Informationen vom Immobilienexperten.

Jeder der eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Wohnungseigentum. Oft werden auch Reihenhäuser oder Doppelhaushälften in dieser Form des Eigentums verkauft. Nicht jedem Käufer sind beim Erwerb die rechtlichen Konsequenzen des Wohneige n tums in vollem Umfang bewusst. Es besitzt drei Aspekte, die man sauber definieren und unterscheiden kann: Definiert werden die drei Begriffe und die damit verbundenen Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsrecht (WEG), das den übergeordneten gesetzlichen Rahmen bildet und in der notariell protokollierten Te i lungserklärung, die zu jedem Wohnungse i gentum gehört und die Sie vor einem Kauf in jedem Fall kennen und studieren sollten. Kurz zusammengefasst erwerben Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung einen in der Teilungserklärung festgelegten Miteige n tumsanteil am Grundstück und dem darauf befindlichen Gebäude, sowie das au s schließliche Nutzungsrecht an der Wohnung sowie den zugeordneten Räumen (z. B. Kellerraum, Stellplatz u. ä.). Sie werden zusätzlich Mitglied in der Gemeinschaft der Miteigentümer, die gemeinsam die Verwa l tung der Wohnanlage festlegen und mindestens einmal im Jahr eine Eigent ü merversammlung abhalten, die jährliche Abrechnung und den Wirtschaftsplan beschließen. In den nächsten Expertentipps werde ich Ihnen gerne die einzelnen Begriffe näher erläutern.

Wie finden Sie den besten Makler für Ihre Immobilie? (4) Letzte Woche habe ich Ihnen einige Tipps für Ihr Auswahlgespräch mit einem Immob i lienmakler versprochen. Kurz zusammeng e fasst sollten Sie sich über folgende Punkte Klarheit verschaffen: Ein guter Makler wird immer Ihre Interessen im Auge behalten und sich mit aller Kraft dafür einsetzen, dass Sie Ihre Ziele auch erreichen.

Wie finden Sie den besten Makler für Ihre Immobilie? (3) Bewertungsportale für Immobilienmakler werben damit, dass sie in einem unübersichtlichen Markt unabhängig beraten und so den am besten zu Ihnen passenden Makler finden, der für Sie den höchsten Marktpreis erzielt. Doch stimmt dieses Versprechen? Können Sie sich vorstellen, dass ein wirklich guter und bestens im Markt etablierter Makler mit diesen Portalen kooperiert und freiwillig fast ein Drittel seiner Courtage an den Auftragsvermittler abtritt? Praktisch alle Makler sind für Hinweise auf potentielle Verkäufer dankbar und zahlen auch Tipp-Provisionen – in beachtlicher, aber vernünftiger Höhe. Tatsächlich vermittelt werden deshalb nicht die im Markt agierenden "Platzhirsche", sondern eher weniger erfolgreiche und erfahrene Immobilienmakler, die dringend neue Aufträge benötigen. Die Bewertungssysteme aller Portale sind letztlich ungeeignet, wirklich gute von schlechten Maklern zu unterscheiden: Es hilft nicht, den Makler zu finden, der Ihnen den höchsten Verkaufspreis verspricht, sein Büro direkt neben Ihrer Immobilie hat oder von Interessenten am besten bewertet wird. Was Sie benötigen ist ein professioneller Makler, der den Markt wirklich kennt und Ihnen zuverlässig einen hohen Verkaufspreis realisiert und sein Preisversprechen tatsächlich durch die entsprechenden Marketing– und Vertriebsmaßnahmen umsetzt. Diesen Makler finden Sie nicht am Computer, sondern nur im persönlichen Gespräch. Nächste Woche gebe ich Ihnen an dieser Stelle einige hilfreiche Tipps, was Sie Ihren Makler fragen sollten.

Wie finden Sie den besten Makler für Ihre Immobilie? (2) Manch einer ist der Meinung, dass ihm Bewertungsportale im Internet helfen kön-nen , einen passenden Immobilienmakler zu finden. Verkäufer erhalten von diesen Portalen kostenlos mehrere Maklerempfehlungen, aus denen sie den aussuchen können, der ihnen am sympathischsten ist oder den höchsten Verkaufspreis verspricht. Sie zahlen bereitwillig für diese Dienstleistung mit ihren Daten und den Daten ihrer Immobilie, die anschließend an kooperierende Makler verkauft werden. Es ist erstaunlich, was die Portale dabei alles in Erfahrung bringen. Man kennt dort nicht nur Lage und Größe der zu verkaufenden Immobilie, sondern weiß auch manches über die Verkäufer, manche Portale erstellen regelrechte psychologische Kurzprofile. All diese Informationen erhalten die Makler gegen ein vereinbartes Honorar. Dabei gibt es unterschiedliche Vergütungsmodelle, die von einer Einmalzahlung pro vermittelter Kontaktadresse über monatliche Mitgliedsgebühren bis zu einem Anteil von 30 % am Erfolgshonorar reichen können, wenn es dem Makler gelingt, die Immobilie zu verkaufen. Sie erhalten nach dem Kontakt mit einem Bewertungsportal auf einmal Werbung von Handwerkern, Möbel– oder Autohäusern? Das ist kein Zufall, denn der Mehrfachverwertung der gewonnen Daten wird meist zugestimmt. Das langfristige Ziel aller Bewertungs-portale ist es – analog zu den Reiseportalen – sich dauerhaft im Markt zwischen Kunde und Makler zu etablieren. Doch wie seht es mit der Qualität der vermittelten Immobilienmakler aus? Mehr dazu im nächsten Expertentipp.

Wie finden Sie den besten Makler für Ihre Immobilie? (1) Haben Sie schon Fernseh – oder Internetwerbung gesehen für Seiten, die es Ihnen einfach machen wollen, den passenden Makler für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses zu finden? Eine kaum mehr überschaubare Anzahl an Anbietern stürzt sich mittlerweile auf diesen Markt: bewertet.de, immoverkauf24.de, homeday.de, makler-vergleich.de, kaeuferportal.de , maklerkompass.de, , maklaro.de, m akler-empfehlung.de, 123makler.de, hausgold.de, usw – sie alle bieten Ihnen an, einen qualifizierten Makler vorzuschlagen, den Sie dann beauftragen können. Sie müssen nur Ihre Kontakt– und die Objektdaten eingeben und schon melden sich Makler bei Ihnen, die alle gerne bereit sind, Ihnen kostenlos eine Wertermittlung zu erstellen und Ihre Immobilie im Anschluss zu vermarkten. Die besseren Portale nehmen auch direkt mit Ihnen Kontakt auf und versuchen herauszufinden, welche Wünsche Sie mit dem Verkauf verbinden und schlagen Ihnen erst dann einen zu Ihnen passenden Vermarktungsspezialisten aus Ihrer Region vor. Viele dieser Portale werben auch damit, dass sie die Makler qualifizieren und Mindeststandards abprüfen würden. Der Markt muss lukrativ sein, denn mittlerweile bedient auch das größte Immobilienportal, immobilienscout24, diesen Markt. Die ganze Dienstleistung ist scheinbar für den Verkäufer kostenlos. Doch wovon leben die Anbieter? All diese Maklerportale erhalten von Ihnen etwas sehr Wertvolles: Ihre Daten und die Ihres Verkaufsobjektes, die dann an Makler oder auch andere Firmen für viel Geld weiterverkauft werden. ( Fortsetzung folgt)

Mängel beim Immobilienkauf - Fazit Beim Kauf einer älteren Immobilie sollte man sich bewusst sein, dass neben der Zahlung des Kaufpreises weitere Investitionen nötig werden. Der Erwerb einer gebrauchten Immobilie erfolgt immer ohne Garantie und Gewährleistung. Man sollte deshalb ein dem Zustand des Hauses oder der Wohnung angepasstes Budget für Reparaturen und Sanierungen einplanen. Je nach Erhaltungszustand kann dieses Budget durchaus sechsstellige Summen erfordern. Es ist deshalb sehr wichtig, dass man sich vor dem Kauf einen zuverlässigen Überblick über die anstehenden Sanierungsarbeiten verschafft. Hierfür reichen bei vielen Gewerken laien-hafte Kenntnisse nicht aus. Um sicher zu gehen, sollte man immer einen oder mehrere Fachleute in den Kauf der gebrauchten Immobilie einschalten. Geeignet sind hierfür erfahrene Architekten, Bauingenieure, Energieberater oder auch Handwerker, die die Bausubstanz beurteilen und die notwendigen Investitionen abschätzen können. Das Geld, das Sie für eine sachkundige Beratung beim Immobilienerwerb ausgeben, ist immer gut investiert, da nicht erkannte Mängel oder notwendige Renovierungen immer ein M ehrfaches des Honorars des Sachkundigen kosten. Noch ein Wort zum Honorar: Ein freundlicher Handwerker berät Sie vielleicht kostenlos, hat aber natürlich ein Interesse an einem folgenden Auftrag und besitzt deshalb nicht immer die gebotene Objektivität. Bitte beachten Sie: Der bessere und mit umfassenderen Kenntnissen ausgestattete Ratgeber ist letzten Endes immer auch der günstigere.

Mängel beim Immobilienkauf (9) Wer ein altes Haus kauft, bekommt oft nicht nur einen schön geschnittenen Grundriss und erhaltenswerte, liebevoll gestaltete Bauteile. Häufig kauft er unwissentlich auch Schadstoffe mit, die dann im Nachgang aufwendig und teuer entsorgt werden müssen. Ein Klassiker in dieser Hinsicht sind asbesthaltige Materialien, die auf dem Dach, aber auch in Fassadenverkleidungen, Elektroheizkörpern und Fensterbänken oder als Kleber unter PVC– und Parkettbelägen zu finden sind. Ob Asbest verbaut wurde, ist auch von interessierten Laien meist problemlos zu erkennen. Schwieriger ist es, die mögliche Belastung durch Holzschutzmittel, Formaldehyd oder andere ausgasende Bestandteile (z. B. Weichmacher) aus Kunststoffen zu erkennen. Meistens reicht dazu die eigene Nase nicht aus und man ist auf den Fachmann angewiesen, der eine Untersuchung der Raumluft auf die verdächtigen Parameter veranlasst. Ein erfahrener Fachmann kann in der Regel auch schon an Hand des Baujahres die damals üblichen Baustoffe und die damit möglicherweise verbundenen Schadstoffe identifizieren, so dass die Raumluftanalytik nicht umfangreicher als notwendig ausgeführt werden muss. In jedem Fall sollten Sie bei einem Hauskauf auf einen Auszug aus dem Altlastenkataster der Gemeinde bestehen, damit Sie sicher sein können, dass es keine Hinweise auf Belastungen im Untergrund des Grundstückes gibt. Bei begründetem Verdacht lassen Sie das Haus von einem Sachkundigen überprüfen. Die Kosten dafür sind immer gering im Verhältnis zu einer aufwendigen Sanierung.

Mängel beim Immobilienkauf (8) Auch die Sanitärinstallation hat nur eine begrenzte Lebensdauer. Stellen Sie bei einem Haus oder einer Wohnung fest, dass nach längerer Nichtbenutzung rostfarbenes Wasser aus den Leitungen kommt, ist irgendwann mit einer Erneuerung der Wasserinstallation zu rechnen. Dies ist meist bei Wasserleitungen der Fall, die 40 Jahre und älter sind. In diesen Fällen sollte man bei einer Renovierung der Bäder auch über einen Austausch der Wasserleitungen nachdenken. Vor dem Austausch sollten Sie unbedingt Auskünfte bei Ihrem Wasserversorger einholen, mit welcher Wasserhärte und welchem PH-Wert er Sie versorgt, damit Sie sich für ein geeignetes Material entscheiden können. In Frage kommen in erster Linie Kupfer-, Edelstahl- und Kunststoffrohre. Liegt der PH-Wert unter 7, darf kein Kupferrohr verlegt werden, da es zu einem Austrag von Kupferionen in das Leitungswasser kommt, was die Trinkwasserqualität und Dauerhaltbarkeit beeinträchtigt. Ein weiteres Problem bei älteren Leitungen ist das Vorkommen von Inkrustationen, die den Querschnitt stark verengen und den Durchfluss behindern. Diese Erscheinung ist vor allem von der Trinkwasserbeschaffenheit und dem Calcium– und Magnesiumgehalt des Wassers abhängig. Was kostet die Erneuerung der Trinkwasserinstallation bei einem Einfamilienhaus? Rechnen Sie mit ca. 10.000 Euro. Nicht vergessen sollten Sie weitere Kosten für Putz-, Fliesen- und Malerarbeiten, die sich kaum pauschalieren lassen. Im Ernstfall lassen Sie sich die Kosten von einem erfahrenen Fachmann bitte im Einzelfall genau kalkulieren.

Mängel beim Immobilienkauf (7) Die Elektroinstallation wird beim Immobilienkauf oft stiefmütterlich vernachlässigt. Das kann daran liegen, dass die Leitungen unter Putz liegen und man sie deshalb nicht sieht. Wenn dann noch das Licht funktioniert wenn man auf den Schalter drückt - was will man mehr? Bis weit in die Sechzigerjahre wurden Installationen zweiadrig, also ohne Erdungskabel verlegt. Eine solche Installation entspricht nicht mehr heutigen Anforderungen. Meist ist in solchen Häusern auch die Zahl der Stromkreise mit den zugehörigen Sicherungen sehr gering. Das hat zur Folge, dass beim Einschalten mehrerer Verbraucher oft die Belastung zu groß wird und die Sicherung abschaltet oder auch verschmort. Ein Blick in die Unterverteilung sollte deshalb bei einer Hausbesichtigung obligatorisch sein. Sehen Sie dort nur wenige alte, eingeschraubte Schmelzsicherungen sollten Sie mindestens 10.000 Euro für die Erneuerung der Elektroinstallation einkalkulieren. Nur wenn moderne Kippsicherungen in ausreichender Zahl u nd Fehlerstromschutzschalter vorhanden sind oder wenn sie sich wenigstens einfach nachrüsten lassen, dann bleiben Ihnen große Investitionen erspart. Oft werden die alten Kunststoffisolierungen im Laufe der Jahrzehnte spröde und rissig. Das sorgt dafür, dass sie ihre isolierende Wirkung nur noch unzureichend entfalten können. Hier droht die Gefahr von Kurzschlüssen und Bränden. Wenn Sie Zweifel haben, ob die Elektroinstallation Ihres Traumhauses noch heutigen Ansprüchen genügt, sollten Sie in jedem Fall einen erfahrenen Fachmann zu Rate ziehen.

Rückblick (2): Der Markt für Mietwohnungen war auch 2016 wieder durch steigende Preise (bis zu 38 % in den letzten 5 Jahren) und eine nicht nachlassende Nachfrage geprägt. Nach unseren Beobachtungen haben sich die Mietangebote in den letzten beiden Jahren zum Teil deutlich vermehrt. Trotzdem sind wir von einem ausgeglichenen Vermietungsmarkt immer noch weit entfernt. Die Bevölkerungszunahme in Mainz hat die zusätzlich angebotenen Mietwohnungen sofort absorbiert. Besichtigungen mit Dutzenden Bewerbern sind bei gut gelegenen und nicht zu teuren Wohnungen deshalb immer noch die Regel. 2016 brachte uns die Mietpreisbreme, den Versuch der Politik, den Preisanstieg zu begrenzen und zu verhindern, dass ein immer größerer Anteil des Haushaltseinkommens für die Wohnung ausgegeben werden muss. Nach unseren Feststellungen zeigt die Maßnahme jedoch kaum Wirkung. Mittlerweile werden auch für Bestandswohnungen in sehr guten Lagen 12 € pro m² und mehr gezahlt. Wir können auch für die Zukunft keinen flacheren Preisanstieg prognostizieren, sondern sehen im Gegenteil sogar noch Nachholbedarf bei den Mietpreisen, da sie dem Anstieg der Kaufpreise immer noch deutlich hinterherhinken. Erst nach 2030 wird die Zahl der Haushalte in Deutschland abnehmen und sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt auch in den Ballungszentren langsam abkühlen. Sie wollen sich intensiver über den Mainzer Immobilienmarkt informieren? Wir haben detaillierte Marktberichte für die wichtigsten Mainzer Stadtteile er-stellt, die wir Ihnen gerne bei Interesse kostenlos zusenden.

Rückblick (1): Der Immobilienmarkt 2016 hat sich wieder sehr positiv entwickelt. Steigende Preise (bis zu 80 % in den letzten 5 Jahren) und ein weiter verknapptes Angebot prägen den Markt wie schon in den Vorjahren. Besonders in den umsatzstarken Segmenten, also bei Wohnungsangeboten bis ca. € 300.000 und Hausangeboten bis ca. € 550.000, konnte das überschaubare Angebot die große Nachfrage nicht befriedigen. Dabei spielte es keine Rolle, in welchem Stadtteil die Immobilien angeboten wurden — wichtig war vor allem, dass das Haus oder die Wohnung noch bezahlbar war. Auch 2016 konnten im Einzelfall wieder überraschend hohe Kaufpreise realisiert werden und wir rechnen auch zukünftig mit weiterhin steigenden Kaufpreisen. Dennoch ist unser Eindruck, dass die Kurve des Preisanstiegs bei gebrauchten Eigentumswohnungen und Häusern seit der zweiten Jahreshälfte etwas flacher verläuft und der Preisauftrieb langsamer erfolgt. Und wir stellen fest, dass die Vermarktungszeiten bei hochpreisigen Immobilien wieder länger werden, sofern sie nicht in Toplage gelegen sind oder einen Renovierungsstau aufweisen. Die Käufer bewerten wieder stärker die Mikrolage. Die etwas schlechtere Lage und die etwas stärkere Immission werden bei der Kaufpreisfindung wieder preismindernd berücksichtigt — es ist nicht alles Beton - gold, was in Mainz angeboten wird. Sie wollen sich intensiver über den Mainzer Immobilienmarkt informieren? Wir haben detaillierte Marktberichte für die wichtigsten Mainzer Stadtteile er-stellt, die wir Ihnen gerne bei Interesse kostenlos zusenden.