsabsichten verbunden sind. Er wird Ihnen zuhören und Ihnen dann eine auf Sie abgestimmte Vermarktungsstrategie präsentieren. Er wird eine schriftliche und realistische Wertermittlung Ihrer Immobilie vornehmen und sie Ihnen auch erläutern. Ein guter Makler wird Ihnen auch den lokalen Markt erläutern, die aktuelle Nachfragesituation darstellen und Ihnen zeigen, wie sein ermittelter Kauf- oder Mietpreis in diesen Markt passt. Er wird Ihnen dann die Zielgruppe für die Immobilie skizzieren und ein entsprechendes Marketing- und Vertriebskonzept ausarbeiten. Ein guter Makler kennt das Gebiet, in dem er arbeitet sehr genau, er ist nicht nur über die Infrastruktur vor Ort informiert, sondern auch über die dort angebotenen Immobilien und ihre Nachfrage. Er kennt Preise und Vermarktungszeiten. Idealer Weise hat er sein Büro in dem Vertriebsgebiet, das er bearbeitet und ist dort zu den üblichen Zeiten auch präsent. Ein guter Makler verspricht Ihnen nicht nur eine erstklassige Dienstleistung, er gibt Ihnen auch eine Leistungsgarantie, die es Ihnen ermöglicht, bei Nichterbringung vom Vertrag kostenfrei zurückzutreten.

Immobilie geerbt - was nun? (5) Über 80 % der vererbten Immobilien wurden in der Vergangenheit weder selbst genutzt oder vermietet sondern umgehend verkauft. Was manche im ersten Moment für pietätlos halten, ist bei näherer Betrachtung in den meisten Fällen die klügste Lösung, deren Vorteile auf der Hand liegen: Da eine Immobilie immer eine Menge Ansatzpunkte für Streitigkeiten bietet, ist ein zügiger Verkauf immer sinnvoll. Allerdings erfordert auch ein Verkauf gewisse Vorbereitungen: Der Erbschein oder das Testament müssen vorliegen, damit klar ist wer die Erbfolge antritt und ggf. auch in welcher Quotelung die Erbschaft erfolgt. Eine sorgfältige Wertermittlung sollte vorgenommen worden sein und innerhalb der Erben sollte Preiseinigkeit herrschen, damit nicht hektische Diskussionen oder gar Streitigkeiten den Weg zum Notar erschweren, den alle Erben antreten gemeinsam müssen. Steht der Erblasser noch im Grundbuch kann die Korrektur problemlos durch den Notar beantragt werden, der den Verkauf protokolliert. In jedem Fall sollten Sie in einer emotionalen Ausnahmesituation den Verkauf der geerbten Immobilie nicht allein in Angriff nehmen, sondern von einem erfahrenen Fachmann begleiten lasse n.

Immobilie geerbt - was nun? (4) Neben der eigenen Nutzung ist die Vermietung einer geerbten Immobilie eine Option. Auch hierbei gilt es, sich Gedanken über das weitere Vorgehen zu machen: Bestehende Mietverträge gehen auf den neuen Eigentümer über und laufen unverändert weiter. Die Vermietung einer vererbten Immobilie ist die richtige Lösung, wenn der Erbe Wert auf eine wertbeständige und inflationssichere Anlage, sowie eine moderate, aber sichere Rendite legt. Die Aussicht auf mögliche Wertsteigerungen gibt es derzeit als Bonus noch dazu. Nachteile der Vermietungslösung sind, dass das Kapital lange gebunden wird sowie die nicht zu vernachlässigenden rechtlichen und finanziellen Risiken, die eine Vermietung mit sich bringt (Mietausfall, Mietnomaden usw.). Hinzu kommt die Arbeit, die mit der Mietverwaltung verbunden ist. Falls Sie nicht sicher sind ob sich eine hinterlassene Immobilie zur Vermietung eignet, helfe ich Ihnen gerne die für Sie richtige Lösung zu finden.

Immobilie geerbt - was nun? (3) Die klassische Nutzung einer geerbten Immobilie ist die Selbstnutzung, d. h. man zieht selbst ein. Selbst bei einer vermieteten Immobilie kann durch eine Eigenbedarfskündigung fast immer der Weg zur Selbstnutzung frei gemacht werden. Allerdin gs müssen die einschlägigen Kün digungsfristen von 3 bis 6 Monaten ( bei älteren Verträgen auch länger) eingehalten werden. Der Mietvertrag kann erst gekündigt werden, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Bevor Sie dem Mieter kündigen, sollten Sie sich aber einige Gedanken über die finanziellen Folgen machen und die Verantwortung, die Sie übernehmen, damit Sie nicht hinterher feststellen, dass die falsche Entscheidung getroffen wurde: Neben den Kosten, die auch ein Mieter zu tragen hat, kommen auf den Immobilieneigentümer die nicht zu unterschätzenden Kosten für die Instandhaltung und fortlaufende Erneuerung zu. Auch der Zeitaufwand, den die Unterhaltung einer eigenen Immobilie erfordert, sollte man nicht unterschätzen. Falls Sie nicht sicher sind ob sich Ihre geerbte Immobilie zur Selbstnutzung eignet, helfe ich Ihnen gerne die richtige Lösung zu finden.

Immobilie geerbt - was nun? (2) In der letzten Woche habe ich geraten, den zukünftigen Umgang mit einer geerbten Immobilie mit einem seriösen und sachverständigen Immobilienfachmann zu besprechen. Als erstes sollte dabei der Wert der Immobilie bestimmt werden, da davon in vielen Fällen das weitere Vorgehen abhängig ist. Weil mit der Immobilie auch die damit zusammenhängenden Verpflichtungen übergehen, sollte man sicher sein, dass sie den Wert des Hauses oder der Wohnung nicht übersteigen. M an hat nach dem Erbfall nur 6 Wochen Zeit , das Erbe auszuschlagen, deshalb sollte man sich mit der Wertfeststellung beeilen. Bestehen Sie darauf, dass der Wertermittler unbedingt dem Immobilienwert die folgenden Punkte gegenüberstellt: Nur wenn diese Faktoren berücksichtigt werden, erhält man tatsächlich eine realistische Vorstellung vom Wert des ererbten Immobilienvermögens. Besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Sie die Wertermittlung gleich in Form eines gerichtsfesten Gutachtens anfertigen lassen sol len. Sie kann dann auch gegenüber dem Finanzamt wegen der Festlegung der Erbschaftssteuer hilfreich sein.

Immobilie geerbt - was nun? (1) Zur Zeit wird in Deutschland Vermögen in einem nie gekannten Umfang vererbt. Man schätzt, dass zwischen 2015 und 2024 Vermögenswerte von 3,1 Billionen Euro von einer Generation an die nächste weitergegeben werden. Bei der Hälfte der vererbten Werte soll es sich um Immobilienvermögen handeln. Mit der Immobilie werden aber auch die damit verbundenen finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen vererbt. So gehen z. B. Grundschulden genauso auf den Erben über wie bestehende Mietverhältnisse oder im Grundbuch enthaltene Nutzungsbeschränkungen (z. B. Wohn– und Wegerechte). Deshalb kann es in Einzelfällen sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen, wenn die Verpflichtungen den Wert der Immobilie übersteigen. Auch wenn das Erbe angenommen wird, muss überlegt werden, wie die Immobilie zukünftig genutzt werden soll. Kommt eine Selbstnutzung in Frage? Soll sie besser vermietet werden oder ist es am klügsten die Immobilie umgehend zu verkaufen? Diese Fragen nach dem Tod eines geliebten Angehörigen vernünftig zu beantworten ist nicht einfach und kann den Erben schnell überfordern, weshalb es immer sinnvoll ist, die Situation nicht nur mit Anwalt und Steuerberater, sondern auch mit einem seriösen, sachverständigen Immobilienfachmann zu bespre-chen. Er wird mit Ihnen gerne helfen, die beste Lösung für Ihren ererbten Immobilienbesitz zu finden.

Der Aufbau von Immobilienvermögen als Altersvorsorge (3) ist heute wichtiger denn je. Mit einer vermieteten Immobilien können Sie Ihre Alterseinkünfte aufbessern und später mietfrei wohnen. Wichtig ist in diesem Fall, dass eventuell eingesetztes Fremdkapital bis zum Ruhestand vollständig zurückgezahlt wurde. Es kommt aber vor allem darauf an, dass die gute Vermietbarkeit über die Jahrzehnte gegeben ist und die Rendite nicht durch längere Leerstandszeiten oder hohe Kosten für Wartung und Instandhaltung geschmälert wird. Investieren Sie deshalb Ihr Geld besser in prosperierenden Ballungsgebieten als auf dem platten Land. Achten Sie bei einem Erwerb auf eine gute Lage und Infrastruktur, sowie auf eine sehr gute Bausubstanz, damit Sie kein Geld vernichten. Kaufen Sie niemals eine Immobilie, die Sie sich nicht selbst angesehen haben und erwerben Sie nur dort, wo Sie die Lage wirklich beurteilen können. Positiv kann eine Mietgarantie sein und das Angebot, die erworbene Eigentumswohnung auch zu verwalten. Sie sollten aber bedenken, dass diese Leistungen Geld kosten und entweder in die Erwerbskosten eingepreist werden oder die Mieteinnahmen reduzieren. Ein seriöser und sachverständiger Immobilienfachmann wird mit Ihnen Ihre Bedürfnisse besprechen und Ihnen helfen, Ihren Ruhestand mit einer vermieteten Eigentumswohnung nachhaltig abzusichern.