Informationen vom Immobilienexperten.

Zwei Ergebnisse der Langzeitstudie der Holzforschung Austria in Wien, die von 2005 bis 2013 an einer 250 m² großen Holzfassade gewonnen wurden, waren: 1. Bei den Massivhölzern kommt es auf die Holzart an. Untersucht wurden Lärche, Douglasie, Fichte, sowie thermisch modifizierte Fichte. Während letztere deutlich geringere Verformungen aufwies als alle Massivholz-Bretter aus nativem Holz, zeigte sich die Oberfläche anfälliger für Reliefbildung sowie das Abtrennen der obersten Holzschicht und damit weniger widerstandsfähig gegen Beschädigungen. 2. Die unterschiedlichen Konstruktionen bewährten sich alle im dauerhaften Ausseneinsatz. Egal ob Stulp– oder Deckelschalung, ob Profilbretter oder Leistenfassaden, alle zeigten jeweils typische Bewitterungsfolgen, die sich jedoch nur in optischen Veränderungen niederschlugen, die aber die technische Funktion nicht beeinträchtigten. Selbst keilgezinkte Fassadenbretter zeigten eine beeindruckende Langzeitfestigkeit. Lediglich einzelne Randzinken wiesen Ablösungen auf, die aber nur bei Verklebung bei PUR-Klebern auftraten und bei MUF-Harzen nicht festgestellt werden konnten. Über die durch die Bewitterung entstehenden Farb-veränderungen sollte der Bauherr deshalb frühzeitig aufgeklärt werden und sie sollten am besten auch planerisch als gestalterisches Element Berücksichtigung finden.

… stoßen bei Bauherren häufig auf Vorbehalte was die langfristige Wetterbeständigkeit betrifft. Dabei gelten Fassaden aus Holz bei Architekten als ökologisch und nachhaltig. Neben ihrer Funktion als Bau-werksschutz für die darunter liegenden Fassadenbereiche übernehmen sie in der Regel auch eine wichtige Funktion für die Fassadengestaltung. Die Wahl länglicher Fassadenelemente in vertikaler, horizontaler oder diagonaler Anordnung, kleinteiliger Holzschindeln oder großformatiger Platten beeinflusst die Fassadenwirkung stark. Vor allem in Gebirgs- und Mittelgebirgslagen sind viele Gebäude mit einer traditionellen sägerauen Bretterschalung bekleidet, die zum Teil bereits Jahrzehnte wartungsfrei überdauert haben. Voraussetzung für eine langlebige Holzfassade ist in erster Linie eine Bauweise, die Wasser schnell und ohne Staunässe vom Gebäude abführt, damit alle Holzbauteile nach Niederschlägen immer schnell abtrocknen können. Wie gut das funktioniert, wurde in Österreich über 8 Jahre, von 2005 bis 2013, in einer großen Studie an einer 250 m² großen Fassadenfläche mit unterschiedlichen Holzfassadensystemen untersucht. Getestet wurden unterschiedliche Holzarten, Holzwerkstoffe und Oberflächenbehandlungen, sowie unterschiedliche Konstruktionen wie Stulp– oder Deckelschalungen, Profilbretter und Leistenfassaden. Einige Ergebnisse der Studie stelle ich Ihnen gerne in den nächsten Wochen vor.

… werden heute wieder verstärkt nachgefragt und ausgeführt. Damit werden auch herstellungsbedingte Unterschiede in der Farbe und Oberflächenqualität der Sichtbetonbauteile wieder zum Streitthema zwischen Architekten, Bauherrn und ausführendem Unternehmen. Viele Bauherren unterschätzen den Aufwand, der notwendig ist, um die von ihnen gewünschte Oberflächenqualität zu erzielen und verkennen die Einflüsse, die Wind und Wetter, sowie Schalungsart und Dauer der Einschalung auf das optische Ergebnis haben. Bei anspruchsvollen Kunden sollte deshalb eine besonders sorgfältige Ausschreibung der Sichtbetonarbeiten erfolgen - egal ob bei Neubau oder Sanierung. Es sollte nicht nur die gewünschte Sichtbetonklasse SB 1 bis SB 4 definiert werden, sondern am besten auch gleich die Betonrezeptur und die Art und Behandlung der Schalung sowie der Nachbearbeitung. Dies setzt eine sorgfältige und aufwendige Planung voraus, sowie u. U. die Besichtigung von fertiggestellten Objekten und die Ausführung von Probestücken, um wirklich herauszufinden, was der Wille des Bauherrn bzw. Architekten ist. Auch die Ausführung von Sichtbetonbauteilen erfordert höchste Sorgfalt damit das gewünschte Ergebnis nicht durch Fehlstellen oder austretende Betonschlämme verdorben wird. Hochwertige Sichtbetonbauteile können deshalb nicht billig sein, wenn die Enttäuschung beim Bauherrn nach dem Ausschalen nicht programmiert sein soll.

Viele innerhalb der Immobilienbranche befürchten, dass die Grundsteuerreform für die politischen Institutionen eine gute Gelegenheit wäre, über die Hintertür eine massive Steuererhöhung durchzusetzen. Diese Befürchtung scheint mir nicht wahrscheinlich zu sein, da auch Mieter von der Grundsteuer betroffen sind, weil sie über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden kann. Wahrscheinlicher ist deshalb, dass sie von der Politik einkommensneutral gestaltet wird und man über die Neueinführung einer Grundsteuer C für nicht bebaute, aber baureife Grundstücke versuchen wird, Mehreinnahmen zu gene-rieren. Eine solche Grundsteuer auf Baugrundstücke ist in der Diskussion, um die Grundstücksspekulation zu verteuern und Baulandbesitzer zu animieren, ihre Grundstücke zu bebauen oder an bauwillige private Bauherren zu verkaufen. Erfahrungen aus den 1960er Jahren, als es schon einmal eine Grundsteuer gegen Bodenspekulation gab, lassen jedoch viele Zweifel aufkommen, ob die gewünschte Wirkung mit so einer Maßnahme erzielt werden kann. Damals verkauften private Eigentümer reihenweise ihre unbebauten Grundstücke nicht an private Häuslebauer, sondern an finanzstarke Bauträger, die die Grundstücke dann doch nicht wie gewünscht bebauten, weil entweder die Baukapazitäten fehlten oder auf bessere Erträge in der Zukunft spekuliert wurde. Gerade die fehlende Baukapazitäten könnten auch heute die erhofften Wirkungen einer Grundsteuer C konterkarieren.

Das Bundesverfassungsgericht hat im April entschieden, dass der Gesetzgeber die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer reformieren muss. Die derzeitigen Einheitswerte auf Grundlage der Wertverhältnisse von 1964 im Westen bzw. 1935 im Osten Deutschlands sind laut Urteil des BVG veraltet und widersprechen dem Gleichheitsgrundsatz. Bis Ende 2019 müssen Bund und Länder ein neue Grundsteuerberechnungsgrundlage beschließen und diese bis spätestens Ende 2024 dann umsetzen - eine große Aufgabe, denn es bedeutet, dass ca. 35 Mio. Grundstücke neu bewertet werden müssen. Und es geht um viel Geld: Die Gemeinden nehmen mit der Grundsteuer jährlich ca. 14 Mrd. Euro ein, mit denen sie die kommunale Infrastruktur unterhalten müssen. Derzeit ist noch nicht klar, welches Berechnungsmodell sich in der politischen Beratung am Ende durchsetzen wird. Es sind drei Ansätze in der Diskussion: Eine Bewertung nach reinen Bodenrichtwerten, eine Bewertung nach der Grundstücks– und Gebäudefläche (Flächenwertmodell) und ein Mischmodell aus Bodenrichtwerten und pauschalen Herstellungskosten (Kostenwertmodell). Jedes dieser Modelle besitzt Vor– und Nachteile. Sie unterscheiden sich in der Komplexität, der Nachvollziehbarkeit und vor allem im notwendigen Aufwand für die Umsetzung. Derzeit ist nur klar, dass die Neufestlegung Auswirkungen auf alle deutschen Geldbeutel haben wird, da die Grundsteuer sowohl von Eigentümern wie auch Mietern gezahlt wird.

Immobilie kaufen: Abrechnung und Wirtschaftsplan Wenn Sie auf Heller und Pfennig wissen wollen, was Sie die Eigentumswohnung, für die Sie sich interessiere, jeden Monat kosten wird, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als sich mit der letzten Abrechnung der Hausverwaltung und dem aktuellen Wirtschaftsplan zu beschäftigen. Aus diesen Unterlagen geht nicht nur hervor, was die Bewirtschaftung des Mehrfamilienhauses kostet, sondern auch, was jeden Monat für Reparaturen zurückgelegt wird und wie hoch die angesparten Rücklagen mittlerweile sind. Leider sind diese Unterlagen nicht immer sehr übersichtlich und transparent. Je nach verwendeter Software braucht es oft mehr als nur einen Blick, um di e gesuchten Angaben zu finden. Deshalb kann es sinnvoll sein, einen Fachmann zur Auswertung der Abrechnung hinzuzuziehen und sie sich von ihm erläutern zu lassen. Weniger schwer zu lesen ist im Allgemeinen der Wirtschaftsplan, der auf Basis der Kosten des vergangenen Abrechnungszeitraums, eine Kostenprognose für das aktuelle Wirtschaftsjahr darstellt. Ihm kann man entnehmen, welche aktuellen Bewirtschaftungskosten man für die zu erwerbende Wohnung einkalkulieren muss. Die Mühe der Beschäftigung mit der Abrechnung und dem Wirtschaftsplan lohnt sich in jedem Fall, denn erst dadurch wird es möglich, das Kostenrisiko, das man für die Zukunft eingeht, abzuschätzen.

Immobilie kaufen: Die Protokolle der Eigentümerversammlung Nicht nur Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmen die finanziellen Lasten, die ein zukünftiges Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. Auch die in der Vergangenheit gefassten Beschlüsse sind für das Neumitglied bindend und müssen auch finanziell erfüllt werden. Doch wie erkennt man, was vor Jahren einmal beschlossen wurde und heute noch Auswirkungen hat? Jeder Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich zumindest die Protokolle der drei letzten Eigentümerversammlungen zeigen lassen und sie sorgfältig studieren. Das kann sehr aufschlussreich sein, nicht nur im Hinblick auf die finanziellen Lasten, sondern auch in Bezug auf das Verhältnis der Eigentümer untereinander oder auch auf die Beziehung zwischen Eigentümern und Hausverwaltung. Sie bekommen zumindest eine Ahnung von den alltäglichen Problemen innerhalb der Liegenschaft und können oft schon erkennen, ob innerhalb der WEG eine entspannte Atmosphäre herrscht oder eher „dicke Luft“. Manchmal kann es auch sinnvoll sein, länger zurückliegende Entscheidungen nachzuvollziehen. Dabei ist die Beschlusssammlung, die jede Hausverwaltung führen muss, hilfreich. Aus ihr können Sie in tabellarischer Form die wichtigsten Beschlüsse der Vergangenheit entnehmen und so z. B. erkennen, wann zuletzt Heizung oder Dach erneuert wurden. Das Studium der Protokolle der Eigentümerversammlung ist vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Pflicht!

Immobilie kaufen: Teilungserklärung Wie ich Ihnen letzte Woche ausführen konnte sind Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Teilungserklärung die grundlegenden Gesetze zum Wohnungseigentum. Die Teilungserklärung wird vom Notar in Zusammenarbeit mit dem Bauträger bzw. Hauseigentümer aufgesetzt. Sie ist die Erklärung des Grundstückseigentümers, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Auch was Sonder– und Gemeinschaftseigentum ist, wird in der Teilungserklärung im Einzelnen festgelegt. In aller Regel enthält die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung, in der Bestimmungen über das Verhältnis unter den Miteigentümern, z. B. Abstimmung nach Miteigentumsanteilen statt nach Kopfanzahl. Je nachdem wie alt sie ist, kann die Teilungserklärung durchaus in Widerspruch zum aktuellen WEG stehen. Früher war es z. B. üblich, Fenster– und Balkontüren dem Sondereigentum zuzuordnen. Heute ist es zwingend, dass diese Bauteile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dennoch kann eine Teilungserklärung auch festlegen, dass der jeweilige Sondereigentümer für Pflege und Erneuerung der Fenster zuständig ist. Die Lektüre der Teilungserklärung und der Beschlusssammlung der Hausverwaltung ist also Pflicht vor dem Kauf eines Wohnungseigentums. In allen Zweifelsfragen ist eine Beratung mit einem Fachanwalt für WEG-Recht vor dem Kauf der Immobilie hilfreich.

Immobilie kaufen: Wohnungseigentum Wenn Sie sich für Immobilien interessieren wissen Sie: Immobilieneigentum kann man nicht nur in Form des klassischen Einfamilienhauses erwerben, sondern auch als Wohnungseigentum. Auch bei Wohnungseigentum wird für jede Wohneinheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch begründet. Juristisch betrachtet erwerben sie einen Miteigentumsanteil an einem Mehrfamilienhaus verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohneinheit. Die Höhe des Miteigentumsanteils kann sowohl dem Wohnungsgrundbuch als auch der zum Mehrfamilienhaus gehörenden Teilungserklärung entnommen werden. Was heißt das für den Käufer? Er kann mit und in seiner Wohnung nicht tun und lassen, was er möchte, sondern er muss sich in vielen Fällen mit seinen Miteigentümern abstimmen oder deren Zustimmung einholen. Welche Rechte man als Miteigentümer hat definieren das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung. Das WEG unterscheidet die folgenden Begriffe: Sondereigentum an den Räumen der Wohnung Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (vor allem Grundstück, Gebäudekonstruktion und Verwaltungsvermögen) Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft Grundsätzlich legt das Wohnungseigentumsgesetz fest, welche Rechte man als Wohnungseigentümer hat und die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung legt sie detailliert für die konkrete Immobilie fest. Kommt es zu Widersprüchen, was öfter vorkommt als man glauben möchte, dann gilt das WEG vor der Teilungserklärung. In Zweifelsfällen fragen Sie am besten einen entsprechend ausgebildeten Fachanwalt.

Immobilie kaufen: Das Grundbuch (2) Nach Bestandsverzeichnis und der Abteilung I des Grundbuchs, die letzte Woche mein Thema waren, gibt es auch in den Abteilungen II und III Fallstricke, die für Ärger bei einem Käufer sorgen können. Gerade in Abt. II des Grundbuches können sich unangenehme Überraschungen für einen neuen Eigentümer verbergen: Hier finden Sie Wege– und Leitungsrechte, Wohnrechte sowie Nießbräuche, mit denen das Grundstück belastet wurde und die die Nutzbarkeit und den Wert des Grundstückes oder der Wohnung stark beeinträchtigen können. Finden Sie in Abt. II Eintragungen, sollten Sie sich detaillierte Klarheit über deren rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung verschaffen. Gegebenenfalls können Eintragungen an dieser Stelle, z. B. bei einem Nießbrauch, die eigene Nutzung der Immobilie für lange Zeit einschränken oder unmöglich machen. Akzeptieren Sie die Übernahme von Eintragungen in Abt. II nur, wenn Sie deren Bedeutung wirklich verstanden haben und Sie damit leben können. Eintragungen in Abt. III beschreiben die Grundschulden, die der derzeitige Eigentümer auf die Immobilie aufgenommen hat. Diese Grundschulden übernehmen Sie natürlich nicht, weshalb es notwendig ist, dass die Löschungsunterlagen vorliegen. In der Regel ist das bei Buchgrundschulden kein Problem. Kritischer sind aber Briefgrundschulden, da für eine Löschung die Auskunft der Bank allein nicht ausreicht, sondern der Grundschuldbrief vorgelegt werden muss. Leider ist der Brief oft nicht auffindbar und das dann notwendige Aufgebotsverfahren verzögert den Eigentumsübergang mindestens um ein halbes Jahr. Diese Informationen können bei der Bereitstellung des Kaufpreises viel Geld sparen.

Immobilie kaufen: Das Grundbuch (1) Letzte Woche habe ich erläutert, auf wel-che Eintragungen ein Verkäufer den Grundbuchauszug überprüfen sollte. Selbstverständlich ist auch einem Käufer die genaue Kontrolle des Grundbuchauszuges dringend anzuraten. Als Käufer kontrollieren Sie zunächst im Bestandsverzeichnis, ob der Grundbuchauszug tatsächlich zu dem Grundstück, das Sie erwerben möchten, gehört. Stimmt z. B. die Größe mit der Beschreibung der Immobilie im Prospekt überein? Ist das nicht der Fall, sollten Sie sich die Abweichungen unbedingt erläutern lassen. Im Bestandsverzeichnis finden Sie auch ev. zu Ihren Gunsten eingetragene Wege- oder Leitungsrechte, d. h. ob Sie das Recht haben, ein oder mehrere andere (dienende) Grundstücke zu nutzen. Auch wenn die Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt, was zu erneuten Erschließungsbeiträgen in der Zukunft führen kann, ist das im Bestandsverzeichnis eingetragen. Ebenfalls kontrollieren sollten Sie die Eigentümerangaben in Abt. I des Grundbuchs. Stimmen sie mit dem angegebenen Verkäufer überein oder ist ggf. noch ein Alteigentümer eingetragen? Dann sollten Sie nachfragen: Warum wird die Immobilie unmittelbar nach dem Kauf schon wieder verkauft? Liegt der Grund womöglich in einem teuren oder nicht behebbaren Problem? Ist der Alteigentümer verstorben, sollten Sie sich erkundigen, ob die Erbfolge geklärt ist und Sie ohne Verzögerung als neuer Eigentümer eingetragen werden können. Liegt ein Testament oder Erbschein vor, ist das in aller Regel der Fall. Fehlt beides, sollten Sie darauf drängen, dass sofort der Erbschein beantragt wird, damit Ihre Vormerkung schnellstmöglich eingetragen werden kann und Sie ohne unnötige Verzögerung der neue Eigentümer werden können.