Informationen vom Immobilienexperten.

Rückblick (1): Der Immobilienmarkt 2016 hat sich wieder sehr positiv entwickelt. Steigende Preise (bis zu 80 % in den letzten 5 Jahren) und ein weiter verknapptes Angebot prägen den Markt wie schon in den Vorjahren. Besonders in den umsatzstarken Segmenten, also bei Wohnungsangeboten bis ca. € 300.000 und Hausangeboten bis ca. € 550.000, konnte das überschaubare Angebot die große Nachfrage nicht befriedigen. Dabei spielte es keine Rolle, in welchem Stadtteil die Immobilien angeboten wurden — wichtig war vor allem, dass das Haus oder die Wohnung noch bezahlbar war. Auch 2016 konnten im Einzelfall wieder überraschend hohe Kaufpreise realisiert werden und wir rechnen auch zukünftig mit weiterhin steigenden Kaufpreisen. Dennoch ist unser Eindruck, dass die Kurve des Preisanstiegs bei gebrauchten Eigentumswohnungen und Häusern seit der zweiten Jahreshälfte etwas flacher verläuft und der Preisauftrieb langsamer erfolgt. Und wir stellen fest, dass die Vermarktungszeiten bei hochpreisigen Immobilien wieder länger werden, sofern sie nicht in Toplage gelegen sind oder einen Renovierungsstau aufweisen. Die Käufer bewerten wieder stärker die Mikrolage. Die etwas schlechtere Lage und die etwas stärkere Immission werden bei der Kaufpreisfindung wieder preismindernd berücksichtigt — es ist nicht alles Beton - gold, was in Mainz angeboten wird. Sie wollen sich intensiver über den Mainzer Immobilienmarkt informieren? Wir haben detaillierte Marktberichte für die wichtigsten Mainzer Stadtteile er-stellt, die wir Ihnen gerne bei Interesse kostenlos zusenden.

Mängel beim Immobilienkauf (6) Die Heizung ist bei gebrauchten Häusern nach Angaben des TÜV in 11 % der verkauften Immobilien mit Mängel behaftet, wobei diese Mängel in aller Regel sofort teuer werden, denn eine neue Brenn - wertheizung verschlingt schnell 8.000 bis 10.000 €. Was sollten Sie beachten, wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen möchten? 1. Die Heizungsanlage hat durchschnittlich eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Ist die Heizung älter als 30 Jahre, kann es sein, dass sie nach den Richtlinien der aktuellen Energieeinsparverordnung aus-getauscht werden muss, obwohl sie eigentlich noch ordentlich funktioniert. Der Austausch ist auch sinnvoll, da ältere Heizungen in der Regel auch mit einem deutlich höheren Brennstoffverbrauch arbeiten. In jedem Fall sollten Sie sich die letzten Protokolle des Schornsteinfegers anschauen, Abgasverlust und Schadstoffverhalten prüfen und feststellen, ob irgendwelche Mängel an Heizungsanlage und Abgasführung festgestellt und ggf. auch behoben wurden. 2. Wird die Heizung mit Öl betrieben, ist wichtig, dass der Tank regelmäßig überprüft und gereinigt wird. Wurde Korrosion oder eine Verschlammung des Tanks festgestellt? Wurden festgestellte Mängel fachkundig beseitigt? Denken Sie daran, dass Sie als zukünftiger Betreiber des Tanks, bei Undichtigkeiten voll haften. Haben Sie Zweifel daran, ob die Heizungsanlage in Ihrem Haus noch voll funktionstüchtig ist, oder ob Sie mit größeren Investitionen rechnen müssen, dann ziehen Sie einen sachkundigen Energieberater oder den Installateur Ihres Vertrauens zu Rate.

Mängel beim Immobilienkauf (5 ) Die Heizung ist bei gebrauchten Häusern nach Angaben des TÜV in 11 % der verkauften Immobilien mit Mängel behaftet, wobei diese Mängel in aller Regel sofort teuer werden, denn eine neue Brennwertheizung verschlingt schnell 8.000 bis 10.000 €. Was sollten Sie beachten, wenn Sie ein gebrauchtes Haus kaufen möchten? 1. Die Heizungsanlage hat durchschnittlich eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Ist die Heizung älter als 30 Jahre, kann es sein, dass sie nach den Richtlinien der aktuellen Energieeinsparverordnung aus-getauscht werden muss, obwohl sie eigentlich noch ordentlich funktioniert. Der Austausch ist auch sinnvoll, da ältere Heizungen in der Regel auch mit einem deutlich höheren Brennstoffverbrauch arbeiten. In jedem Fall sollten Sie sich die letzten Protokolle des Schornsteinfegers anschauen, Abgasverlust und Schadstoffverhalten prüfen und feststellen, ob irgendwelche Mängel an Heizungsanlage und Abgasführung festgestellt und ggf. auch behoben wurden. 2. Wird die Heizung mit Öl betrieben, ist wichtig, dass der Tank regelmäßig überprüft und gereinigt wird. Wurde Korrosion oder eine Verschlammung des Tanks festgestellt? Wurden festgestellte Mängel fachkundig beseitigt? Denken Sie daran, dass Sie als zukünftiger Betreiber des Tanks, bei Undichtigkeiten voll haften. Haben Sie Zweifel daran, ob die Heizungsanlage in Ihrem Haus noch voll funktionstüchtig ist, oder ob Sie mit größeren Investitionen rechnen müssen, dann ziehen Sie einen sachkundigen Energieberater oder den Installateur Ihres Vertrauens zu Rate.

Mängel beim Immobilienkauf (4) Die Dach ein deckung ist einer der schadensträchtigsten Bauteile bei gebrauchten Häusern. Eine TÜV-Untersuchung ergab, dass 8 % der verkauften Immobilien Schäden am Dach aufwiesen. Es lohnt sich deshalb immer, Dach und Abdichtung näher unter die Lupe zu nehmen. Während Dachstühle durchaus mehrere Jahrhunderte fu nktionstüchtig bleiben können, beträgt die übliche Lebensdauer eines geneigten Daches ca. 50 bis 60 Jahren bei Betondachsteine n und bis zu 100 Jahren bei Dachziegeln. Damit halten Steildächer deutlich länger als Flachdächer, bei denen man schon nach 30 Jahren mit einer Erneuerung rechnen muss und die auch deutlich mehr Aufwand bei Wartung, Reparatur und Instandhaltung erfordern. In aller Regel sind geneigte Dachflächen in der Fläche problemlos. Defekte Ziegel sind leicht zu erkennen und schnell ausgetauscht. Kritisch sind dagegen alle Blechanschlüsse an Kaminen, Gauben usw., die gerne Schäden aufweisen und längst nicht so lange halten wie die Dachfläche. Auch vermörtelte Firste sollten regelmäßig kontrolliert und ausgebessert werden, um Feucht eschäden zu vermeiden. Alle Rin nen und Fallrohre sollten unbedingt vor einem Kauf überprüft werden. Wichtig ist es auch, sich Klarheit über den energetischen Zustand des Daches zu verschaffen (auch bei Dachterrassen). Über das Dach kann ein erheblicher Teil der Wärme entweichen. Neben der Dämmstärke ist dabei auch die Luftdichtigkeit des Daches von Bedeutung. Generell überfordert die Komplexität der möglichen Undichtigkeiten den Laien. Bei Zweifeln am Zustand des Daches sollten Sie unbedingt einen Architekten oder Dachdecker hinzuziehen.

Mängel beim Immobilienkauf (3 ) Die Dach ein deckung ist einer der schadensträchtigsten Bauteile bei gebrauchten Häusern. Eine TÜV-Untersuchung ergab, dass 8 % der verkau f ten Immobilien Schäden am Dach aufwiesen. Es lohnt sich deshalb immer, Dach und Abdichtung näher unter die Lupe zu nehmen. Während Dachstühle durchaus mehrere Jahrhunderte fu nktionstüchtig bleiben können, beträgt die übliche Lebensdauer eines geneigten Daches ca. 50 bis 60 Jahren bei Betondachsteine n und bis zu 100 Jahren bei Dachziegeln. Damit halten Steildächer deutlich länger als Flachdächer, bei denen man schon nach 30 Jahren mit einer Erneuerung rechnen muss und die auch deutlich mehr Aufwand bei Wartung, Reparatur und Instandhaltung erfordern. In aller Regel sind geneigte Dachflächen in der Fläche problemlos. Defekte Ziegel sind leicht zu erkennen und schnell ausgetauscht. K ritisch sind dagegen alle Blech anschlüsse an Kaminen, Gauben usw., die gerne Schäden aufweisen und längst nicht so lange halten wie die Dachfläche. Auch vermörtelte Firste sollten regelmäßig kontrolliert und ausgebessert werden, um Feucht eschäden zu vermeiden. Alle Rin nen und Fallrohre sollten unbedingt vor einem Kauf überprüft werden. Wichtig ist es auch, sich Klarheit über den energet ischen Zustand des Daches zu ver schaffen (auch bei Dachterrassen). Über das Dach kann ein erheblicher Teil der Wärme entweichen. Neben der Dämmstärke ist dabei auch die Luftdichtigkeit des Daches von Bedeutung. Generell überfordert die Komplexität der möglichen Undichtigkeit en den Laien. Bei Zweifeln am Zu stand des Daches sollten Sie unbedingt einen Architekten oder Dachdecker hinzuziehen.

Mängel beim Immobilienkauf (2): Vor 14 Tagen habe ich Ihnen empfohlen, beim Kauf Ihrer Immobilie einen sach - verständigen Fachmann hinzuziehen. Beim Kauf einer Immobilie geht es um sehr viel Geld, da sollte man sich seiner Entscheidung sicher sein, zumal bei einem gebrauchten Haus fast immer noch Investitionen nach dem Kauf anstehen. Wo treten die meisten Mängel nach einem Kauf auf? Der TÜV hat das untersucht und festgestellt, dass die meisten Schwach - stellen bei Fenstern, Heizung und Elektroinstallation zu finden waren. Erst danach folgten Mängel bei sanitären Anlagen, feuchte Keller und undichte Dächer. Nicht immer ist es für einen Laien möglich, eventuelle Mängel selbst festzustellen und abzuschätzen, welche Investitionen nach dem Kauf noch notwendig werden. Hinzu kommt, dass ein Käufer – aber auch viele Eigentümer – oft überfordert sind, wenn es darum geht, die wahrscheinliche Lebensdauer von wichtigen Bauteilen wie Flachdach, Heizungsanlage oder Kunststofffenstern vorauszusagen und Zeitpunkt und Kosten für die Erneuerung abzuschätzen. Gerne werde ich deshalb in den nächsten Wochen die wichtigsten Bauteile und Gewerke ansprechen und etwas zu den häufigsten Mängeln und zur wahr scheinliche Lebensdauer sagen, sowie welche Kosten bei einer Erneuerung zu kalkulieren sind. Bitte beachten Sie aber, dass meine Tipps keine fundierte sachverständige Begleitung bei Kauf und Unterhaltung Ihrer Immobilie ersetzen können und für genauere Aussagen immer eine Besichtigung der Immobilie sinnvoll ist.

Mängel beim Immobilienkauf (1 ): Die größte Investition ihres Lebens - das ist für die meisten Menschen der Kauf des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung. Der TÜV Rheinland hat festgestellt, dass 40 % aller Immobilien - käufer nach dem Kauf Mängel entdecken. Das ist natürlich unangenehm für die Käufer, aber auch für die Verkäufer, drohen doch in solchen Fällen immer ärgerliche und teure Auseinandersetzungen, womöglich sogar vor Gericht. Damit der Kauf einer Immobilie nicht zum Albtraum wird, sollte man sich von einem Fachmann beraten lassen, wenn man selbst nicht sachkundig ist. Ein seriöser Verkäufer wird Ihnen niemals fehlendes Vertrauen unterstellen, sondern Ihre Situation verstehen. Die Abschätzung der notwendigen Investitionen nach dem Kauf bedarf nun einmal der sachverständigen Einschätzung unter Berücksichtigung der persönli chen Wünsche und Vorlieben des Käufers. Es ist erstaunlich, dass lediglich 15 % der vom TÜV befragten Interessenten sich professionell durch einen Sachverständigen oder Architekten, der sich mit Bestands - immobilien auskennt, beraten ließen. Allerdings wählen Sie Ihren Ratgeber bitte sorgfältig. Nicht jeder Sachverständige, der am Markt seine Leistungen anbietet, ist auch sein Geld wert. Bei einigen Gutachtern und Architekten, mit denen ich schon zu tun hatte, drängt sich der Verdacht auf, dass diese Kollegen wahrscheinlich nie den Kauf eines gebrauchten Hauses empfehlen werden. Lassen Sie sich deshalb einige zufriedene Referenzen benennen, bevor Sie Geld für einen Gutachter ausgeben.

Was ist zu tun, wenn der Erbfall plötzlich und unerwartet eintritt, bevor der Erblasser die Gelegenheit zur Verfassung eines Testaments hatte? Dann gilt für die Immobilie, wie auch für das restliche Erbe, die gesetzliche Erbfolge. Hier kann die Bewertung einer Immobilie zur Vermeidung von Streit unter den Erben dienen. Streitigkeiten bezüglich einer Immobilie und dem damit oft verbundenen anwaltlichen Rat kosten immer weitaus mehr als eine gütliche Einigung oder gar die weitsichtige Regelung vor dem Erbfall. Die Streitwerte – und damit die Anwalts- und Beraterhonorare – basieren auf dem Immobilienwert und sind deshalb entsprechend sehr hoch. Hinzu kommt, dass jeder aus dem Kreis der Miterben die Auflösung der Eigentümergemeinschaft durch Zwangsversteigerung verlangen kann. Sowohl die Höhe der Verfahrenskosten, wie auch die Möglichkeit der Zwangsversteigerung führen oft zu einem überhasteten Verkauf und zu einem nicht marktgerechten Preis. Wenn keiner der Erben die Immobilie behalten möchte, sollte eine gemeinsame Verkaufsentscheidung angestrebt werden, die von allen mitgetragen wird. Neben dem anzustrebenden Verkaufspreis spielen auch die Verkaufsmöglichkeiten und die Frage des richtigen Verkaufszeitpunkts eine entscheidende Rolle. Hier kann Ihnen bei der Entscheidungsfindung ein qualifizierter und erfahrener Immobilienmakler helfen. Er bietet Ihnen neben einer marktgerechten Wertermittlung auch eine pro-funde Kenntnis des lokalen Marktes und eine professionelle Beratung. Gerne helfen wir Ihnen in Ihrer Situation – vor oder nach dem Erbfall.

Vor 2 Wochen hatte ich Ihnen empfohlen, bevorzugt Sachverständige für die Bewertung Ihrer Immobilie heranzuziehen bevor Sie ein Testament verfassen. Manch einer scheut aller dings die Kosten für eine quali fizierte Bewertung und glaubt, dass eine Onlinebewertung für das Testament ausreichen würde. Vor dieser Überlegung kann ich nur warnen. Die einschlägigen Portale bieten zwar meist für wenig Geld eine Wertermittlung an, jedoch ist diese im Ergebnis stets mit Vorsicht zu genießen. Da die Daten vor allem aus den Angebots– nicht aber den Verkaufspreisen der Immobilien bestehen, ist das Bewertungsergebnis zu ungenau, die genannten Verkaufsspannen sind in aller Regel viel zu grob gerastert, um Ihnen eine wirkliche Hilfe sein zu können. In Hessen gibt es noch die Einrichtung der Ortsgerichte, die ebenfalls Grundstücksbewertungen anbieten. Sie beherrschen zwar in der Regel die anerkannten Wertermittlungsverfahren, nehmen aber nicht aktiv am Immobilienmarkt teil und haben deshalb oft Probleme, die notwendige Marktanpassung vorzunehmen. Im Ergebnis liegen sie deshalb häufig vom Marktpreis ein ganzes Stück entfernt. Was Sie für ein Testament benötigen ist keine grobe Schätzung, sondern eine qualifizierte Wertermittlung, da das Immobilienvermögen häufig einen großen Anteil am Gesamtvermögen hat. Das Bewertungsergebnis sollten Sie mit den potentiellen Erben besprechen und in diesem Zusammenhang auch die Werte für Ihre anderen Vermögensarten (Schmuck, Aktien, Autos, Antiquitäten usw.) festlegen. Auch die Hinzuziehung eines Steuerberaters kann zur vorsorgenden Planung sinnvoll sein.

Vor 14 Tagen hatte ich Ihnen als Immobilienbesitzer empfohlen, ein Testa ment zu verfassen und hierfür auch den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ermitteln zu lassen. Heute geht es um die folgenden Fragen: Wann sollte der Wert ermittelt werden? Und wer ermittelt diesen Wert marktgerecht? Der Wert Ihrer Immobilie(n) sollte unbedingt VOR der Testamentserstellung fest-gestellt werden. Wichtig ist es auch, in nicht allzu langen Abständen die festgestellten Werte zu überprüfen und ggf. zu korrigieren, damit Sie alle Erben tatsächlich nach Ihren Wünschen bedenken und niemanden aus Nachlässigkeit bevorzugen oder benachteiligen. Für die Bewertung können Sie freie Sachverständige für Immobilienbewertung, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, qualifizierte Immobilienmakler oder aber das Ortsgericht um Unterstützung bitten. Bei der Beratung gibt es allerdings entscheidende Unterschiede: Ein qualifizierter Immobilienmakler kann Ihnen nicht nur einen akademischen, sondern den realen, aktuellen Marktwert nennen. Häufig tut er dies aber nur im Verkaufsfall und nicht selten sind die von Maklern angewendeten Verfahren nicht allgemein anerkannt und nur begrenzt nachvollziehbar bzw. eine nur sehr kurz gültige Momentaufnahme. Ein Sachverständiger eignet sich eher, da er auch durch An- und Verkaufsberatungen die regionale Immobilienbranche kennt. Die Kosten für eine solche (Kurz-) Bewertung bewegen sich, je nach Aufwand, zwischen 300 und 1.000 Euro. Nicht zwingend erforderlich sind vereidigte Sachverständige, die zudem oft deutlich teurer sind.

Auch wenn es schwerfällt: Immobilienbesitzer sollten sich in jedem Fall Gedanken darüber machen, was mit ihrer Immobilie passiert, wenn sie sterben. Allzu häufig führt die gesetzliche Erbfolge zu einer Erben- bzw. Eigentümergemeinschaft bei der Streitigkeiten vorprogrammiert sind. Die meisten dieser Streitigkeiten können durch ein gutes Testament vermieden werden. Das Vermögen bleibt erhalten und der Wille des Erblassers wird erfüllt. Professionellen Rat bei der Testaments - gestaltung erhalten Sie von auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwälten oder aber durch auf dem Gebiet des Erbrechts quali fizierte Notare. Bei der Erstellung des Testaments werden Ihre Immobilie(n) schon zu Lebzeiten Ihren Erben zugeordnet. Hierzu ist es erforderlich, dass der Wert der Immobilie(n) festgestellt wird, damit das Immobilienvermögen im Verhältnis zum übrigen Vermögen korrekt und gerecht aufgeteilt werden kann. Aber Achtung: Wenn die Ermittlung des Immobilienwertes schon längere Zeit zurück liegt, ist es sinnvoll in regelmäßigen Abständen eine neue, aktuelle Neubewertung vornehmen zu lassen. Diese kann durchaus auf der alten Bewertung basieren und so den Aufwand minimieren. Die regelmäßige Neubewertung ist sowohl in Zeiten wie heute, in denen der Wert von unbebauten und bebauten Grundstücken z. T. rasant steigt, wie auch in Zeiten, in denen er sich verringert, sinnvoll. Wir empfehlen sie in einem Abstand von ein bis zwei Jahren. Wenn Sie zusätzliche Fragen zum Thema Vererbung von Immobilien haben, helfen wir Ihnen gerne weiter.