Informationen vom Immobilienexperten.

Der Mietvertrag (4) - Die Absicherung gegen Mietnomaden/-vandalen: Letzte Woche habe ich Ihnen mitgeteilt, wie man seine Mieterauswahl professionell vorbereitet und wichtige Informationen über die Interessenten einholt. Dennoch bleibt ein gewisses Restrisiko, das Ihnen niemand abnehmen kann. Niemand kann dem Interessenten hinter die Stirn sehen und auch gegen sich ändernde Lebensumstände (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung vom Partner usw.) ist niemand gefeit. Es kann daher sinnvoll sein, eine Mietnomaden– bzw. Mietvandalenversicherung abzuschließen. Die übernimmt folgende Risiken: Miet– und Mietnebenkostenausfall ab der Kündigung für die Zeit, in der der Mietvandale die Wohnung weiter nutzt und die Mietkaution aufgebraucht ist Regulierung von Sachschäden durch mutwillige Zerstörung oder Abhandenkommen Schäden durch Verwahrlosung der Wohnung, z. B. durch unterlassenes Lüften und Säubern oder den Tod des Mieters Reinigung und Desinfizierung bei Ungezieferbefall Reinigung, Renovierung, Desinfektion Diese Absicherung gibt es von mehreren Anbietern schon für wenig mehr als 100 € pro Jahr und sie ist sicherlich immer dann sinnvoll, wenn Vermieter bei einem längeren Mietausfall oder durch Vandalismusschäden an der Immobilie selbst in finanzielle Probleme geraten würden.

Als Vermieter interessiert Sie natürlich, wem Sie Ihr wertvolles Eigentum zur Miete überlassen. Um das herauszufinden hat es sich bewährt, die Mietaspiranten eine sogenannte „Mieterselbstauskunft“ aus-füllen zu lassen. In der können Sie die persönlichen Daten abfragen (Name, Nationalität, Adresse, Alter), aber auch, ob der Interessent ein Haustier hat oder ein Musikinstrument spielt. Sie sollten nach dem Beruf und dem derzeitigen Arbeitgeber fragen, sowie danach, wie lange das Beschäftigungsverhältnis schon andauert. Natürlich sollten Sie auch um Angaben zum Einkommen bitten und wie es sich zusammensetzt (Berufseinkommen, Renten, Minijob usw.). Sinnvoll ist es auch, wenn der Interessent mitteilt, mit welchen Mitbewohnern er einziehen möchte und ob er eine WG gründen will. Bitte vergessen Sie auch nicht Angaben zu Zahlungsverpflichtungen zu verlangen - Sie wollen schließlich wissen, ob der Mietinteressent langfristig in der Lage ist die Miete aufzubringen. Wichtig ist deshalb auch, dass Ihnen mindestens 3 Gehaltsabrechnungen (bei Selbständigen die BWA), sowie die Schufa-Selbstauskünfte der Hauptmieter vorgelegt werden. Vorteilhaft ist es darüber hinaus, wenn der Interessent Referenzanfragen bei Arbeitgeber, Vorvermieter oder anderen vertrauenswürdigen Kontaktpersonen gestattet. Solche Referenzen können durchaus den Ausschlag geben, welcher Mieter ausgewählt wird. Besser können Sie Ihre Mieterauswahl nicht vorbereiten. Nächste Woche erfahren Sie, wie Sie Ihre Entscheidung noch zusätzlich absichern können.

Der Mietvertrag (2) - Die Vertragsparteien: Als Vermieter sollten Sie der korrekten Bezeichnung Ihrer Mieter im Mietvertrag einige Beachtung schenken. Bitte geben Sie nicht nur die Namen an, sondern z. B. auch das Geburtsdatum oder die Pass– bzw. Personalausweisnummer, sodass wirklich eindeutig ist, wen Sie als Vertragspartner gewählt haben. Dies kann dann wichtig werden, wenn Sie bei einer Kündigung die richtige Adressierung nachweisen müssen. Es ist gar nicht so selten, dass die Namen der Eltern bei den Kindern wieder auftauchen und dann behauptet wird, dass die Kündigung nicht dem richtigen Mietvertragspartner zugestellt wurde. Sämtliche Mieter sollten auch als gesamtschuldnerisch Haftende im Mietvertrag aufgeführt sein. Das bedeutet, dass jeder Mieter auch für den Mitmieter haftet. Damit vermeiden Sie dass z. B. Miet– oder Nebenkostenforderungen mehrfach zugestellt und eingetrieben werden müssen. Dadurch dass jeder Mieter im Zweifel für alle Forderungen aus dem Mietvertrag haftet, haben Sie eine größere Sicherheit, dass Ihr Geld wirklich eingeht und Sie können darauf vertrauen, dass sich Ihre Mieter am Ende untereinander verständigen müssen. Doch wie können Sie sicher sein, dass Sie bei der Mieterauswahl keinen Fehler machen? Das erfahren Sie im Expertentipp der nächsten Woche.

Der Mietvertrag (1) - Das Formular Seit Einführung des Bestellerprinzips ist zu beobachten, dass Vermieter sich stärker selbst bei der Vermietung engagieren und deshalb häufig auch die Erstellung des Mietvertrages selbst übernehmen. Hierbei sollten einige Punkte beachtet werden. Die erste und eine der wichtigsten Entscheidungen ist die nach dem richtigen Mietvertragsformular. Meist werden Formularmietverträge verwendet, die man bei den Verbänden der Immobilieneigentümer oder dem Mieterschutzbund erhält. Auch im Schreibwarenhandel und im Internet wird eine reiche Auswahl angeboten. Hier sollten Sie eine gescheite Wahl treffen und keinesfalls die erstbeste Vorlage herunterladen und unbesehen verwenden. Legen Sie Wert auf einen namhaften Herausgeber (z. B. Haus und Grund) und eine aktuelle Ausgabe, die die neueste Rechtsprechung berücksichtigt und füllen sie diese auch noch korrekt und gewissenhaft vollständig aus, dann haben Sie in der Regel einen rechtssicheren Vertrag abgeschlossen. Bei Vermietungen, die individuelle Vereinbarungen erfordern, kommen Formularmietverträge allerdings schnell an ihre Grenzen. Hier ist es empfehlenswert mit frei formulierten Verträgen zu arbeiten, mit denen wirklich auf den vorliegenden Einzelfall eingegangen werden kann. Bei frei formulierten Mietverträgen ist es jedoch immer sinnvoll die Hilfe eines sachkundigen Maklers oder Rechtsanwaltes in Anspruch zu nehmen, damit man keine teuren Fehler macht.

Eine weniger bekannte Form der Flächenheizung als die klassische Fußbodenheizung ist die Fußleistenheizung. Durch die Integration von speziellen Heizkörpern in die etwas größer ausgelegte Fußleiste, steigt die warme Luft direkt an der Wand nach oben, überträgt die Wärme auf die Wandoberfläche, und die Wand strahlt anschließend die Wärme in den Raum ab. Die Heizkörper bestehen aus Kupferleitungen, an denen senkrechte Aluminiumlamellen befestigt sind. In der Regel werden Fußleistenheizungen entlang gedämmter Außenwände angebracht, um gerade hier die Wandoberflächentemperatur anzuheben. Damit wird die Bildung von Schimmel praktisch unmöglich gemacht. Diese Art der Heizung bietet insgesamt eine sehr angenehme, behagliche Strahlungswärme, ohne dass die mit der klassischen Radiatorbeheizung verbundene Staubumwälzung entsteht. An den beheizten Wandflächen dürfen sich jedoch weder Möbel noch andere Gegenstände befinden, um die Wärmeabgabe an den Raum nicht zu behindern. Auch sollten die Wände glatt verputzt sein, um eine Staubablagerung durch die vorbeistreichende, warme Luft zu vermeiden. Besonders geeignet für den Einbau von Strahlungsheizungen sind gut gedämmte Gebäude, da hier auch niedrige Vorlauftemperaturen ausreichen, um eine an-gemessene Raumtemperatur zu erzielen. Könnte die Fußleistenheizung eine Alternative für Ihr Sanierungsprojekt sein?

Letzte Woche habe ich geschrieben, dass die Fußbodenheizung ideal für eine Kombination mit einer Wärmepumpe sei, da sie mit niedriger Vorlauftemperatur arbeitet und deshalb besonders effektiv ist. Diese Effizienz spielt die Fußbodenheizung natürlich auch bei allen anderen Wärmeerzeugern aus. Der Grund ist, dass bei niedrigen Betriebstemperaturen die Leitungsverluste geringer sind, als bei höheren Temperaturen. Die Wirtschaftlichkeit spricht also für die Fußbodenheizung. Auch die geringen Luftbewegungen und das dadurch sehr gute Raumklima ist ein Vorteil der Fußbodenheizung. Gerade bei Fliesen– oder Natursteinböden ist die Erwärmung der Bodenfläche für den Bewohner sehr angenehm und komfortabel. Doch gibt es auch Nachteile? Hier ist zum einen der etwas höhere Preis für eine Fußbodenheizung im Vergleich zur konventionellen Radiatorenheizung zu nennen. Zum anderen ist die Fußbodenheizung, wie jede Flächenheizung, ein sehr träges System, bei dem sich Änderung an der Temperaturregelung erst zeitverzögert bemerkbar machen. Diese Regelungsträgheit frisst auch einen Teil der grundsätzlich vorhandenen Effizienzvorteile in der Praxis wieder auf. Verzichten Sie deshalb bei der Fußbodenheizung auf manuelle Eingriffe in die Temperaturregelung und vertrauen Sie einfach auf die Steuerung durch Heizungsthermostate und Nachtabsenkung. So fahren Sie am komfortabelsten und sparsamsten.

Eine schon klassische Alternative zur üblichen Gas– oder Ölheizung ist die Wärmepumpenheizung, die in größerem Umfang seit den 1970er Jahren in Wohnhäusern zum Einsatz kommt. Die Wärmepumpe nutzt die Umgebungs-, Erd– oder Grundwasserwärme zur Beheizung (und ggf. auch Kühlung) des Hauses. Hierbei heben elektrische oder gasbetriebene Verdichter die Temperatur des Reservoirs auf die Betriebstemperatur der Heizung. Die Idee hinter der Wärmepumpe ist bestechend: Aus der eingesetzten Betriebsenergie lässt sich die 3- bis 5-fache Menge an thermischer Energie erzeugen. Die Wärmepumpe eignet sich vorwiegend für gut gedämmte Häuser mit Flächenheizungen, die mit niedriger Vorlauftemperatur arbeiten. Die Crux bei der Sache ist und bleibt jedoch die notwendige Investitionssumme. Selbst bei einer Luft-/Wasser-Wärmepumpe, die die Temperatur der Umgebungsluft nutzt (und die bei Außentemperaturen unter 5°C praktisch eine Elektroheizung ist), sind die Investitionskosten deutlich höher als bei einer konventionellen Gastherme. Diese Kosten steigen bei Verlegung eines Erdkollektors oder bei einer Bohrung für eine Erdsonde noch einmal deutlich an. Es ist also in jedem Fall ein Rechenexempel, ob sich die Investition in eine Wärmepumpe tatsächlich lohnt. Sprechen Sie bei einer anstehenden Heizungserneuerung deshalb in jedem Fall mit einem neutralen Energieberater oder einem erfahrenen Architekten, wenn Sie ein alternatives Heizungssystem einsetzen möchten.

Ein Blockheizkraftwerk ist ein Heizungssystem, das die Erzeugung von Heizwärme und Strom verbindet. Diese sogenannte Kraft-Wärme-Kopplung sorgt für unschlagbare Effizienz und ermöglicht die günstige und CO2-arme Eigenproduktion von Strom. Lange Jahre fanden Blockheizkraftwerke nur Anwendung bei der Wärmeversorgung von großen Mehrfamilienhäusern oder ganzen Siedlungen. Die dezentrale Heiz– und Stromversorgung über Blockheizkraftwerke ist deutlich effektiver als über die Großkraftwerke der zentralen Versorger, da praktisch keine Kraftwerks– und Übertragungsverluste auftreten, die in der Regel deutlich über 50 % ausmachen. Der Primärenergieeinsatz (und damit auch der CO2-Ausstoß) könnte durch den vermehrten Einsatz von Mikro-BHKW um ca. 1/3 reduziert werden. Seit etwa 10 Jahren sind Blockheizkraftwerke auch für den Einsatz in Einfamilien– und kleineren Mehrfamilienhäusern erhältlich und haben sich im täglichen Einsatz bewährt. Die BAFA fördert die Installation mit 1.900 bis 2.500 €. Darüber hinaus bekommen Sie für nicht selbst verbrauchten Strom eine Vergütung gem. KWK-Gesetz. Warum also bei einer anstehenden Heizungserneuerung nicht einmal darüber nachdenken, ob ein Mikro-Blockheizkraftwerk eine Option darstellen könnte.

Fallende Einspeisevergütungen haben dafür gesorgt, dass die Solarindustrie in die Krise geraten ist. Seit 2012 ist die jährlich installierte Leistung von 7.600 MW auf nur noch 2.000 MW (2014) gesunken. Ist die Photovoltaik deshalb in Deutschland am Ende? Tatsächlich kämpft die Solarindustrie in Deutschland ums Überleben. Insolvenzen und Arbeitsplatzabbau bestimmen die Nachrichten aus der Branche. Dennoch kann es weiterhin Sinn machen, Photovoltaikanlagen auf privaten und gewerblichen Dachflächen zu installieren. Das Hauptaugenmerk liegt dann allerdings nicht auf der Einspeisevergütung, sondern auf der möglichst maximalen Deckung des Eigenbedarfs. Dies kann sich besonders stark bei gewerblichen Gebäuden lohnen, da hier Stromverbrauch und –produktion besonders gut im Tages– und Jahresverlauf übereinstimmen und sehr attraktive Amortisationszeiten ermöglichen. Auch der Ausbau der Elektromobilität wird die eigene Stromproduktion im Laufe der nächsten Jahre vermutlich wieder attraktiver machen. Noch wurde das ehrgeizige Ziel der Bundesregierung, im Jahr 2020 eine Million Elektroautos auf deutschen Straßen zu haben, nicht auf-gegeben. Die Photovoltaik bleibt ein wichtiger Bestandteil der Energiewende.